TJ 74281, 4 août 2026, RG 25/02517

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE 
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
au nom du PEUPLE FRANÇAIS
MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 04 AOUT 2026

N° RG 25/02517 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHJG

Présidente : Madame Carole GODDALIS
Greffière : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 09 Juin 2026
Prononcé : le 04 Août 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriété [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice FONCIA LEMANIQUE SAS, dont le siège est [Adresse 3] à [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Denis BALTAZARD de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDEURS

[U] [K]
né le 15 Décembre 1977 à [Localité 3] (LIBAN), demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Violette DELATTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

[C] [K]
née le 05 Mai 1985 à [Localité 4] (74), demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Violette DELATTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [U] [K] et madame [C] [K] sont propriétaires des lots 17 et 39 au sein de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte d'huissier en date du 6 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner monsieur [U] [K] et madame [C] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :

o la somme de 8 746,80 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts, au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025,
o la somme correspondant au montant des autres appels de fonds non encore échus mais qui deviendront exigibles à la date de l'audience de plaidoirie,
o la somme de 1 129,80 euros au titre des frais de recouvrement,
o la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
o la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l'audience du 9 juin 2026, le syndicat des copropriétaires a réitéré ses prétentions, actualisant le montant de ses demandes au titre des charges et des frais de recouvrement dus au 8 avril 2026 aux sommes respectives de 5 369,20 euros et 1 129,80 euros, et sollicite le rejet de la demande de délais de paiement.

Dans leurs conclusions déposées à l'audience, monsieur [U] [K] et madame [C] [K] demandent au juge, à titre principal de déclarer irrecevables les prétentions formées à leur encontre, à titre subsidiaire de rejeter les demandes autres que celles visant le paiement des charges et de leur accorder des délais de paiement, proposant de régler la somme de 400 euros par mois.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis ;

Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande au titre de l'exigibilité anticipée des provisions et cotisations non encore échues du budget prévisionnel, du fonds travaux ou des travaux votés.

L'irrégularité éventuelle de la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires est donc sans incidence sur les demandes formées.

Il convient en outre de rapporter que les demandes même non déterminées mais déterminables sont recevables et que la demande relative aux appels de fonds à échoir entre l'assignation et l'audience, même si elle n'est pas chiffrée, est parfaitement déterminable et en conséquence recevable.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis et 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales et du décompte versés aux débats par le syndicat que monsieur [U] [K] et madame [C] [K] sont redevables, pour la période allant du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2025, au titre des charges, provisions et cotisations impayées de la somme de 6 901,55 euros et au titre des frais de recouvrement de la somme de 245,80 euros correspondant au coût de la lettre de mise en demeure du 3 janvier 2025 et de la sommation de payer du 25 janvier 2023, ce dernier acte ne pouvant être compris dans les dépens puisque ne constituant pas un acte obligatoire de procédure.

Les appels de fonds postérieurs au 3 décembre 2025 ne peuvent être pris en compte faute de justification par le demandeur de l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel et du fonds travaux de l'année 2026. En revanche, les règlements effectués les 7 et 19 janvier 2026 doivent s'imputer à défaut de toute autre indication sur la dette la plus ancienne et donc sur la dette correspondant à la période allant du1er décembre 2021 au 31 décembre 2025.

Le coût des lettres de mise en demeure et de relance adressées au cours des années 2022 et 2023 ne peut être retenu dès lors qu'aucun contrat de syndic en vigueur à ces dates et prévoyant la tarification des actes de recouvrement n'est versé aux débats. Les frais de constitution, de transmission ou de suivi de dossier ne peuvent être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur qu'en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l'espèce. En tout état de cause les frais exposés pour agir en justice (lesquels ne sauraient être réduits aux seuls honoraires de l'avocat) donnent lieu à indemnisation ou remboursement au titre des articles 696 ou 700 du code de procédure civile.

En l'absence de justification d'un paiement libératoire de leur part, il conviendra de condamner solidairement, eu égard à la clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété, monsieur [U] [K] et madame [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 147,35 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'audience.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Vu l'article 1231-6 du code civil ;

Le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas la mauvaise foi des défendeurs, laquelle ne saurait résulter uniquement du retard dans le paiement des charges de copropriété, il conviendra de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

Vu l'article 1343-5 du code civil ;

Au regard de la situation financière des défendeurs, il leur sera accordé des délais de paiement dans les conditions fixées au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [U] [K] et madame [C] [K] succombant, ils seront solidairement condamnés aux entiers dépens de l'instance et à payer au syndicat une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS :