TJ 97411, 18 nov. 2025, RG 25/00230

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00230 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCT2 - /

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00230 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCT2

MINUTE N° : 25/00158

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [U] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [G] [C] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 mai 2015, [A] [U] [X] a donné à bail, via leur mandataire Direct Immobilier, à [G] [C] [I] et [Z] [K] [B] un local d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 855 euros, provisions sur charges comprises, le bail s'étant ensuite poursuivi au seul bénéfice de Mme [I].

Par acte du 28 novembre 2024, sommation interpellative d'avoir à laisser l'accès au logement pour travaux a été délivrée à Mme [I].

Des loyers étant par ailleurs demeurés impayés, commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 novembre 2024 à la locataire d'avoir à régler sous 2 mois la somme de principale de 3.301,41 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 4 avril 2025, M. [X] a dès lors fait citer Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire, subidiairement, de prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, constater que Mme [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2025, ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte, dire qu'il sera autorisé à enlever tous les biens laissés dans le logement à ses frais et risques et qu'il sera libre d'en disposer, fixer l'indemnité d'occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 29 janvier 2025, la condamner à lui payer ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, la condamner à lui payer la somme de 6.182,82 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.489,32 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, somme à parfaire, la condamner à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et enfin la débouter de toutes ses demandes.

Selon dialogue social et financier reçu le 26 mai 2025, Mme [I] a refusé de communiquer ses ressources et charges au travaileur social, a dit subir différents désordres dont des infiltrations d'eau dans le logement loué depuis son entrée dans les lieux le 5 juin 2015, avoir demandé par mail l'intervention du propriétaire le 17 juin 2015 qui n'y a pas répondu et qui l'a accusée ensuite d'y être à l'origine.

A l'audience du 17 juin 2025, le demandeur représenté par son avocat (substitué) a actualisé sa créance à la somme de 10.024,70 euros au 17 juin 2025 et a dit que le dernier versement date d'août 2024.
La défenderesse est représentée par un avocat qui demande le renvoi.
Le juge demande un décompte au demandeur pour la prochaine audience et renvoie l'affaire.

A l'audience du 26 août 2025, le demandeur indique que des travaux ont été effectués dans le logement mais que les ouvriers ne peuvent accéder au logement, ce qui a été constaté par huissier. Il dit avoir reçu les conclusions de la défense et sollicite un renvoi pour y réplique, ajoutant que l'état des lieux de sortie est prévu pour le 27 septembre suivant.
La défenderesse indique que le logement est indécent. L'affaire est renvoyée.

Après un nouveau renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 28 octobre 2025.
L'avocat de la défenderesse dit que l'état des lieux de sortie ne contredit pas les dégradations constatées selon expertises amiables lors de l'occupation. Il dit maintenir les demandes fixées dans ses écritures.
Le demandeur (avocat substitué) actualise sa créance à la somme de 12.057,88 euros au 25 août 2025 et dit que Mme [I] a quitté le logement le 27 août 2025. Le juge demande s'il se désiste de la demande d'expulsion ce à quoi il répond n'avoir pas mandat à ce titre. Il dit en revanche demander le rejet de la demande reconventionnelle.
L'avocat de la défenderesse dit qu'elle a cessé de payer ses loyers à partir du moment où sa demande de travaux a débouché sur une procédure en expulsion. Le juge indique qu'il ne peut être fait justice à soi-même. La défenderesse soulève l'exception d'inexécution du contrat de bail. Le demandeur sollicite le rejet de cette nouvelle demande.

Par dernières conclusions, Mme [I] demande au juge de débouter M. [X] de ses demandes, de la recevoir dans ses demandes reconventionnelles,
vu la lettre du bailleur du 16 juin 2025,
- juger que par cette lettre portant notification de l'augmentation du loyer mensuel, le bailleur a tacitement renoncé à la clause résolutoire du bail énoncée dans le commandement de payer et dont il réclamait l'acquisition dans l'assignation, en conséquence le débouter de ses demandes,
- au vu du rapport de l'expert [E] et du constat du commissaire de justice du 15 mai 2025, juger qu'elle ne s'est jamais opposée à ce que le bailleur fasse les travaux nécessaires qu'elle demandait,
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- lui accorder un sursis de 3 mois pour quitter les lieux et un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- juger que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en mettant en oeuvre la clause résolutoire pour éluder ses propres manquements à la convention de bail tenant à la necessaire mise en conformité du bien et à sa délivrance pour une parfaite et paisible jouissance du preneur,
- juger que cette mauvaise foi empêche l'acquisition de la clause résolutoire conventionnelle, débouter M. [X] de sa demande de constatation de plein droit de la résiliation du bail et de la demande d'expulsion,
- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation d'entretien du bien loué,
- juger que les loyers mensuels payés et dus depuis le 4 avril 2020 seront réduits de moitié et juger que M. [X] lui remboursera la somme correspondant à la différence entre les loyers payés et le montant correspondant à la réduction ordonnée du loyer,
- juger que le différentiel à rembourser se calculera sur les loyers dus à chaque mois en tenant compte des augmentations,
- ordonner la compensation entre les sommes dues par elle au titre des loyers et celle qui devra lui être remboursée en exécution du jugement à intervenir,
- condamner M. [X] à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance pendant plusieurs années, et 10.000 euros pour son préjudice moral,
- le condamner à lui verser les sommes de 580 euros et 469,67 euros en remboursement des frais d'expertise et de constat,
- le condamner à lui payer 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 7 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 29 novembre 2024 soit, dans le délai légal, au moins deux mois avant l'assignation.

SUR LES OBLIGATIONS DES PARTIES

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

Mme [I] ne conteste pas devoir à M. [X] la somme de 12.057,88 euros arrêtée au 25 août 2025 mais oppose au fait de n'avoir pas réglé ses loyers l'exception d'inexécution du contrat de bail selon l'article 1219 du Code civil.

M. [X] soutient qu'il doit être distingué entre les désordres mineurs et ceux rendant le logement impropre à l'habitation et que si les désordres n'affectent pas substantiellement la jouissance du bien, l'exception d'inexécution doit être écartée.
Il précise que des devis ont été établis et des interventions programmées pour remédier à la situation dénoncée mais qu'il a dû délivrer le 28 novembre 2024 une sommation pour rappeler à la locataire la nécessité de laisser accéder au logement, Mme [I] ayant, à plusieurs reprises, refusé l'accès ce qui a paralysé l'exécution des travaux envisagés, qu'elle ne peut donc, dans ces conditions, lui reprocher une inexécution du contrat dès lors qu'elle est à l'origine de cette impossibilité d'exécution. Il relève qu'elle a continuer d'occuper jusqu'en août 2025 en présence de désordres, ce qui démontre l'absence d'impossibilité d'habiter, que cela ne pouvait l'autoriser à ne plus payer ses loyers, ce qui n'est possible que s'il y a impossibilité totale d'utiliser les locaux loués et sur autorisation du juge, que la suspension qu'elle s'est octroyée unilatéralement est donc dépourvue de fondement légal.

Sur les désordres affectant le logement

Sur les désordres divers

Mme [I] liste dans son courrier du 3 juin 2021 un certain nombre de désordres : une plaque de cuisson HS depuis 2019 que le bailleur ne veut pas changer ou réparer, boutons de la hotte défectueux, jalousies impossibles à fermer complètement, caches du bas des meubles de cuisine dégradés, plan de travail affaissé, placard sous l'évier en mauvais depuis son arrivée de même que les portes de la douche qui ne coulissent pas bien, lavabo de salle de bains en mauvais état, dès son arrivée aussi : luminaires de salle de bains HS qu'elle a dû changer, portes de placards ne coulissant pas bien depuis le début, de même que chasse d'eau défectueuse qu'elle a dû changer, climatiseurs défectueux dès le début, que les différentes interventions de M. [X] concernant les climatiseurs n'ont pas été satisfaisantes. Elle dit avoir dû installer une terrasse en bois car la partie arrière de la maison est inutilisable en raison d'une invasion de puces et que M. [X] n'a pas voulu participer. Elle indique qu'en outre, dès l'origine, la maison subit de sévères infiltrations, au départ dans une chambre du haut, puis en 2018 en bas (cuisine, séjour, WC) et ensuite dans une autre chambre du haut, le tout sans qu'il ne soit jamais remédié aux infiltrations.

Il convient de relever, d'une part, que de nombreux désordres étaient apparents dès l'origine et que Mme [I] a tout de même pris le logement en l'état. Il lui était loisible de faire mentionner dans l'état des lieux d'entrée les dysfonctionnements constatés et en ajouter 10 jours après la réalisation de l'acte selon l'article 3-2 de la loi de 1989. Il semble dès lors compliqué de s'en plaindre 10 ans plus tard.

Elle indique elle-même que M. [X] a procédé à certaines réparations : portail électrique, climatiseurs, fuite au ballon d'eau chaude même si celles-ci ont été faites, toujours à l'économie, et sans véritable résultat probant et durable.
M. [X] ne conteste pas l'absence de réparation de la plaque de cuisson et la hotte.

Il est constant que le logement subit surtout de graves infiltrations, lesquelles constituent en réalité le véritable problème. Mme [I] soutient que c'est ce qui l'a conduite à cesser de payer ses loyers à compter de septembre 2024 pour faire réagir le propriétaire, faute d'y être parvenue autrement.

Sur les infiltrations

Dans son courrier du 3 juin 2021, elle explique que, dès le départ, la chambre de droite du 1er étage a subi une infiltration telle que les parpaings étaient à nu, qu'elle a bénéficié de ce fait d'une réduction du loyer du 1er avril 2016 au mois de mai 2018 de 90 euros par mois, que si les rénovations faites par M. [X] en 2016, il n'a pas été remédié à la cause des infiltrations qui dès lors sont revenues.
Elle dit avoir signalé les infiltrations sur les murs du rez-de-chaussée, en mai 2018, au niveau de la cuisine et des WC et dans la chambre de gauche au 1er, outre que celles apparues initialement dans la chambre de droite étaient toujours présentes. Elle dit que M. [X] a fait refaire le plâtre et la peinture en bas et dans les chambres du haut et qu'il a réclamé un loyer complet dès le mois de mai 2018 sans pour autant avoir réparé les causes des infiltrations.

S'il ne peut être considéré que M. [X] est resté indifférent aux demandes de Mme [I], ce qu'elle indique d'ailleurs, il est manifeste qu'il n'a fait intervenir aucune société pour déterminer l'origine des infiltrations avant 2023 et remédier au désordre et s'est uniquement contenté de recouvrir les zones atteintes, soit de masquer les traces.

Or, au moins dès 2018, il était bien conscient que les infiltrations observées en 2015/2016 dans la chambre du haut s'étaient massivement propagées au rez-de-chaussée et dans une autre chambre à l'étage. Il pouvait dès lors de lui-même se rendre parfaitement compte que toute la maison était impactée par les infiltrations et que le problème était général et d'ampleur.

Force est de constater que le courrier de 2021 de sa locataire listant tous les désordres et notamment les infiltrations est resté sans réaction de sa part. Il ne se passera ensuite rien jusqu'en 2023.

Mme [I] ne va curieusement déclarer que le 23 janvier 2023 le sinistre (infiltrations) à son assureur. comme s'étant amplifié avec le cyclone Belal.

Une recherche de fuite est réalisée par la société Solution BTP le 15 février 2023, à la demande de Citya le mandataire. Le rapport fait état de traces d'infiltrations au plafond de la cuisine, du salon, des WC et de chambre avec moisissures (clichés montrant de très larges traces noircies). Un test d'étanchéité montre d'importants défauts d'étanchéité du toit, les eaux de pluie impactant l'intérieur et les murs des façades avant et arrière, lesquels présentent d'ailleurs des fissures. Il est relevé un taux d'humidité de plus de 36% sur les murs des WC du RDC à l'intérieur, outre qu'est relevé un défaut d'étanchéité du joint extérieur de la fenêtre en aluminium de la chambre à l'étage avec mousses tout autour (pièce 4 defenderesse).

Un autre rapport de recherche de fuite réalisée, à la demande de l'assureur de la locataire, le 6 mars 2023, suite à la déclaration de sinistre du 23 janvier 2023, montre des infiltrations en cueillie du plafond à l'angle des deux murs dans le bureau à l'étage qui se prolongent jusque sur le plafond du salon-cuisine. Aucun désordre sur le toit n'est constaté mais un trou en façade au-dessus du relevé d'étanchéité, sans plus d'explication. Il est décrit un défaut de calfeutrement des alimentations du chauffe-eau solaire sans plus de précisions non plus. Il est montré que l'arrosage d'un mur en façade provoque des résurgences d'eau à l'intérieur dans le bureau. Il est décrit des remontées capillaires importantes dans le séjour-cuisine, plus anciennes, mais toujours présentes et non résolues, semblant venir d'une fuite de l'alimentation principale et des menuiseries.
Les traces d'infiltrations avec moisissures sur les clichés sont très importantes.

Un autre rapport d'expertise, réalisé le 1er mars 2023, par la société Auxilum conclut brièvement mais sans embage que les causes des infiltrations dans le séjour-cuisine, bureau sont dues aux façades et à la toiture.

Une expertise amiable est réalisée en présence des parties, le 15 mai 2025, par [F] [W], expert. Il en résulte que la maison est infiltrée par les eaux de pluies aussi bien par les plafonds que les murs avec, en outre, des remontées capillaires par les murs, aussi bien au rez-de-chaussée qu'à l'étage. Il en résulte une forte humidité ambiante, des moisissures et une odeur persistante de moisi traduisant un problème d'étanchéité structurelle et chronique.
L'expert indique que la locataire justifie rencontrer ces problèmes depuis l'origine (a produit photos et vidéos) tandis qu'il note que le propriétaire semble les découvrir.
L'expert relève plusieurs non-conformités graves de conception initiale : maçonnerie, façades, étanchéité, et défaut d'entretien structurel avec des conséquences directes sur l'habitabilité. Il liste notamment des infiltrations d'eau très importantes avec notamment décollement des peintures, moisissures, présence massive de salpêtre prouvant des remontées capillaires persistantes notamment au rez-de-chaussée, une humidité ambiante incompatible avec une occupation saine du logement, en lien notamment avec une absence d'étanchéité pérenne de la toiture sur lequel fuit, en outre, un chauffe-eau solaire avec stagnation d'eau, et outre une insuffisance de la pente pour l'écoulement des eaux de pluie, une évacuation non étanche provoquant des infiltrations d'eau dans les murs porteurs. Il note aussi un enduit de faible épaisseur sur les façades extérieures, inférieur aux normes et un revêtement de finition obsolète et poreux.
Il note qu'à l'arrière du bâtiment que la configuration du terrain provoque une montée rapide des eaux lors de fortes pluies sans dispositif de drainage au pied du mur, une résurgence d'eau par les murs dépourvus de tout système d'étanchéité, que l'eau du cyclone Garance (28 février 2025) est remontée par le sol du rez-de-chaussée induisant des prises électriques HS (pièce 12 defenderesse).

Cette expertise met donc en évidence les problèmes d'infiltrations signalés dès l'origine par la locataire dans une pièce du haut puis ceux dénoncés en 2018 dans une grande partie du rez-de-chaussée et dans une autre pièce du haut, outre que la première chambre signalée est restée impactée par les infiltrations, ce qui ne pouvait, à l'évidence, être une découverte pour M. [X], ce d'autant qu'il ressort des courriers de mme [R] à Citya la transmission des pièces montrées à l'expert.

Concernant la terrasse en bois, installée à l'arrière de la maison, la défenderesse elle dit avoir dû l'installer car la partie arrière de la maison est inutilisable en raison d'une invasion de puces et que M. [X] n'a pas voulu participer. Il est manifeste que Mme [I] n'a pas demandé l'autorisation au bailleur pour installer une telle terrasse en caillebotis si bien qu'il n'y avait aucune raison que le bailleur participe à son coût.

Le rapport de recherche de fuite réalisée le 15 février 2023 montre des traces d'infiltrations au niveau du mur de la cuisine devant la terrasse avec présence de salpêtre, la présence d'eau sous le caillebottis remontant sur le mur en façade, de la terre humide sous la terrasse avec eau stagnante en périphérie de la façade sans aucune possibilité d'évacuation, les planches de la terrasse étant fissurées et infestées de termites. Le rapport indique que le défaut d'étanchéité de la terrasse cause les infiltrations du mur de la cuisine. Il convient de relever que l'expert [W] a relevé que c'est le terrain en pente qui retient les eaux à l'arrière de la maison.

Le logement a donc, au fil du temps, fini par présenter un caractère d'indécence, particulièrement à compter de janvier 2023, période où la locataire va d'ailleurs dénoncer le sinistre (infiltrations) à son assureur, ce qu'elle n'a pas fait avant. Il existe une évidente responsabilité du bailleur qui, bien qu'informé du problème et du nombre de pièces impactées, n'a donc pas offert une jouissance paisible à sa locataire. Il n'a pas suffisamment pris au sérieux ses écrits et doléances pour finalement attendre 2024 pour se manifester.
L'expertise contradictoire de 2025, précise et chiffrée, mettra en évidence les malfaçons et donnera un sens à ce qu'a dénoncé et vécu Mme [I] sur 10 années. M. [X] a laissé Mme [I] dans un logement devenu indécent en 2023 malgré plusieurs rapports et expertises et être venu lui-même constater les désordres courant 2023. Il ne peut sérieusement se réfugier derrière une sommation de laisser accès pour travaux en date du 28 novembre 2024 pour dire qu'elle empêche des travaux qu'elle réclame depuis 2021 et a fortiori 2023.

Au titre des obligations du bailleur, la faute de M. [X] est patente, le logement étant totalement impacté de bas en haut par des infiltrations, outre d'autres désordres non réglés.

S'il ne peut être reproché à Mme [I] d'avoir omis de signaler l'état du logement, il est manisfeste qu'elle a elle-même manqué à ses obligations en ne payant pas le loyer.

SUR LA RESILIATION DU BAIL

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Mme [I] demande au juge de juger que par cette lettre portant notification de l'augmentation du loyer mensuel, le bailleur a tacitement renoncé à la clause résolutoire du bail énoncée dans le commandement de payer et dont il réclamait l'acquisition dans l'assignation, en conséquence le débouter de ses demandes, juger que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en mettant en oeuvre la clause résolutoire pour éluder ses propres manquements à la convention de bail tenant à la necessaire mise en conformité du bien et à sa délivrance pour une parfaite et paisible jouissance du preneur, juger que cette mauvaise foi empêche l'acquisition de la clause résolutoire conventionnelle, débouter M. [X] de sa demande de constatation de plein droit de la résiliation du bail et de la demande d'expulsion, et prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation d'entretien du bien loué.

Force est de dire que le courrier portant révision du montant du loyer n'a strictement aucune incidence sur la clause résolutoire contenue dans le bail et qu'il ne saurait y avoir de renonciation tacite, a fortiori de ce chef.

Il convient de rappeler que le mécanisme de la clause résolutoire est simple et qu'une fois acquise, le juge se borne d'ailleurs à le constater.

En l'espèce, le bail conclu le 6 mai 2015 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant également un délai de 2 mois pour régulariser la dette de 3.301,41 euros hors dépens a été signifié à la locataire le 28 novembre 2024. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont ipso facto réunies à la date du 29 janvier 2025.

Mme [I] ayant quitté le logement le 27 août 2025. Il n'y a pas lieu de statuer sur l'expulsion.
Mme [I] sera donc déboutée de ses demandes relatives à la résiliation du bail.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni de dire que le demandeur sera libre d'en disposer, cela étant de la compétence du juge de l'exécution.

SUR LES CONDAMNATION EN PAIEMENT

Sur les loyers impayés

Mme [I] ne conteste pas devoir à M. [X] la somme de 12.057,88 euros arrêtée au 25 août 2025.
Elle demande au juge de retenir un manquement du bailleur à son obligation d'entretien du bien loué, de juger que les loyers mensuels payés depuis le 4 avril 2020 soient réduits de moitié, que M. [X] lui rembourse la différence qui s'imputera sur les loyers dus en tenant compte des augmentations, ordonner la compensation entre les sommes dues et celles devant lui être remboursées.

Elle n'a pas esté en justice au titre des désordres ni sollicité du juge la consignation des loyers et a préféré se faire justice à elle-même en cessant les paiements, ce qu'elle n'avait aucun droit de faire.

Mme [I] sera déboutée de ses demandes et dès lors condamnée à payer à M. [X] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés la somme de 12.057,88 euros au 27 août 2025, date à laquelle elle a quitté le logement, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de ce qui précède que le bâti soumis à la location pour habiter est structuellement défaillant en ce qu'il induit des infiltrations d'eau de pluie massive qui pénètrent l'habitation aussi bien par le haut de la maison par ruissellement en raison d'un toit et des façades non suffisamment étanches, outre une fuite au niveau du ballon d'eau sur le toit, que par le bas au regard des importantes remontées capillaires induites par le défaut d'étanchéité des murs et par le terrain en pente.

Il n'est donc pas étonnant que Mme [I] ait constaté des infiltrations dès 2015 et qu'elle se soit plainte encore de nombreuses fois du fait de leur amplification. M. [X] a certes repeint et replâtré les surfaces impactées par l'humidité en 2016 et 2018 mais il est manifeste que ces rénovations n'ont eu aucun effet sur la cause des infiltrations qui ont perduré et qu'il en résulte un manque évident d'entretien et de réparations du logement (toit, enduit des façades, ballon en toiture, etc).

S'il est étonnant que Mme [I] n'a dénoncé le sinistre que début 2023, du seul fait de l'aggravation de la situation des suites du cyclone Belal, c'est cependant à cette initiative que l'ampleur des infiltrations a été mise en évidence par des professionnels de même que les problèmes de conception, construction et de matériaux qui en sont la cause chronique, outre un déficit d'entretien. Mais cette situation, déjà existante, n'aurait pas dû échapper à M. [X], régulièrement alerté par l'agence Citya et comme étant venu à plusieurs reprises dans le logement.

La maison a, dès lors, au fil du temps, fini par présenter des signes sérieux d'indécence au regard des infiltrations massives induisant salpêtre et moisissures et conduisant à des défaillances électriques, ce qui est de la responsabilité du bailleur, largement alerté par la preneuse, et la faible diminution du loyer (2016-2018) ne peut suffire à indemniser la locataire pour son préjudice.

Toutefois, Mme [I] se devait de continuer de payer ses loyers. Par cet arrêt volontaire, elle s'est mise dans son tort en ne respectant pas ses propres obligations. Il lui était pourtant parfaitement loisible d'ester en justice pour exiger des travaux et une indemnisation pour son préjudice évident de jouissance. Force est de constater qu'elle n'en a rien fait malgré les années, la dégradation du logement et l'immobilisme du bailleur. Elle n'a dénoncé ces désordres, de nombreuses années plus tard, qu'étant assignée en expulsion pour défaut de paiement. Bien que légitimement exaspérée par la situation, comme elle l'indique dans sa mise en demeure du 26 octobre 2024 disant que malgré tous les rapports et expertises de 2023 et les 3 visites de M. [X] chez elle en avril et mai 2023, rien n'avait été entrepris et qu'elle subit des désordres importants depuis 9 ans, ce qui est exact, elle ne pouvait non plus refuser l'accès au propriétaire fin 2024. Mme [I] s'est fait justice à elle-même et il en sera dès lors tenu compte dans l'appréciation de ses préjudices.

Par ailleurs, si l'installation de la terrasse par Mme [I], sans autorisation, a pu masquer la rétention d'eau, il n'en demeure pas moins que la terrasse n'est pas le facteur essentiel de la remontée par capilarité qui se trouve en lien avec la pente du terrain et dès lors une autre faute de conception du maître d'oeuvre. Sa responsabilité de ce chef ne peut être que très minime.

Il résulte de ce qui précède que M. [X] sera condamné à payer à Mme [I] la somme de 9.000 euros en réparation de son préjudice massif de jouissance.

Si l'expert note que les moisissures sont connues pour provoquer des problèmes respiratoire, Mme [I] verse au dossier (pièce n° 15) un certificat médical d'un allerlogue mentionnant que l'un de ses enfants présente des problèmes respiratoires en lien avec la moisissures et l'humidité ambiante, humidité constatée par deux experts comme étant très prégnante. Si elle pouvait quitter le logement bien plus tôt qu'elle ne l'a fait, il ne peut être nié l'existence pour elle d'un préjudice moral qui devra être indemnisé.

M. [X] sera condamné à payer à Mme [I] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral.
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Il convient de débouter les parties de leurs autres demandes et du surplus de leurs demandes.

SUR LES AUTRES DEMANDES

M. [X] demande qu'elle soit par ailleurs condamnée à lui payer les sommes de 580 euros et 469,67 euros en remboursement des frais d'expertise et de constat, alors qu'il ne peut ignorer qu'il s'agit clairement de dépens, objet d'une demande distincte.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] les frais irrépétibles par elle engagés mais la somme demandée et non justifiée sera réduite à de plus justes proportions ce d'autant qu'elle succombe en partie. M. [X] sera condamné à payer à Mme [I] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. [X] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût des rapport de recherches de fuites et des rapports d'expertises. Il ne sera pas mis à sa charge le constat de commissaire de justice redondant avec l'expertise de M. [W].

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,