TJ 42218, 30 juill. 2026, RG 24/01808

N° RG 24/01808 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHON

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2026

ENTRE :

Monsieur [N] [F]
né le 30 Avril 1993 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Germain HEKIMIAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [M] [A]
né le 25 Mai 1967 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [I] [A] née [Q]
née le 24 Juillet 1973 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.C.I [S]
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 881 260 426
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE
Assesseur : Guillaume GRUNDELER
Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l'audience publique du 13 Mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, délibéré prorogé au 19 juin 2026, 03 juillet 2023 puis 30 Juillet 2026.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 28 mars 2023, M. [N] [F] s'est engagé à vendre à M. [M] [A] et Mme [I] [Q] (ci-après consorts [G]) les lots n°3, 5, 6, 7, 8, et 9 dans un immeuble, soumis au régime de la copropriété, situé à [Adresse 5], cadastré section PT n°[Cadastre 1], au prix de 429 000 euros. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 4 août 2023 à 16 heures.

Il a été prévu une pénalité compensatoire et une indemnité d'immobilisation, toutes deux à hauteur de la somme de 42 900 euros.

Cette promesse a également été assortie de la condition suspensive d'une autorisation donnée par la copropriété en assemblée générale dûment convoquée, dans les deux mois de la promesse, sur le projet du bénéficiaire, à savoir « supprimer le duplex actuel, entre les niveaux 4 et 5, et [de] créer un nouveau duplex entre le 5 et le 6. Sur le niveau 6, se trouveront les 30 m² de terrasse, transformés en pièce d'habitation, et l'escalier intégré dans ce nouveau duplex.

Par avenant du 17 juillet 2023 le délai de la promesse unilatérale de vente a été prorogé au 8 septembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 décembre 2023, M. [N] [F] a mis en demeure les consorts [Q] [A] d'avoir à se positionner sous sept jours sur les suites à donner à la promesse.

Par courrier officiel en date du 20 décembre 2023, les consorts [Q] [A] ont confirmé leur souhait de lever l'option de la promesse sous réserve de la conformité de la " situation juridique et matérielle du bien ".

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, M. [N] [F] a assigné M. [A] et Mme [Q] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne afin d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation fixée par la promesse de vente.

Par conclusions du 18 février 2025, la SCI [S], crée par les consorts [Q] [A] en vue de l'acquisition, est intervenue volontairement à l'instance.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 juin 2025, M. [N] [F] sollicite du tribunal de :

– DEBOUTER Monsieur [A] et Madame [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
– CONDAMNER in solidum Monsieur [A] et Madame [Q] à régler à Monsieur [N] [F] la somme principale de 42 900,00 € avec intérêts au taux légal et autres accessoires de droit à compter de la mise en demeure ;
– CONDAMNER au paiement d'une indemnité d'un montant de 2 500 € au titre de l'article 700 du C.P.C, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 9 juillet 2025, les consorts [G] et la SCI [S] sollicitent du tribunal de :

– REJETER l'ensemble des demandes fins et conclusions formulées par Monsieur [N] [F] à leur encontre dès lors que ce dernier est seul responsable de l'absence de réitération de la vente ;
– A titre reconventionnel, CONDAMNER Monsieur [N] [F] à verser à Monsieur [M] [A] et Madame [I] [Q] la somme de 42 900 € au titre de l'indemnité compensatoire prévue dans la promesse de vente régularisée entre les parties le 28 mars 2023 ;
– CONDAMNER également Monsieur [N] [F] à verser à Monsieur [M] [A] et Madame [I] [Q] et à la SCI [S] la somme de 8 148,43 € au titre de leur préjudice financier, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER Monsieur [N] [F] à verser à Monsieur [M] [A] et Madame [I] [Q] la somme de 3 000 € au titre de leur préjudice en raison du temps passé pour tenter de parvenir à obtenir les éléments nécessaires à la réitération de la vente ;
- CONDAMNER Monsieur [N] [F], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à autoriser la restitution par Maître [L], Notaire au sein de SELARL NOTALEX à [Localité 3], de l'indemnité d'immobilisation de 10 000 €, outre intérêts légaux, ainsi que de la provision sur frais versée au notaire de 500€ ;
– EN TOUT ETAT DE CAUSE :
– PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ;
– CONDAMNER Monsieur [N] [F] à verser à Monsieur [M] [A] et Madame [I] [Q] la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER le même aux entiers dépens de l'instance, dont distraction sera faite à Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 29 octobre 2025.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 22 mai 2026, prorogé au19 juin 2026, 03 juillet 2026 puis 30 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1188 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils s'interprètent d'après la commune intention des parties, et doivent être exécutés de bonne foi.

L'article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes de l'article 1344-1 du Code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En l'espèce, les consorts [A] [Q] n'ont pas levé l'option à la suite de la mise en demeure qui leur a été adressée.

La promesse de vente prévoit que si la vente n'était pas réalisée, la somme de 42 900 euros serait due au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l'immobilisation des biens et droits immobiliers pendant la durée de la promesse.

- Sur l'autorisation des travaux envisagés :

Cette clause, en page 17 de la promesse, est libellée comme suit :

Autorisation de la copropriété
La réitération des présentes est soumise à |'autorisation donnée par la copropriété en assemblée générale dûment convoquée, à l'effet de :
- Privatiser la terrasse + autorisation de construire ;
- Paliers à intégrer dans les parties privatives ;
- Montée d'escaliers à intégrer dans les parties privatives entre les niveaux 5 et 6. En conséquence, les millièmes vont être modi?és.
- Validation à posteriori des changements de fenêtres.
Le projet du BENEFICIAIRE est de supprimer le duplex actuel, entre les niveaux 4 et 5, et de créer un nouveau duplex entre le 5 et le 6.
Sur le niveau 6, se trouveront les 30 m* de terrasse transformés en pièce d'habitation, et l'escalier intégré dans ce nouveau duplex.
Le PROMETTANT s'oblige à convoquer une assemblée générale dans les deux mois des présentes.

La rédaction de cette clause, qui ne met à la charge du promettant qu'une simple convocation d'une assemblée générale, est incohérente avec le projet envisagé.

Au regard de la commune intention des parties, cette clause doit s'interpréter comme imposant l'obligation au promettant d'obtenir l'autorisation des autres copropriétaires sur les travaux envisagés par les consorts [A] [Q].

L'autorisation n'ayant pas été obtenue avant le 29 mai 2023, les parties ont décidé de proroger le délai de la promesse jusqu'au 8 septembre 2023, ce dont il se déduit nécessairement une tacite volonté commune des parties de proroger le délai de la condition suspensive pour permettre sa réalisation au-delà du délai initial.

M. [N] [F] verse aux débats un document daté du 29 août 2023, aux termes duquel il a obtenu des autres copropriétaires l'autorisation du projet des consorts [Q] [A].

M. [N] [F] n'est pas signataire de ce document mais il est établi qu'il a été transmis aux autres copropriétaires, qui l'ont signé, et au notaire des consorts [Q] [A], lequel en a eu connaissance dès le 30 août 2023.

L'autorisation a été obtenue dans le délai fixé par l'avenant de prorogation de la promesse du 17 juillet 2023, à savoir avant le 8 septembre 2023.

Le fait que M. [N] [F] n'ait pas été signataire de ce document est inopérant, dès lors que, n'étant pas défaillant ou opposant, il n'aurait pas été en droit de contester la décision qui a fait l'objet d'un vote en assemblée générale.

- Sur le fait de mandater un géomètre expert :

Le projet des consorts [A] [Q] comporte la privatisation de la terrasse et des escaliers entre les niveaux 5 et 6, de sorte qu'il implique une modification des tantièmes des copropriétaires sur les parties communes, ce qui impose la nomination d'un géomètre expert et la réalisation d'un état de division.

Le rapport du géomètre expert et le nouvel état descriptif de division ont vocation à être établis après l'achat par les consorts [A] [Q].

Aucune condition suspensive n'est prévue à cet égard dans la promesse de vente et son avenant.

Les copropriétaires n'ont pas besoin du rapport du géomètre expert pour donner leur avis de principe sur l'autorisation des travaux envisagés, ce qu'ils ont fait.

En tout état de cause, le document d'autorisation des travaux signé par les copropriétaires le 29 août 2023 prévoit l'autorisation de mandater, aux frais des consorts [A] [Q], un géomètre expert et un notaire pour modifier l'état descriptif de division après la réalisation de leur projet.

M. [N] [F] a en outre accepté la prise en charge de la moitié des frais du géomètre expert, nécessaire pour la réalisation du projet des consorts [A] [Q], lequel géomètre a rendu son étude le 26 octobre 2023.

- Sur la réalisation de travaux dans les parties communes :

Le 4 avril 2023, M. [M] [A] a signalé des infiltrations au dernier niveau et au rez-de-chaussée.

Les consorts [A] [Q] ont poursuivi les démarches en vue de l'acquisition: ils ont consenti une prolongation de la promesse de vente, réalisé les démarches en vue de l'obtention du prêt, et effectué la déclaration préalable de travaux auprès des services de l'urbanisme.

En cours de procédure, et postérieurement à la mise en demeure de lever l'option, les consorts [A] [Q] ont conditionné la réitération de la promesse à la condition que les travaux d'étanchéité de la copropriété soient réalisés, ou que M. [F] accepte une baisse du prix de vente à hauteur de 10%, soit 42.900 euros.

Ces conditions sont inopérantes, dès lors que la promesse signée le 28 mars 2023 prévoit, en page 18, la clause selon laquelle le bénéficiaire prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de la vente, tel qu'il l'a vu et visité, et qu'il n'aura aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison »des vices apparents, des vices cachés (…).

Surabondamment, il convient de relever que ces travaux ont été effectués au mois de novembre 2024 pour un coût de 3 187 euros.

Ainsi, la condition d'autorisation des travaux prévue par la promesse de vente est remplie, de sorte que la défaillance des acquéreurs dans la réitération de la vente entraîne l'application de la clause contractuelle relative au paiement de l'indemnité d'immobilisation, qu'il n'y a pas lieu de minorer, les consorts [A] [Q] ne produisant aucune pièce permettant d'apprécier la disproportion, alors que la charge de la preuve leur incombe du caractère disproportionné.

Ils sont condamnés in solidum à payer à M. [F] la somme de 42 900 euros à titre d'indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de la mise en demeure. Il n’y a pas lieu à statuer sur la prise en charge d’autres accessoires de droit, demande indéterminée.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [A] [Q] qui succombent, supportent in solidum les dépens de l'instance, et ils sont condamnés à payer à M. [N] [F] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS