TJ 42218, 13 juill. 2026, RG 25/05536

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05536 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-JAMB

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 26 Mai 2026

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [W], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [R] [U]
née le 03 Juin 1973 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2011, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Madame [R] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 275,11 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 275 euros.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties.

Par courrier du 19 décembre 2023, Madame [R] [U] a donné congé au bailleur du logement précité.

Le 21 décembre 2023, le bailleur l’a réceptionné ; le cachet de ce dernier faisant foi.

Le bailleur a accusé bonne réception de ce dernier, à effet du 21 janvier 2024, par lettre recommandée datée du 21 décembre 2023 avec accusé de réception, tout en fixant l’état des lieux de sortie ainsi que la remise des clés du logement susvisé au 22 janvier 2024 à 15h30.

À la demande du bailleur, le 22 janvier 2024, à 15h30, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en présence notamment d’un représentant de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et de Madame [B] [U], en vertu d’une procuration de Madame [R] [U], locataire sortante.

Par lettre recommandée datée du 10 octobre 2025 avec accusé de réception, le bailleur a, par l’intermédiaire du commissaire de justice, mis en demeure Madame [R] [U] de régler la somme de 5659,93 euros, au titre du solde restant dû après son départ des lieux litigieux.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 novembre 2025, signifiée à personne, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, la condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 12,90 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges),
- 5647,03 euros, au titre de réparations locatives,
soit la somme totale de 5659,93 (12,9 + 5647,03) euros, arrêtée au 25 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer,
- 100 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens, comprenant notamment les frais de la mise en demeure et les frais divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le coût de cet acte toutes charges comprises est de 55,15 euros.

L’audience s’est tenue le 26 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, demandeur représenté avec un pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes. Il expose que Madame [R] [U] a quitté les lieux susmentionnés en laissant subsister un solde débiteur d’un montant total de 5659,93 (12,9 + 5647,03) euros, correspondant notamment à un solde résiduel de loyers et charges, ainsi qu’à des réparations locatives.

Il produit à l’appui de ces dernières un relevé de compte locatif, les avis d’échéance des mois de décembre 2023 et janvier 2024, le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 22 janvier 2024, ainsi qu’un détail des réparations locatives auquel est jointe la facture n°20242468 de la société CECOIA du 31 octobre 2024.

Madame [R] [U], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [R] [U], défenderesse.

Sur la demande en paiement aux titres de l’arriéré locatif et des réparations locatives

Il résulte des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aussi, le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et de l’article précité.

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :
- soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;
- ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 20 mai 2026, échéance proratisée du mois de janvier 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) ainsi que les réparations locatives, à la somme de 5659,93 (12,9 + 5647,03) euros.

À l’avenant, il résulte de la triple comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, susmentionnés, que la nature des travaux et les sommes afférentes listées dans le détail chiffré fourni par le bailleur – dont ce dernier justifie dûment par la facture n°20242468 émise le 31 octobre 2024 par la société CECOIA, produite aux débats à cet effet – résultent de dégradations commises par Madame [R] [U] ; étant observé qu’au regard de l’occupation des lieux durant 12 années, 8 mois et 12 jours la vétusté a été dûment appréciée.

Pour la somme au principal, Madame [R] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [U] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 5659,93 (5647,03 + 12,9) euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisation de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) dont elle est redevable jusqu’à la date de résiliation du bail convenue entre les parties au 21 janvier 2024 inclus, ainsi que des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [R] [U] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [R] [U] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 22 janvier 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,