TJ 97411, 2 sept. 2025, RG 25/00237

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00237 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCUG

MINUTE N° : 25/00104

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SIDR
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [U] [F]
Chez Mr et Mme [Q] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Assistée de Me Laure Marina ASERVADOMPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [N] [R] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Assistée de Me Virgile BOURQUARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
bénéficie de l’aide juridictionnelle totale - décision n° 97411 2025 001672 en date du 28/04/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 17/09/2025 aux parties
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 janvier 2019, la SA SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SA S.I.D.R.) a donné à bail à Madame [U] [F] un appartement à usage d’habitation de type 4 n°39 situé au sein du bâtiment C du groupe d’habitations [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 6] ([Localité 7]) pour un loyer mensuel de 467,14 euros et une provision mensuelle pour charges d’un montant de 78,32 euros, outre un dépôt de garantie de 467,14 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Par courrier remis en main propre le 14 février 2024, Madame [U] [F] a donné congé à la société bailleresse.

Par courrier recommandé daté du 14 février 2024, la SA S.I.D.R. en a pris acte en lui indiquant que le préavis prendrait fin légalement le 14 mars suivant et qu’il lui appartenait de restituer le logement pour cette date, libre de tout occupant et de tout effet mobilier et en bon état.

Madame [U] [F] ne lui ayant pas restitué l’intégralité des clés du logement loué et n’ayant pas non plus réglé l’intégralité des sommes dues, la SA S.I.D.R. lui a fait délivrer, par exploit délivré par commissaire de justice le 20 août 2024, un commandement de payer la somme de 3 081,98 euros et l’a mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Soutenant que Madame [U] [F] lui avait valablement donné congé pour le logement loué et que Madame [N] [R] [Y] était occupante sans droit ni titre, la SA S.I.D.R. les a, par exploit délivré par commissaire de justice en date des 28 mars et 3 avril 2025, fait citer devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL aux fins de :
voir juger que le congé donné par Madame [U] [F] avait produit tous ses effets le 14 mars 2024 et que le bail d’habitation conclu était résilié,voir constater que les défenderesses sont occupantes sans droit ni titre du logement de type 4 n°39 situé au sein du bâtiment C du groupe d’habitations [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 6] (974),voir ordonner l’expulsion de Madame [N] [R] [Y] des lieux occupés, celle de Madame [U] [F] si elle venait à réintégrer le logement, et celles de tous les occupants de leur chef et de leurs biens, au besoin avec le concours et l'assistance d’un serrurier et de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,dire que Madame [N] [R] [Y] ne pourra pas invoquer le délai légal de la période cyclonique au regard de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,se voir autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par les défenderesses et ce, à leurs frais exclusifs et à leurs risques et périls, et à en disposer librement,voir fixer à la somme de 588,97 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle et révisable due in solidum par les défenderesses à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 7 656,61 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre les 1er mars 2024 et 31 mars 2025, lesdites indemnités d'occupation produisant intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 1 500 en application de l'article 700 du Code de procédure civile,les voir débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,les voir condamner in solidum à supporter la charge des dépens de l'instance, en ce compris les frais de sommation, du commandement de payer, d'expulsion et de recouvrement,à titre subsidiaire, dans le cas où les délais seraient accordés aux défenderesses, leur voir imposer une déchéance du terme à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte.
L'affaire a été appelée à l'audience du 29 avril 2025.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, reprenant les termes de ses conclusions (1) datées du 26 juin 2025, la SA S.I.D.R., représentée par Maître LAW YEN, maintient l’intégralité de ses demandes en précisant que le montant des indemnités d'occupation échues entre les 1er mars 2024 et 31 mai 2025 s'élève à la somme globale de 8 834,55 euros.

A cet effet, elle fait valoir que sa locataire lui a valablement donné congé par courrier remis en main propre le 14 février 2024, que le congé a pris effet le 14 mars 2024 et que la locataire n’a plus le droit d’occuper le logement qui faisait l’objet du bail depuis le 15 mars 2024. Elle ajoute que la locataire ne lui a pas restitué les clés, qu’elle est donc occupante sans droit ni titre du logement qui était loué et qu’elle apparaît en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation.
S’agissant de l’occupante des lieux, elle soutient qu’elle n’a jamais été titulaire d’aucun droit d’occupation du logement, qu’elle est donc occupante sans droit ni titre, qu’elle ne peut se retrancher derrière les dispositions du code de l’action sociale et des familles pour s’arroger le droit de se maintenir illicitement dans le logement litigieux, qu’elle n’a d’ailleurs jamais réglé la moindre somme entre les mains de la société bailleresse et qu’elle apparaît en conséquence redevable, comme sa mère, d’une indemnité d’occupation.

En réponse, se référant à ses conclusions n°1 datées du 29 mai 2025, Madame [U] [F], représentée par Maître [K], demande au juge des contentieux la protection de débouter la demanderesse de sa demande tendant à obtenir sa condamnation in solidum des indemnités d’occupation échues postérieures au 15 mars 2024 et de la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le congé qu’elle a délivré à la société bailleresse a produit ses effets à compter du 14 mars 2024, date à laquelle elle a restitué l’intégralité des deux jeux de clés en sa possession, que le maintien dans les lieux de sa fille relève d’un cas de force majeure ayant rendu impossible la restitution du dernier jeu de clés et que sa fille est la seule occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 15 mars 2024.

En réponse, au fil de ses conclusions datées du 3 juin 2025, Madame [N] [R] [Y], représentée par Maître [A], demande, à titre principal, au juge saisi de déclarer les autres parties irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes et de les en débouter mais aussi de débouter la demanderesse de ses demandes de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation. À titre subsidiaire, si une condamnation au paiement d’une somme au titre de l’indemnité d’occupation devait être prononcée, elle lui demande de fixer cette somme à de plus justes proportions et de lui accorder des délais raisonnables lui permettant de se mettre à l’abri avant toute expulsion.

Ainsi, elle reconnaît qu’elle se maintient dans le logement qui était loué à sa mère sans droit ni titre mais fait valoir que ce maintien dans les lieux est commandé par la nécessité de se mettre à l’abri avec son enfant en bas âge et résulte de l’application de l’article L. 345-2-2 du code de l’action sociale et des familles.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Dans le cadre de la présente instance, la SA S.I.D.R. formule une demande d'expulsion à l'encontre des défenderesses qui occuperaient, sans droit ni titre, un logement dont elle est propriétaire.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que, par contrat du 4 janvier 2019, la SA S.I.D.R. a donné à bail à Madame [U] [F] un appartement à usage d’habitation de type 4 n°39 situé au sein du bâtiment C du groupe d’habitations [Adresse 8] CASSIOPE sis [Adresse 7] à [Localité 6] (974), que, par courrier remis en main propre le 14 février 2024, Madame [U] [F] a donné congé à la société bailleresse et que, par courrier recommandé daté du 14 février 2024, la SA S.I.D.R. en a pris acte en lui indiquant que le préavis prendrait fin légalement le 14 mars suivant et qu’il lui appartenait de restituer le logement pour cette date, libre de tout occupant et de tout effet mobilier et en bon état.

Il en ressort également que la SA S.I.D.R. lui a fait délivrer, par exploit délivré par commissaire de justice le 20 aout 2024, un commandement de payer la somme de 3 081,98 euros et l’a mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et que cet acte a été remis à domicile, à l’adresse du logement loué, à sa fille, Madame [R] [Y] qui a accepté de recevoir l’acte.

Il ressort enfin d’un procès-verbal de constat établi le 26 août 2024 que le commissaire de justice a rencontré, après avoir sonné à la porte de l’appartement n°39, Madame [R] [Y] qui s’est présentée comme étant la fille de la locataire et qui lui a expliqué que cette dernière avait déménagé et que, dans la mesure où elle-même ne disposait pas d’un logement, elle s’est maintenue dans les lieux et y vit avec son enfant mineur âgé de 4 ans. En réponse à la sommation d’avoir à libérer les lieux, elle lui a indiqué que cela lui apparaissait totalement impossible dans la mesure où, en dépit des diverses démarches effectuées, elle ne disposait d’aucun autre lieu d’habitation.

De ces éléments, il résulte que, d’une part, dans la mesure où le congé délivré à la société bailleresse a effectivement pris effet le 15 mars 2024, Madame [U] [F] ne justifie plus, depuis cette dernière date, d’aucun droit, ni d’aucun titre d’occupation du logement qui lui était loué.

Dans la mesure où, par ailleurs, elle reconnaît elle-même qu’elle n’a pas restitué l’intégralité des clés de l’appartement, l’occupation persistante lui est imputable. En effet, sa fille occupe l’appartement dont elle était locataire de son chef exclusif puisqu’elle lui a effectivement, à un moment donné, remis les clés de l’appartement loué. En aucun cas, le maintien dans les lieux de sa fille ne peut s’analyser en un cas de force majeure dans la mesure où, compte tenu de la situation personnelle et professionnelle de sa fille, une telle situation était prévisible et n’apparaît nullement irrésistible, encore moins extérieure à Madame [U] [F] qui doit assumer l’entière responsabilité de la remise des clés de l’appartement loué à cette personne.

D’autre part, s’agissant de Madame [N] [R] [Y], dans la mesure où elle n’a jamais disposé d’aucun titre d’occupation pour ce logement, elle ne justifie pas non plus d'un droit ou d'un titre d'occupation pour le logement litigieux depuis le 15 mars 2024.

Si, au vu de sa situation personnelle, elle pourrait peut-être solliciter l’application de l’article L. 345-2-2 du code de l’action sociale et des familles pour bénéficier d’un dispositif d’hébergement d’urgence, force est de constater que le logement litigieux n’est pas un hébergement d’urgence au sens de ce texte et que la défenderesse ne justifie pas avoir sollicité une telle assistance sociale. Elle ne peut donc se prévaloir d’un tel dispositif pour justifier l’occupation du logement qui était loué à sa mère et qu’elle persiste à occuper sans aucun droit, ni aucun titre.

Les défenderesses seront donc déclarées occupantes sans droit ni titre de l’appartement n°39 situé au sein du bâtiment C du groupe d’habitations [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 6] dont la demanderesse est propriétaire, et ce, depuis le 15 mars 2024.

En conséquence, en l'absence de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la présente décision, l'expulsion des défenderesses sera prononcée, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra solliciter le concours de la force publique.

Compte tenu de l’opposition formelle manifestée par Madame [N] [R] [Y] lorsqu’il lui a été fait injonction de quitter les lieux, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard et cette astreinte courra à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Enfin, en application de l'article L. 412-6 du même code, le sursis prévu par ce texte pendant la période cyclonique ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voie de fait. En l'espèce, il n’est pas établi que les défenderesses se seraient introduites dans le logement litigieux par voie de fait. Il n’y a donc pas lieu d'écarter le bénéfice du sursis lié à la période cyclonique.

En dernier lieu, compte tenu de la réalité de l'occupation sans droit ni titre imputable aux défenderesses et au vu des éléments susvisés, elles seront condamnées à verser à la demanderesse une indemnité mensuelle d'occupation destinée à réparer le préjudice incontestable généré par l'occupation persistante des lieux depuis le 15 mars 2024.

Pour justifier sa demande de fixation de l'indemnité au montant réclamé, la SA S.I.D.R. produit un décompte de créance locative dont il ressort qu’aucune somme n’a été réglée depuis le mois de mars 2024 et qu’aux termes du contrat de bail qui était alors en cours, le loyer mensuel était de 503,69 euros et la provision mensuelle pour charges locatives était de 84,64 euros.

Les défenderesses seront donc condamnées à verser à la SA S.I.D.R une indemnité d'occupation d’un montant de 588,97 euros à compter du 15 mars 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux indûment occupés.

Dans la mesure où, comme cela a été expliqué plus haut, chacune des deux défenderesses est responsable de l’occupation persistante du logement loué après le 15 mars 2024, cette condamnation sera prononcée in solidum entre elles.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux débitrices le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 15 mars 2024 au 2 septembre 2025) et les indemnités à échoir produiront des intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité.

Sur la demande de délais formés par Madame [N] [R] [Y]

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé (...), la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que Madame [N] [R] [Y] n’a pas réglé la moindre somme à la société bailleresse depuis que sa mère a donné congé et quitté les lieux.

Elle n’a pas non plus multiplié les démarches pour trouver une solution de logement durable et, si elle justifie du renouvellement de sa demande de logement locatif social en date du 3 octobre 2024, force est de constater que lorsqu’un tel logement lui a été proposé, le 27 avril 2023, elle l’a refusé.

Au vu de ces éléments, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [F] et Madame [N] [R] [Y], qui succombent, supporteront les dépens de la présente instance, et non de son exécution, en application de l’article 696 du code de procédure civile. À cet égard, il convient de préciser qu'en application de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens de l'instance se limitent aux frais générés par la délivrance du commandement de payer (250,92 euros) et de l'assignation (68,74 euros) mais n'incluent ni les frais de délivrance de la sommation, ni les frais générés par l’établissement du constat par le commissaire de justice qui ne sont pas des actes imposés par la loi.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA S.I.D.R. les frais irrépétibles de la procédure. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,