TJ 42218, 9 juill. 2026, RG 26/00842

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00842 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JD6Y

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargée des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière, et lors du délibéré de Madame Sophie SIMEONE, greffière

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mai 2026

ENTRE :

Monsieur [G] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON, substitué par Me Charlotte FARIZON, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [B] [W]
née le 06 Décembre 1971 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail verbal, Monsieur [G] [O], représenté par son mandataire la Régie Centrale Immobilière, a donné à bail à Madame [B] [W] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450,00 €, outre 40,00 euros de provision pour charges.
Des loyers étant restés impayés, Monsieur [G] [O] a fait délivrer à Madame [B] [W], par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 422,90 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat
Le 29 septembre 2025, Monsieur [G] [O] a saisi par voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [G] [O] a fait assigner Madame [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, demandant de:
à titre principal, constater la résiliation du contrat de bail à compter du 7 novembre 2025, par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire ;En tout état de cause :
ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;ordonner si besoin est l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, notamment en garantie de toutes les sommes qui pourraient êtres dues ;condamner Madame [B] [W] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 2 402,90 € au titre de sa créance locative arrêtée au 12 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 septembre 2025 ;dire et juger que cette somme sera réactualisée sur la base des décomptes fournis lors de l’audience susvisée par le bailleur :ordonner sur le fondement de l’article 1154 ancien du code civil et de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts ;condamner Madame [B] [W] à payer à Monsieur [G] [O] les loyers à échoir du 7 novembre 2025 à la date de la décision à intervenir prononçant la résiliation du bail ;postérieurement à la décision, en tant que de besoin, condamner Madame [B] [W] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de mensuelle de 490,00 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés aux propriétaires ou à leur mandataire ;condamner Madame [B] [W] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [B] [W] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 720,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais des divers commandement de payer.Monsieur [G] [O] a notifié l’assignation à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 11 février 2026.
Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du Tribunal avant l’audience.
À l’audience du 12 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [G] [O], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes, actualisant la créance locative à la somme de 5 342,90 € arrêtée au 11 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse. Il a précisé que la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
Madame [B] [W], bien que régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, Monsieur [G] [O] justifie avoir notifié l’assignation le 11 février 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 29 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constater la résiliation du bail
Le bail d’habitation versé au débat n’étant pas signé par les parties, il convient de considérer qu’il s’agit d’un bail verbal. En l’absence de clause résolutoire opposable à la locataire, la demande de constater la résiliation du bail sera rejetée.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation
L’article 1227 du code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L’article 1229 dispose que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
Par application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il se déduit de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré le commandement de payer signifié le 26 septembre 2025, Madame [B] [W] n’a pas réglé la dette locative de 1 422,90 € qui y était mentionnée.
De plus, il est établi que ce malgré ce commandement de payer, l’arriéré locatif a continué de s’aggraver. En effet, lors de l’audience, le bailleur a indiqué que sa créance locative s’élevait désormais à la somme de 5 342,90 €.
Il résulte par ailleurs du décompte locatif actualisé produit par Monsieur [G] [O] que le dernier règlement effectué par la locataire est un virement de 200,00 euros en date du 5 août 2025, étant précisé que ce versement ne couvrait pas le montant du loyer et des charges. De plus, elle ne s’est acquitté d’aucune somme d’argent depuis le 5 août 2025.
Compte tenu du manquement de la locataire à son obligation principale de paiement des loyers pendant plus de neuf mois et du montant élevé de la dette locative, la gravité des manquements aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de cette dernière, qui sera fixée au 1er juin 2026, date suivant la dernière échéance établie sur le décompte fourni par le bailleur.
Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre Monsieur [G] [O] et Madame [B] [W] portant sur un local d’habitation sis [Adresse 3], aux torts exclusifs de Madame [B] [W], à compter du 1er juin 2026.

Sur la demande d’expulsion
Il convient d’ordonner à Madame [B] [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [G] [O] à faire procéder à l’expulsion de cette dernière et de tous les occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est.
Il convient de rappeler à cet égard que :
l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux,qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] verse aux débats un décompte arrêté au 11 mai 2026 établissant l’arriéré locatif, échéance du mois de mai 2026 incluse, à la somme de 5 342,90 €.

Au regard de l’ensemble des justificatifs fournis et notamment du décompte détaillé produit, il convient de déduire de ce montant la somme de 152,90 euros au tire de l’ « entretien de la chaudière ».
Ces frais d’entretien de la chaudière constituent des charges récupérables au sens de l’article 2 du décret 26 août 1987. Toutefois, en ne produisant pas les justificatifs correspondant, le bailleur ne justifie pas du caractère certain, liquide et exigible de ces sommes.
Madame [B] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.
Par conséquent, Madame [B] [W] sera condamnée à verser à Monsieur [G] [O] la somme de 5190 euros (5 342,90 € – 152,90 euros), actualisée au 11 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la présente décision prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [B] [W] à compter du 1er juin 2026. Celle-ci est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tous occupants de son chef, il y a lieu de condamner Madame [B] [W] à verser cette indemnité d’occupation à Monsieur [G] [O] à compter de la date de résiliation judiciaire du bail (1er juin 2026) jusqu’à la libération effective des lieux qui sera caractérisé par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, ou son expulsion.

Sur la demande de capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».
En l’espèce, les intérêts commencent à courir à compter de la présente décision, ainsi les intérêts n’ont pas une année. Par ailleurs, il n’est pas certain que le paiement de la dette se fera en plus d’une année.
En tout état de cause, la capitalisation des intérêts ne constitue pas un droit automatique pour le créancier et relève de l’appréciation du juge.
Compte tenu de la nature du litige, de la situation de la débitrice et du risque d’aggravation excessive de la dette que ferait peser une telle mesure, il n’apparaît ni opportun ni équitable de faire droit à cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts
Monsieur [G] [O] sollicite la condamnation de Madame [B] [W] à lui payer une somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice à intervenir correspondant au manque de revenus locatifs du fait du temps nécessaire à la recherche d’un nouveau locataire.

Monsieur [G] [O] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà réparé par les intérêts légaux qui leur ont été octroyés. Il sera, dès lors, débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [W], succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 26 septembre 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Madame [B] [W] sera condamnée à lui verser une somma de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Monsieur [G] [O] de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre Monsieur [G] [O], d’une part, et Madame [B] [W], d’autre part, portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à compter du 1er juin 2026 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [B] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [G] [O], à défaut de départ volontaire et de restitution des clés, à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
AUTORISE Monsieur [G] [O], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ;
CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 5 190,00 €, au titre de la dette locative composée des loyers et charges selon décompte arrêté au 11 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse ;
DÉBOUTE Monsieur [G] [O] de sa demande de capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à Monsieur [G] [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges dûment justifiées, qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [B] [W] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DÉBOUTE Monsieur [G] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [B] [W] à verser à Monsieur [G] [O], la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;
Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection