TJ 42218, 30 juill. 2026, RG 25/05097

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05097 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7GU

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière, et lors du délibéré de Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 02 Juin 2026

ENTRE :

Madame [M] [W] [A] épouse [G]
demeurant [Adresse 1]
représentée par BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE, substitué à l’audience par Me Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [C] [R]
demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [H] [J]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 mai 2024, à effet du même jour, Monsieur [B], [Y] [G] a donné à bail à Madame [C] [R], un local à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 505,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 25,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 505,00 euros.

Par acte séparé du même jour, Monsieur [H] [J] s’est porté caution solidaire des engagements locatifs de Madame [C] [R], notamment au titre du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Madame [M], [W] épouse [G] née [A] a fait délivrer, le 30 mai 2025, à Madame [C] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un montant principal de 305,73 euros, outre 66,34 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Le 4 juin 2025, Madame [M], [W] épouse [G] née [A] a fait délivrer à Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, une dénonce du commandement de payer précité ainsi qu’une sommation, signifié à étude. Le coût de cet acte toutes charges comprises est de 45,63 euros.

Le même jour, Madame [M], [W] épouse [G] née [A], se prévalant de l’existence d’un bail verbal portant sur un garage situé au [Adresse 5], a également fait délivrer à Madame [C] [R] un commandement de payer les loyers afférents à ce dernier pour un montant de 200,00 euros.

Par voie électronique du 2 juin 2025, Madame [M], [W] épouse [G] née [A] a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice les 29 et 31 octobre 2025, signifiée à étude, Madame [M], [W] épouse [G] née [A] a attrait Madame [C] [R] et Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation et en constater la résiliation de plein droit,
- prononcer la résiliation du bail verbal concernant le garage,
- en conséquence, dire et ordonner qu’elle sera tenue de quitter le logement ainsi que le garage, elle, sa famille et tous occupants de son chef,
- dire qu’elle en sera expulsée par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,
- en tout état de cause, les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :
- 665,57 euros, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience,
- 500,00 euros, à titre de dommages-intérêts,
- une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,
- 500,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.

Le coût de cet acte toutes charges comprises est de 36,62 euros.

Madame [M], [W] épouse [G] née [A] a notifié l’assignation à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 31 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de cette audience, Madame [M], [W] épouse [G] née [A], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 730,00 euros au titre du logement et à celle de 820,00 euros au titre du garage, soit la somme totale de 1550,00 (730 + 820) euros, échéances du mois de janvier 2026 incluses. Elle a précisé que l’existence du bail verbal portant sur cet emplacement de stationnement serait caractérisé par des versements de 40,00 euros mensuels réalisés par la locataire à compter du mois de décembre 2025.

Madame [C] [R], comparante en personne et assistée de sa fille, Madame [Q] [R], a indiqué qu’elle ignorait l’existence d’un bail portant sur la place de stationnement, raison pour laquelle elle n’avait rien versé à ce titre depuis de son entrée dans les lieux. Elle a ajouté avoir demandé la signature d’un contrat de bail et avoir versé la somme de 240,00 euros en espèces, selon elle afin de régler la somme qui lui était réclamée. Elle a contesté l’existence d’une dette locative s’agissant du logement, précisant avoir réalisé plusieurs paiements, notamment par chèque, et être à jour du paiement de ses loyers.
À titre subsidiaire, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé de verser la somme de 20 euros par mois, outre le loyer courant.

Monsieur [H] [J], bien que régulièrement cité selon la modalité susmentionnée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit du 2 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne a soulevé d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [M], [W] épouse [G] née [A] et ordonné la réouverture des débats, afin de permettre la communication à la présente juridiction des actes de propriété du logement et du garage, objets de la présente procédure.

À la suite de cette réouverture des débats à l’audience du 2 juin 2026, le conseil de Madame [M], [W] épouse [G] née [A], substitué à cette dernière, a produit un décompte actualisé au 27 mai 2026, tout en indiquant ne pas souhaiter réactualiser le montant de sa créance locative, ainsi qu’une attestation de propriété.
Madame [C] [R], comparante en personne, s’est rapportée à ses précédentes déclarations ainsi qu’à la preuve de paiement manuscrite transmise, en précisant que le paiement de la somme de 240,00 euros en espèces était intervenu sous la pression du propriétaire, lequel lui aurait indiqué qu’il ne ferait pas intervenir d’entreprise pour le remplacement de la chaudière si cette somme n’était pas versée.
Quant à Monsieur [H] [J], il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, la convocation adressée à son domicile ayant été retournée au greffe civil de la présente juridiction avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience précitée et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il y est notamment consigné que « Madame [R] occupe un T3 du parc privé depuis le 16 mai 2024. Lors de la signature de son bail, le logement était géré par les propriétaires. Mme louait le logement et le garage était laissé à sa disposition par le propriétaire, sans autre contrepartie. En janvier 2025, la gestion a été confié à Foncia. Un loyer de 40,00 euros par mois a été demandé à Mme [R] en contrepartie de l’occupation du garage. Mme n’a pas compris ce revirement. Mme pensait également être à jour du paiement du loyer. Foncia a été contacté le 3 novembre dans le cadre de l’impayé. La personne chargée du dossier de Mme [R] ne m’a jamais recontacté ».

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [H] [J], défendeur.

Sur la qualité à agir de Madame [M], [W] épouse [G] née [A]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

En application de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

En l’espèce, Madame [M], [W] épouse [G] née [A] justifie désormais de sa qualité de propriétaire du logement donné à bail, par la production d’une attestation de propriété établissant qu’elle tient ses droits sur le bien litigieux d’une donation par préciput.

Son action sera donc déclarée recevable.

Sur la loi applicable au garage

S’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). En revanche, la location d’un garage seul ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis un second bail est conclu concernant un emplacement de stationnement entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d’un double critère : un critère subjectif (recherche de l’intention des parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement). Il convient également de rappeler que le contrat est la chose des parties et qu’elles sont libres de fixer l’objet et les conditions du contrat.

En l’espèce, le contrat de bail susmentionné ne vise pas expressément le garage parmi les locaux loués, ni parmi les accessoires privatifs mis à disposition de la locataire. Madame [M], [W] épouse [G] née [A] soutient toutefois qu’un bail verbal aurait été conclu concernant un garage situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 40,00 euros. Madame [C] [R] conteste cette analyse et expose qu’au moment de son entrée dans les lieux, le garage avait été mis à sa disposition sans contrepartie distincte. Il sera observé que, si le bail d’habitation a été matériellement signé par Monsieur [B], [Y] [G], il a été établi au nom et pour le compte de Madame [M], [W] [A] épouse [G] née [A], propriétaire du bien, laquelle s’en prévaut dans la présente instance. Cette circonstance ne permet toutefois pas de suppléer l’absence de stipulation contractuelle relative au garage. En effet, aucun avenant, contrat distinct, mandat exprès ou échange suffisamment probant ne permet d’établir que Madame [C] [R] aurait accepté, de manière claire et non équivoque, la conclusion d’un bail autonome portant sur le garage, ni le paiement d’un loyer distinct de 40,00 euros par mois. Le versement ou la réclamation d’une somme de 240,00 euros, dans un contexte de contestation par la locataire et alors même que celle-ci indique avoir sollicité la régularisation d’un contrat écrit, ne suffit pas à caractériser un accord contractuel clair et non équivoque sur une rétribution autonome du garage.

Dès lors, en l’état des pièces produites, le garage susvisé doit être regardé, au plus, comme un accessoire de la jouissance du logement, sans rétribution autonome contractuellement établie.

Il en résulte que les sommes réclamées au titre du garage, ainsi que les frais qui lui sont afférents, ne peuvent être intégrés à la créance locative retenue.

Madame [M], [W] [G], épouse née [A], sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre du garage, de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation d’un bail verbal portant sur ce dernier, ainsi que de ses demandes subséquentes.

Il appartiendra, le cas échéant, à la bailleresse, si elle entend soumettre à l’avenir la jouissance du garage au paiement d’un loyer distinct, de régulariser un avenant accepté par la locataire.

Sur la dette locative et l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs.

Cette demande l’autorisait à actualiser le montant de sa créance à l’audience, ce dont il s’est toutefois abstenu.

En l’espèce, Madame [M], [W] [G] épouse [A] verse aux débats un décompte arrêté au 9 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif, au titre des loyers courants et charges locatives, à la somme de 730,00 euros (pièce n°8 sur 10, en sa première page, demanderesse).

Il convient toutefois d’observer que cette somme inclut des dépens d’un montant de 170,58 euros, imputés le 4 juin 2025 en page 4 de la situation de compte du mandataire Foncia (pièce n° 7 sur 10, demanderesse), puis pris en compte lors du transfert de gestion vers MaRégie (pièce n° 8 sur 10, demanderesse ; « 01/12/2025, appel DÉCEMBRE, rappel solde antérieur, 531,66 euros »), et qu’il convient de défalquer.

Pour la somme réclamée au principal, Madame [C] [R], comparante, conteste tant le principe et la nature de la dette que le montant sollicité par la bailleresse.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la locataire justifie s’être acquittée en espèces de la somme de 240 euros, laquelle n’a pas été prise en compte dans le décompte locatif produit par la bailleresse.

Il convient, en conséquence, de défalquer cette somme du montant de l’arriéré locatif retenu.

En outre, il sera observé que le remplacement d’une chaudière ne relève pas des réparations locatives mises à la charge du locataire, lequel n’est tenu, en application de l’article 7, d), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que de l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations et des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

De plus, les règlements imputés par la bailleresse au compte garage (pièce n°8 sur 10, en sa deuxième page, demanderesse), à hauteur de 140,00 euros et 351,66 euros, respectivement les 9 janvier et 6 mai 2026, doivent être réaffectés au compte logement (pièce n° 8 sur 10, en sa première page, demanderesse), dès lors que l’existence d’un bail autonome portant sur le garage n’est pas établie.

Il ressort ainsi des pièces produites que la dette locative alléguée résulte, en réalité, des modalités d’imputation retenues par la bailleresse dans son décompte, tenant à l’affectation de certains règlements à un compte garage distinct, à l’absence de prise en compte du règlement en espèces de 240,00 euros, ainsi qu’à l’imputation de dépens ne constituant pas une dette locative.

Au 9 janvier 2026, après défalcation des dépens de 170,58 euros, imputation du règlement en espèces de 240,00 euros et réaffectation au compte logement de la somme de 140,00 euros indûment imputée au compte garage, le solde locatif restant dû s’établissait à la somme de 179,42 euros.

Puis, au 6 mai 2026, après réaffectation au compte logement de la somme complémentaire de 351,66 euros indûment imputée au compte garage, le compte de la locataire présentait un solde créditeur de 32,24 euros.

Dans ces conditions, la dette locative invoquée ne résulte pas d’un défaut de paiement caractérisé de la locataire, mais d’une affectation erronée des règlements, d’une absence d’imputation de certaines sommes et de l’intégration de frais ne pouvant être retenus au titre de l’arriéré purement locatif.

En tout état de cause, la clause résolutoire ne pouvait être utilement actionnée sur la base d’un commandement de payer dont le montant était erroné, faute de prise en compte du règlement de 240,00 euros effectué par la locataire et en raison de l’intégration, dans le décompte locatif produit, de dépens ne pouvant être mis à sa charge au titre de la dette locative. Au surplus, les règlements postérieurement imputés par la bailleresse au compte garage, alors que la locataire n’était pas tenue au paiement d’un loyer distinct à ce titre, viennent couvrir l’arriéré locatif susmentionné, de sorte qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ni d’ordonner l’expulsion de la locataire, ni de condamner celle-ci, ou la caution également attraite à la présente instance, au paiement des sommes réclamées à ce titre.

Madame [M], [W] [G] épouse [A] sera, en conséquence, déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [C] [R] et Monsieur [H] [J].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [M], [W] épouse [G] née [A] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 305,73 euros du 30 mai 2025, de l’assignation des 29 et 31 octobre 2025, et des dénonces à la préfecture de [Localité 1] du 31 octobre 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 2 juin 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,