TJ 42218, 9 juill. 2026, RG 26/01705

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/01705 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JF6Y

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargée des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière, et lors du délibéré de Madame Sophie SIMEONE, greffière,

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mai 2026

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocate au barreau de LYON, substituée par Me Stéphanie PALEL, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [C] [Y]
né le 03 Janvier 1994 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat signé le 10 décembre 2021, ayant pris effet le 15 décembre 2021, la SCI Z et S, représentée par son mandataire la SARL L’AGENCE, a donné à bail à Monsieur [C] [Y] un local d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 400,00 €, hors charges.
Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 13 décembre 2021 entre la SCI Z et S, représentée par la SARL L’AGENCE, d’une part, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, d’autre part.
Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de la SCI Z et S, a fait signifier à Monsieur [C] [Y] le 5 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 2 111,18 € s’agissant des loyers de février, mars, avril, mai et juin 2025.
Par saisine électronique du 06 août 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de l’existence d’impayés de loyers concernant Monsieur [C] [Y].
Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, demandant , sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de  :
dire et juger son action recevable et bien fondée ;à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire ;ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Monsieur [C] [Y] à lui payer les sommes suivantes :4 296,48 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2025 pour la somme de 2 111,18 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel et des charges, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 22 janvier 2026.
Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du tribunal avant l’audience.
A l’audience du 12 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6481,78 euros, arrêtée au 06 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.
Monsieur [C] [Y], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
En application des dispositions de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. L’article suivant précise que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.
Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur jusqu’à la résolution du bail (…). Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 13 décembre 2021 et la quittance subrogative du 24 novembre 2025, ainsi que celle du 20 avril 2026, cette dernière visant un montant total de 6481,78 euros, échéances de février 2025 à avril 2026 inclus, étant précisé que ces quittances subrogatives sont revêtues du visa du mandataire du bailleur.
Il convient donc de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter à Monsieur [C] [Y] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation le 22 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 6 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 10 décembre 2021 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, un commandement de payer pour un arriéré de loyers de 2 111,18  € s’agissant des loyers de février, mars, avril, mai et juin 2025, ce commandement reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.
Il ressort du décompte de créance actualisé produit que Monsieur [C] [Y] n’a pas réglé la somme de 2 111,18 € visée au commandement dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 06 octobre 2025.
Monsieur [C] [Y] est occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 6 octobre 2025.

Compte tenu de la résiliation du bail, et en l’absence d’éléments sur la situation du locataire et de demande de délai, il convient dès lors d'ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de Monsieur [C] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu'à l'issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 20 avril 2026 que le bailleur a perçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme globale de 6481,78 euros au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [C] [Y] pour les échéances de février 2025 à avril 2026 inclus, et que Monsieur [C] [Y] reste redevable de la même somme à l’égard de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.
Non comparant, Monsieur [C] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [Y] au paiement de la somme de 6481,78 euros au titre des échéances impayées de février 2025 à avril 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 06 octobre 2025, Monsieur [C] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, pour ce qui est des sommes qui ont effectivement été versées au bailleur et pour lesquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée. Toutefois, pour les indemnités d’occupation postérieures, ce préjudice ne pourra être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, que s’il est démontré par la caution que les sommes dues au titre des indemnités d’occupation ont fait l’objet d’une quittance subrogative signée par la caution et le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [Y] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mai 2026, date suivant la dernière échéance établie sur le décompte de créance fourni par la demanderesse, jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de production d’une quittance subrogative justifiant du paiement effectué au bailleur au titre de la garantie.

Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [Y], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 août 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mise à disposition des parties au greffe, rendu en premier ressort,