TJ 42218, 11 août 2026, RG 25/04467

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04467 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5YN

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mai 2026

ENTRE :

E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]
représentée par Madame [L] [F], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [Q] [C]
né le 17 Juillet 1998 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Annie FOURNEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Clémence DUPRE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-005951 du 21/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Madame [J] [R]
demeurant [Adresse 3]
non comparante

Association UDAF
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Annie FOURNEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Clémence DUPRE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [K] [I]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-005021 du 06/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Août 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 16 novembre 2017, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [Z] [T], Monsieur [D] [E], Monsieur [Y] [X] et Madame [V] [U], un logement à usage d’habitation, sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 778,77 € outre une provision mensuelle sur charges de 38,54 €.

S’agissant d’un bien en colocation, les occupants sont régulièrement remplacés par d’autres.

Suite aux remplacements des occupants initiaux, les colocataires étaient Madame [B] [S], Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O].

Par avenant en date du 15 juin 2023, Monsieur [Q] [C], sous mesure de curatelle renforcée exercée par l’UDAF de la [Localité 3], est devenu colocataire de ce logement avec Madame [B] [S], Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O].

Madame [B] [S] a donné congé le 18 octobre 2023.

Par avenant en date du 03 novembre 2023, Madame [J] [R] est devenue colocataire de ce logement avec Monsieur [N] [H], Madame [W] [O] et Monsieur [Q] [C].

Madame [W] [O] a donné congé le 13 mars 2024.

Par avenant en date du 27 mars 2024, Madame [K] [I] est devenue colocataire de ce logement avec Madame [J] [R], Monsieur [N] [H] et Monsieur [Q] [C].

Madame [J] [R] a donné congé le 20 juin 2024. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE lui a indiqué par courrier que son congé serait effectif à l’issue d’un préavis d’un mois, à la date du 19 juillet 2024, en lui précisant qu’elle demeurait co-débitrice solidaire conformément au contrat de bail.

A la suite de son départ, Madame [J] [R] n’a pas été remplacée par un autre colocataire.
Madame [K] [I] a donné congé le 03 juin 2024. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE lui a indiqué par courrier que son congé serait effectif à l’issue d’un préavis de trois mois, à la date du 03 septembre 2024, en lui précisant qu’elle demeurait co-débitrice solidaire conformément au contrat de bail.

A la suite de son départ, Madame [K] [I] n’a pas été remplacée par un autre colocataire.

Des loyers étant restés impayés, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer à Monsieur [Q] [C], ainsi qu’à son curateur l’UDAF de la [Localité 3], par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 639,98 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024 intitulé « signification du commandement à codébiteur solidaire », le bailleur a dénoncé à Madame [J] [R] le commandement de payer du 3 décembre 2024 qui avait été délivré à Monsieur [Q] [C].

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 intitulé « signification du commandement à codébiteur solidaire », le bailleur a dénoncé à Madame [K] [I] le commandement de payer du 3 décembre 2024 qui avait été délivré à Monsieur [Q] [C].

Par saisine électronique enregistrée le 5 décembre 2024, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [Q] [C].

Par actes de commissaire de justice signifiés respectivement à Monsieur [Q] [C] et à son curateur l’UDAF de la Loire par remise à personne morale le 13 août 2025, à Madame [K] [I] par dépôt à étude le 1er septembre 2025, et à Madame [J] [R] par dépôt à étude le 26 septembre 2025, auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, demandant de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [C] et de tous les occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement Monsieur [Q] [C], Madame [J] [R] et Madame [K] [I] à lui payer la somme de 5296,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 mars 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- limiter cette condamnation à la somme de 5 364,29 € pour Madame [K] [I], solidairement tenue au paiement des loyers jusqu’au 3 mars 2025 ;
- limiter cette condamnation à la somme de 4 398,41 € pour Madame [J] [R], solidairement tenue au paiement des loyers jusqu’au 20 janvier 2025 ;
- condamner solidairement Monsieur [Q] [C], Madame [J] [R] et Madame [K] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales, jusqu’à l’entière libération des lieux ;
- condamner solidairement Monsieur [Q] [C], Madame [J] [R] et Madame [K] [I] à lui payer la somme de 200,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement Monsieur [Q] [C], Madame [J] [R] et Madame [K] [I] à lui payer la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 13 août 2025.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal avant l’audience.

Appelée initialement à l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 12 mai 2026, lors de laquelle l'EPIC HABITAT ET METROPOLE, représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé sa créance à la somme de 13 498,52 €. Le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il a précisé que Monsieur [Q] [C] occupait actuellement seul le logement.

Monsieur [Q] [C], représenté par son conseil, a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il a justifié de ses revenus et de ses charges.

Madame [K] [I], représentée par son conseil, a sollicité des délais de paiement de droit commun, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Elle a précisé percevoir un revenu mensuel de 1147,34 euros.

Madame [J] [R], bien que régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, prorogé au 11 août 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 13 août 2025 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail en date du 16 novembre 2017 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer à Monsieur [Q] [C] ainsi qu’à son curateur l’UDAF de la [Localité 3], par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 2 639,98 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.

Il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [Q] [C] n’a pas réglé la somme de 2 639,98 € visée au commandement dans le délai de deux mois.

Dès lors, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 février 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En vertu de cet article, lorsque le bail de colocation prévoit une clause de solidarité entre les colocataires, le colocataire qui délivre un congé à son bailleur demeure solidairement tenu au paiement des loyers pendant six mois après l’expiration du congé si aucun nouveau colocataire ne figure au bail.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail contient une clause de solidarité (article 5), selon laquelle « En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus solidairement des obligations prévues au présent contrat et notamment du paiement des loyers et charges ».

Le bailleur verse aux débats un décompte au nom de Monsieur [Q] [C], arrêté à la date du 07 mai 2026, démontrant que l’arriéré locatif s’établit à la somme de 13 498,52 €, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

A l’audience, Monsieur [Q] [C], représenté par son conseil, a reconnu le montant de la dette locative.

En conséquence, il y a lieu de le condamner à payer à l’EPIC HABITAT et METROPOLE la somme de 13 498,52 €, arrêtée à la date du 07 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Madame [J] [R] a donné congé le 20 juin 2024 à effet au 20 juillet 2024. En application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de solidarité du contrat de bail, elle est tenue au paiement des loyers et charges impayés solidairement avec Monsieur [Q] [C] et Madame [K] [I] jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 20 janvier 2025.

Il ressort du décompte au nom de Madame [J] [R] versé au débat et non contesté par les défendeurs que le montant des loyers et charges impayés s’élevait au 20 janvier 2025 à la somme de 4398,41 euros. Madame [J] [R] sera donc tenue solidairement au paiement des loyers et charges impayées à hauteur de cette somme.

Pour sa part, Madame [K] [I] a donné congé le 03 juin 2024 à effet au 03 septembre 2024. En application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de solidarité du contrat de bail, elle est tenue solidairement au paiement des loyers et charges impayés jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 03 mars 2025.

Il ressort du décompte au nom de Madame [K] [I] versé au débat et non contesté par les défendeurs que le montant des loyers et charges impayés s’élevait au 03 mars 2025 à la somme de 5364,29 euros. Madame [K] [I] sera donc tenue solidairement au paiement des loyers et charges impayées à hauteur de cette somme.

Sur la demande présentée par Monsieur [Q] [C] de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Q] [C] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, Monsieur [Q] [C] fait l’objet d’une mesure de curatelle renforcée exercée par l’UDAF de la [Localité 3], en vertu d’un jugement du juge des tutelles de [Localité 1] en date du 28 juillet 2016, renouvelé par un jugement du 28 juin 2021. Il est donc établi qu’il a des difficultés à gérer son budget et ses démarches administratives en raison d’une altération de ses facultés mentales ou physiques.

Il justifie percevoir 1033,32 euros par mois au titre de l’allocation aux adultes handicapés.

Le diagnostic social et financier indique que sa curatrice a déposé pour son compte une demande de logement social, mais qu’elle rencontre des difficultés pour le rencontrer régulièrement, ce dernier ne se présentant pas toujours aux rendez-vous. Les virements mensuels au bénéfice du bailleur ont été augmentés depuis le mois de juin 2025.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, de la vulnérabilité de Monsieur [Q] [C], de la mesure de curatelle renforcée actuellement en cours et de l’accord du bailleur, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder à l’intéressé des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

L’attention de Monsieur [Q] [C] et de son curateur est toutefois attirée sur le fait qu’il est urgent d’engager des démarches effectives de recherche d’un logement plus adapté à sa situation.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ce qui signifie que si les échéances sont honorées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

Dans ce cas, faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [Q] [C] pourra en être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique.

En outre, du fait de l’occupation sans droit ni titre, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur la demande présentée par Madame [K] [I] tendant à l’octroi de délais de paiement de droit commun

L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d'office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l'octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Madame [K] [I] sollicite des délais de paiement sur 24 mois, justifiant percevoir un revenu mensuel moyen de 1147,34 euros en tant qu’employée administrative. Elle verse également aux débats son avis d’imposition sur les revenus 2024.

Elle fait valoir qu’elle était étudiante lorsqu’elle a intégré le logement en colocation situé [Adresse 6] à [Localité 4] et qu’elle est de bonne foi, ayant donné et respecté son congé dans les formes et délais.

Dans ces conditions, compte tenu de sa situation financière et de sa situation de jeune active, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une particulière mauvaise foi de la part de Monsieur [Q] [C], de Madame [J] [R] et de Madame [K] [I]. En outre, aucun préjudice indépendant du retard de paiement n’est démontré.

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [C], Madame [K] [I] et Madame [J] [R], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer du 3 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de condamner les défendeurs au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS