TJ 42218, 9 juill. 2026, RG 26/00947

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00947 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JEIA

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargée des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière, et lors du délibéré de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mai 2026

ENTRE :

Société [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [C], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [J] [A]
né le 26 Décembre 1976 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [M] [F] épouse [A]
née le 26 Février 1976 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 20 mars 2006, la société LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A] un local d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 322,59 €, hors charges.
Des loyers étant restés impayés, la société LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer aux locataires, par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 574,38 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par courrier du 22 octobre 2025, la société LE TOIT FOREZIEN a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.
Par actes de commissaire de justice en date du 3 février 2026, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société LE TOIT FOREZIEN a fait assigner Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, demandant de :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion des locataires et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A] à lui payer les sommes suivantes :3 348,67 € au titre de son arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.La société LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 4 février 2026.
Le service social chargé de réaliser le diagnostic social et financier indique que ce dernier n’a pu être établi en raison de l’absence de Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A] aux deux rendez-vous proposés.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mai 2026, lors de laquelle la société LE TOIT FOREZIEN, représentée par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes après avoir actualisé sa créance à la somme de 3576,44 euros, arrêtée au 6 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Elle s’est opposée à l’octroi de tous délais de paiement, soulignant que les arriérés de loyers étaient récurrents puisque 5 commandements de payer avaient déjà été délivrés aux locataires avant la présente procédure. Elle a fait valoir que Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [N] n’avaient pas repris le paiement du loyer courant et a souligné que depuis juin 2025, ils n’avaient effectué que 2 règlements, l’un de 1000 euros en octobre 2025 et l’autre de 700 euros en mars 2026.
Monsieur [J] [A], comparant en personne, a expliqué travailler en CDI et a produit plusieurs bulletins de salaire, desquels il résulte qu’il occupe un poste de cariste depuis 2022 pour un salaire de 1550 euros par mois environ. Il a affirmé avoir dû faire face à des frais de mariage de membres de sa famille ainsi qu’à des frais relatifs au décès de son père, ce qui avait notamment contribué à l’arriéré locatif. Il a indiqué vouloir se maintenir dans le logement et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [M] [F] épouse [A], bien qu’ayant été régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence d’un des défendeurs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du même code dispose : « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut ».

En l'espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Madame [M] [F] épouse [A].

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la société LE TOIT FOREZIEN justifie avoir notifié l’assignation le 4 février 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 22 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail en date du 20 mars 2006 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La société LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 2 574,38 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.
Il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A] n’ont pas réglé la somme de 2 574,38 € visée au commandement dans le délai de deux mois.
Dès lors, la société LE TOIT FOREZIEN est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte arrêté au 6 mai 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 576,44 €, échéance du mois d’avril 2026 incluse, et déduction faite des frais de commissaire de justice.

Au regard de l’ensemble des justificatifs fournis et notamment du décompte détaillé produit, il convient de déduire de ce montant les sommes suivantes, lesquelles ne sont pas justifiées :

— 24,50 euros (1,75 euros x 14) facturés au titre de « forfait réparations locatives »,
— 6,09 euros facturés le 30 septembre 2025 au titre de « frais de poursuites/corresp. »,
En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A] à payer à la société LE TOIT FOREZIEN la somme de 3545,85 euros, actualisée au 06 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [A] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, souhaitant pouvoir se maintenir dans le logement. Il a expliqué travailler en CDI et a produit plusieurs bulletins de salaire, desquels il résulte qu’il occupe un poste de cariste depuis 2022 pour un salaire de 1550 euros par mois environ. Il a affirmé avoir dû faire face à des frais de mariage de membres de sa famille ainsi qu’à des frais relatifs au décès de son père, ce qui avait notamment contribué à l’arriéré locatif.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [N] n’ont pas repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte qu’en 2026, les locataires n’ont effectué qu’un seul versement de 700,00 euros le 16 mars 2026. Le loyer du mois de mars 2026, payable à terme échu, n’a fait l’objet d’aucun versement.
Dès lors, cette carence dans le paiement des loyers courants fait obstacle à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’expulsion
Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A] sont occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 31 décembre 2025. Or, la société LE TOIT FOREZIEN, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient dès lors d'ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu'à l'issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société LE TOIT FOREZIEN qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée par référence au montant des derniers loyers dus, charges comprises (sur production de justificatifs).

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [N] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mai 2026, date suivant la dernière échéance établie sur le décompte fourni par le bailleur, jusqu’à la libération effective des lieux, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [A] et Madame [M] [F] épouse [A], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 30 octobre 2025, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS