TJ 97411, 26 août 2025, RG 25/00263

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00263 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDR7

MINUTE N° : 25/00099

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 26 AOUT 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [K] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4] (RÉUNION)

non comparant, ni représenté

Madame [C] [B] épouse [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Audrey DEGL’INNOCENTI, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Mai 2025

DÉCISION : par défaut et en premier ressort

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 28/08/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 août 2022, [Q] [K] [Y] a donné à bail à [P] [O] [X] et [C] [X] un local d'habitation comprenant une maison et un studio attenant sis [Adresse 5] à effet au 1er octobre 2022, moyennant un loyer mensuel de 1400 euros, provisions sur charges comprises, le bail mentionnant que l'eau et l'électricité ne sont pas comprises dans les charges mais que le logement est équipé d'une box Internet.

Soutenant que malgré des rappels de sa part, M. et Mme [X] n'ont pas réglé les loyers de mars à mai 2024, soit 4304,58 euros (1434,86 x 3), que ces derniers ont fait installer, sans son autorisation, une borne de recharge électrique pour leur véhicule selon facture du 7 novembre 2023, ce qui a entraîné des hausses de consommations électriques alors que le compteur attribué au logement n'était pas dimentionné pour de telles consommations dont il a dû régler le coût par suite du refus de M. [X], lequel a également refusé de régler les consommations d'eau mais aussi liées à la box internet alors qu'ils ont en outre consommé des services payants en dehors de l'abonnement et sans son accord, ce qui a été débité sur son compte, que, compte tenu des impayés locatifs, il a été convenu entre les parties que M. et Mme [X] quitteraient les lieux, ce qu'ils ont fini par faire le 28 mai 2024, que l'état des lieux de sortie contradictoire a permis de constater que le logement était dans un état de saleté généralisée outre qu'existaient certaines dégradations comme constaté par commissaire de justice selon procès-verbal du 13 mai 2024, que suite au départ des locataires sans laisser d'adresse, M. [Y] dit rester dans l'attente du paiement des loyers et charges et de la réfection du studio, que face à l'absence de retour des locataires sur ces points, il a été contraint de faire citer [P] [X] et [C] [B] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de les condamner à lui verser les sommes suivantes :
- 4304,58 euros au titre des loyers dus sur la période de mars à mai,
- 1442 euros au titre de l'indemnisation des consommations électriques sur la période du 24 octobre 2023 au 28 mai 2024,
- 166 euros au titre de l'indemnisation des consommations d'eau sur la période du 30 juin 2023 au 30 avril 2024,
- 478,46 euros au titre de l'indemnisation des consommation Internet sur la période du 1er novembre 2023 au 30 avril 2024,
- 6673,70 euros au titre des trvaux de remise en état de l'appartement,
- 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

A l'audience du 20 mai 2025, [Q] [K] [Y] représenté par son avocat substitué maintient ses demandes et dépose ses pièces. Il demande la condamnation solidaire des défendeurs pour la période précisée et rectifiée de mars à mai 2024.

Cités chacun selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile, les défendeurs ne sont ni présents ni représentés ; le commissaire de justice mentionne dans l'acte n'avoir pas réussi à les contacter, même par téléphone, pour leur remettre l'acte introductif d'instance.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

Le jugement sera rendu par défaut selon mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES CONDAMNATIONS EN PAIEMENT

M. [Y] indique que les défendeurs ont quitté le logement donné à bail le 28 mai 2024.

M. [Y] verse un procès-verbal mentionnant que :
- le 13 mai 2024, le commissaire de justice a noté que, présents sur les lieux, les défendeurs lui ont dit faire le nécessaire pour partir le 10 mai 2024. Or, cette date ne peut cependant qu'être erronée eu égard à la date du constat. Le commissaire de justice a indiqué que le constat des lieux est reporté au 20 mai 2024.
- le 20 mai 2024, le commissaire de justice a relevé l'absence de M. [X] qui avait pourtant indiqué qu'il serait présent et dit quitter les lieux.
- le 24 mai 2024, le commissaire de justice a indiqué que selon M. [Y] l'état des lieux et la remise des clefs doivent intervenir ce 24 mai 2024.

Le commissaire de justice a constaté que divers effets mobiliers et de gros électroménager ont été laissés à l'état de détritus à l'extérieur de la maison, la présence de scotch sur le panneau électrique extérieur, que le bassin extérieur est sale de même que les sols en béton. Il a relevé la présence de 7 trous sur la façade attenante à la place de parking extérieur et l'abris de jardin et noté que selon M. [Y] il s'agit des trous laissés par l'installation de la borne électrique de recharge. Il est relevé que la véranda est laissée dans un état sale, que, dans le logement, la cuisine présente des salissures importantes sur les meubles et plans de travail, et qu'elle poussiéreuse, que des joints sont moisis, que les mobiliers et équipements sont en mauvais état et sales comme l'est l'évier. Le séjour est noté comme sale et poussiéreux avec notamment des éclats visibles aux angles des murs. Il est relevé que les deux chambres présentent des traces et des salissures, de même que le dégagement où des fils électriques sortis des goulottes jonchent le sol. Les WC et la salle d'eau sont sales et poussiéreux. Dans le studio, l'état est poussiéreux avec des salissures, le WC est décrit comme crasseux (cuvette). Le commissaire de justice a constaté la présence de compteurs électriques distincts pour 3 logements, que les disjoncteurs sont sur Off mais que mis sur On, ils fonctionnent. Il a mentionné qu'ont été remises par M. [X] 6 clefs du logement et 3 clefs concernant le studio.

Le constat montre un logement en état sale et poussiéreux avec des traces sur les murs et sols et des objets mobiliers abandonnés à l'extérieur outre un pan de mur extérieur percé de 7 trous (borne électrique). Il montre un logement vide d'occupants et d'affaires personnelles et la remise de différentes clefs au 24 mai 2024. Il n'est pas indiqué comment ces clefs ont été restituées.

Le logement est donc libéré au 24 mai 2024 et non au 28 mai 2024 comme l'indique M. [Y].

Sur les sommes réclamées au titre des loyers

M. [Y] réclame au dispositif de ses écritures les loyers de mars à mai 2024, et pour chacun la somme de 1434.86 euros.
Or, le demandeur ne justifie pas avoir notifié aux locataires la révision du loyer de 1400 euros, charges comprises. Il convient, dès lors, de retenir un somme mensuelle de 1400 euros due au titre des loyers et charges. En outre, M. [Y] a compté le mois de mai 2024 en entier alors que le logement a été constaté comme vidé et les clefs rendues au 24 mai 2024.

Les défendeurs ne contestent pas, par définition, l'absence de règlement de ces loyers.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à payer prorata temporis à M. [Y] la somme de 3919,99 euros au titre des loyers impayés de mars, avril et mai 2024 (1400 + 1400 + 1119,99), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes réclamées au titre de la consommation électrique

M. [Y] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 1442 euros au titre de la consommation électrique pour la période du 24 octobre 2023 au 28 mai 2024.

Il souligne que le contrat de bail stipule clairement que l'électricité n'était pas incluse dans les charges. Il indique que, de mauvaise foi, les défendeurs se sont refusés à lui régler des sommes à ce titre au motif qu'un propriétaire ne peut revendre des fluides aux locataires. Il précise qu'en outre, sans autorisation, M. et Mme [X] ont installé une borne électrique le novembre 2023, selon facture d'installation, pour recharger leur véhicule ce qui a induit de fortes consommations qu'il a dû régler.

M. [Y] indique que les consommations s'élèvent aux sommes suivantes :
du 24 octobre 2023 au 24 décembre 2023 : Montant total : 662,90 dont 496 euros concernant M. et Mme [X],
du 24 décembre 2023 au 9 février 2024 : Montant total : 550,03 dont 412 euros concernant M. et Mme [X],
du 9 février 2024 au 24 avril 2024 : Montant total : 713,02 dont 534 euros concernant M. et Mme [X],
du 24 avril 2024 au 24 juin 2024 : Montant total : 199,67 dont 0 euro concernant M. et Mme [X],
soit 1442 euros au total réclamés aux défendeurs (pièce n° 6).

Le contrat de bail mentionnen clairement que l'électricité est à la charge du locataire comme non comprise dans les charges du logement. Le bail indique d'ailleurs le numéro de téléphone du service pour effectuer les démarches concernant l'électricité. Il ne revenait donc pas au propriétaire de payer les consommations électriques des défendeurs, a fortiori pour la consommation d'une recharge électrique d'un véhicule pour lequel l'autorisation d'implanter une borne électrique devait être demandée outre l'autorisation de percer différents trous dans un mur extérieur, trous au demeurant non rebouchés et causant une dégradation au bien.

L'ensemble immobilier dont fait partie le bien litigieux est constitué de 4 logement distincts : la maison dans laquelle vit M. [Y], un logement (L1) nommé [Localité 5] en queue, un logement (L2) nommé [N] et un logement (L3) nommé [Localité 6]. Il ne ressort pas des pièces fournies, notamment le bail, ni dans les écritures le nom du logement loué aux époux [X]. M. [Y] n'explique pas non plus comment il obtient le prorata réclamé de 1442 euros tiré de la consommation électrique totale de 1925,95 euros, justifiée selon factures pour la période du 24 octobre 2023 au 24 avril 2024 (662,90 + 550,03 + 713,02).

M. [Y] verse un schéma sur lequel il détaille approximativement la consommation électrique :
sa maison : 400 KW
[N] : 150 KW
[Localité 6] : 200 KW
[Localité 7] : 300 KW, facture 3000 KW dont 1050 KW pour sa maison.
Or, ces indications ne peuvent permettre d'évaluer la consommation électrique du logement loué aux défendeurs, faute d'indication sur sa référence. Au surplus, M. [Y] n'indique pas si les autres logements étaient loués sur la période.

Il convient dès lors de dire qu'une consommation indue a été mise à la charge de M. [Y] alors qu'il revenait aux époux [X] de déclarer leur compteur individualisé à [Localité 8] mais, au vu du manque de précisions concernant la somme demandée, il sera appliqué, pour la période du 24 octobre 2023 au 24 avril 2024, une somme forfaitaire de 900 euros.

Les époux [X] seront condamnés solidairement à payer à M. [Y] la somme de 900 euros au titre de leur consomation en électricité pour la période du 24 octobre 2023 au 24 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [Y] sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Sur les sommes réclamées au titre de la consommation d'eau

M. [Y] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 166 euros au titre de la consommation d'eau sur la période du 30 juin 2023 au 30 avril 2024, soit 83 euros pour la période du 30 juin 2023 au 30 décembre 2023 et 83 euros pour celle du 31 décembre 2023 au 31 avril 2024.

Le bail stipule clairement que l'eau n'est pas incluse dans les charges.

La consommation d'eau n'est pas contestée par les défendeurs. La somme réclamée pour 10 mois de 16,6 euros par mois paraît parfaitement adapté et non excessive.

Les défendeurs seront dès lors condamnés solidairement à payer à M. [Y] la somme de 166 euros au titre de leur consomation d'eau pour la période du 30 juin 2023 au 31 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes réclamées au titre des consommations de la box Internet

M. [Y] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 478,46 euros au titre de la consommation Internet sur la période du 1er novembre 2023 au 30 avril 2024.

Le contrat de bail indique expressément que le logement est équipé d'une box Internet pour un loyer de 1400 euros charges comprises. Le contrat de bail n'exclut expressément que l'électricité et l'eau au titre des charges. L'abonnement à Internet était dès lors inclus dans les charges.

En revanche, il est évident qu'au-delà de l'abonnement classique à Internet, les services payants choisis à titre d'options ou de locations de vidéos par les locataires, nécessitant au demeurant une validation active de leur part via la télécommande de la box, constituent des contrats que les locataires ont eux-mêmes souscrits de leur propre chef, et dont le coût ne peut incomber au propriétaire.

M. [Y] verse les factures de la société Orange montrant outre l'abonnement à internet, que des options ont été souscrite pour un bouquet Ciné Séries Max, Disney, Disney + Premium outre des vidéos à la demandes, que ces options payantes contractées par les locataires totalisent la somme de 131,88 euros (22,99 x 3 , 8,99, 9,98 x 2, 11,99 x 2 et 8,98).

Les époux [X] seront dès lors condamnés solidairement à payer à M. [Y] la somme de 131,88 euros au titre des options payantes et locations de vidéos qu'ils ont contractées depuis la box internet au-delà de l'abonnement classique inclu dans les charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. M. [Y] sera débouté du surplus de sa demande à ce titre.

Sur les sommes réclamées au titre de la remise en état du bien loué

M. [Y] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 6673,70 euros au titre de la remise en état de la maison et du studio loués, et ce au titre d'un devis qu'il verse en pièce n° 14, précisant avoir estimé disproportionné un autre devis de 11.200 euros

Le demandeur cite dans ses écritures l'article 1731 du [Etablissement 1] civil selon lequel s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, s'il n'est pas versé d'état des lieux d'entrée c'est que M. [Y] n'a pas souhaité le faire puisqu'il est mentionné dans le contrat de bail qu' y a été annexé un état des lieux établi lors de la remise des clefs.

Un état des logements a été constaté le 24 mai 2024 par commissaire de justice hors l'absence des défendeurs qui n'ont pas souhaité être présents. Il a été constaté que le logement a été laissé dans un état poussiéreux avec la présence de traces aux murs et plafonds et des traces très nombreuses de salissures dans chaque pièce, outre des trous non rebouchés dans un mur extérieur.

Le devis retenu par M. [Y] mentionne la somme de 892,29 euros pour le studio, comprenant la remise en peinture du plafond et des murs du studio. Le constat a relevé des craquelures sur les murs et le plafond de la douche et des WC et quelques traces sur le mur de la pièce principale.

Le devis mentionne la somme de 4202,76 euros pour une mise en peinture du séjour, des deux chambres et de la cuisine de la maison, 775,78 euros pour la réfection de la varangue et la somme de 802,92 euros pour la réparation de la jalousie dans la salle d'eau, la dépose de la vasque et le raccordement d'une nouvelle vasque fournie par le propriétaire, soit 5781,46 euros. Il n'est donc pas compté dans le devis le prix de la vasque ni le prix du nettoyage des logements bien que ceux-ci aient été rendus dans un état sale.

Il convient cependant de dire que, faute d'état des lieux d'entrée comparatif que M. [Y] pouvait parfaitement produire, il n'est pas démontré que toutes les traces sur les murs sont du fait des locataires. Toutefois, le constat démontre d'évidence l'attitude peu soigneuse et peu respectueuse des locataires à l'égard des lieux loués. Ils ont d'ailleurs préféré ne pas être présents lors du constat. Il résulte de ces éléments conjugués que la somme réclamée par M. [Y] sera revue à des proportions plus équitables. Elle sera fixée à la somme de 3500 euros.

Les époux [X] seront dès lors condamnés solidairement à payer à M. [Y] la somme de 3500 euros au titre de la remise en état des lieux loués, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. M. [Y] sera débouté du surplus de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] les sommes qu'ils a dû engager pour faire valoir ses droits en justice. Il convient cependant de ramener la somme réclamée de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, et non justifiée au demeurant, à de plus justes proportions.

M. et Mme [X] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

M. et Mme [X] supporteront solidairement les dépens qui comprendront le coût du constat (860,97 euros) et de l'assignation à la dernière adresse connue (107,38 euros x 2).

Il y a lieu de rappeler que le jugement est exécutoire de plein droit et rien ne justifie de l'écarter, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS