TJ 74281, 27 juill. 2026, RG 22/01103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 27 Juillet 2026 N°: 26/00268

N° RG 22/01103 - N° Portalis DB2S-W-B7G-ESAG

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 18 Mai 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

DEMANDERESSE

Mme [O] [E]
née le 18 Février 1969 à [Localité 1] (SUISSE)
demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représentée par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 2]”, représenté par son syndic en exercice, la SARL LUDIMMO, exerçant sous l’enseigne TIT SYNDIC dont le siège social est à [Localité 2] [Adresse 3]
situé [Adresse 4]

représentée par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 28/07/26
à
- Me FRANCINA

Expédition(s) délivrée(s) le 28/07/26
à
- Me COFFY
- Mme [E] (LRAR)
- DGFIP

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 19 septembre 2017, [O] [E] a acquis en l'état brut, selon une notice descriptive précise avec une réserve à l’égard du promoteur initial et tenant compte que toutes les parties communes n’étaient pas achevées, d'un appartement (lot 39), une cave (lot 22) et un emplacement de stationnement (lot 12) au sein de l'ensemble immobilier “la frégate” située [Adresse 5] à [Localité 3].

À la fin de l'année 2018, [O] [E] a validé au promoteur des travaux complémentaires dont la mise en place d'une serrure de sécurité pour la porte principale de son appartement.

Au début de l'année 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence (le [Etablissement 1]) a fait changer les serrures d'accès au bâtiment à la demande d’une partie des copropriétaires.

À l’assemblée générale du 18 décembre 2021, les copropriétaires ont adopté l’autorisation au syndic de vendre les lots de copropriété appartenant à [O] [E], aux motifs d’un défaut de paiement de charges de 2800 euros, à la barre du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains pour la mise à prix de 35 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mars 2022, [O] [E] a mis en demeure le syndic représentant le SDC de lui remettre les clés d’accès à l’immeuble. Aucun objet ne lui a été remis.

Par acte d’huissier de justice du 2 mai 2022, [O] [E] a fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en référés aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 18 décembre 2021.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice du 9 juin 2022, [O] [E] a fait assigner le SDC et le syndic LUDIMMO devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en référés aux fins de les condamner à lui remettre sous astreinte les clés et badges lui permettant l'accès à son appartement.

Par ordonnance du 21 février 2023, il a été fait droit à sa demande sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2023, [O] [E] a mis en demeure le SDC d’exécuter ladite décision. Aucune intervention n’a eu lieu.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, [O] [E] a fait assigner le SDC et le syndic LUDIMMO devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en référés aux fins de liquider l'astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 juillet 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [O] [E] sollicite du tribunal qu’il :
- annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble “la frégate” tenue le 18 décembre 2021, ou subsidiairement les délibérations n°7, 8 et 15,
- condamne le SDC à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamne le SDC à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne le SDC aux dépens,
- déboute le SDC de ses demandes reconventionnelles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le SDC et LUDIMMO demandent au tribunal de :
- débouter [O] [E] de ses demandes,
- condamner [O] [E] à leur payer la somme de 8000 euros en réparation du préjudice né de l’exercice d’une procédure abusive,
- condamner [O] [E] à leur payer chacun la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner [O] [E] aux dépens, dont distraction au profit de Me FRANCINA, avocat, sur son affirmation de droits.

La clôture de l'instruction a été fixée au 14 octobre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mai 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIFS

I/ Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2021

En application des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires doit indiquer les lieu, date et heure de la réunion.

Aux termes de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales (...) Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.

Il est de jurisprudence constante que les dispositions s’agissant de la convocation est d'ordre public et que l'annulation doit être prononcée même sans grief.

En l’espèce, [O] [E] sollicite l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2021 et soutient d’une part que la convocation du 18 novembre 2021 ne comporte pas la date de la réunion, information pourtant imposée par les textes, et d’autre part que le procès-verbal contient des erreurs de décompte de nombre de voix qui auraient dû correspondre aux quote-part des copropriétaires dans les parties communes.

Le SDC fait valoir que, si effectivement la date de la réunion n’apparaît pas sur la convocation, elle apparaît sur les autres pièces annexées audit document.

Il ressort de cette convocation, produite aux débats (pièce n°3 de la défenderesse), que la date de la réunion est effectivement manquante sur la première page, mais qu’elle est indiquée de façon claire et sans équivoque sur la troisième page, également intitulée “convocation”, et contenant le mode de représentation et l’ordre du jour de la réunion.

Il convient de considérer que la première page, que la demanderesse qualifie de convocation, n’est en réalité qu’un courrier de présentation, la véritable convocation étant celle contenant toutes les mentions prescrites ainsi que l’ordre du jour.

Par conséquent, ce motif d’annulation sera rejeté.

S’agissant du procès verbal de l’assemblée générale et du résultats des votes, il ressort dudit document (pièce n°3 de la demanderesse) que :
- sept copropriétaires étaient présents et un représenté, correspondant à 7211 tantièmes sur 10000,
- les résolutions 1 à 4, 6, 7,10, 13 à 16 ont été votées sur le fondement de 7211 tantièmes, soit les copropriétaires présents et représentés,
- les résolutions 8, 9, 11 et 12 ont été votées sur le fondement de 10000 tantièmes, soit la totalité des copropriétaires,
- la résolution 17 a été votée sur le fondement de 7169 tantièrmes, ne correspondant à aucun nombre de copropriétaires défini, et alors que les huit copropriétaires présents et représentés ont voté de la même façon que les résolutions 1 à 4, 6, 7,10, 13 à 16.

Cependant, il est également spécifié dans le procès-verbal que :
- les résolutions votées sur le fondement de 7211 tantièmes correspondent aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi,
- les résolutions votées sur le fondement de 10000 tantièmes correspondent aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que les décisions ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Par conséquent, à l’exception de la résolution n°17, les autres votes ne font apparaître aucune anomalie.

S’agissant particulièrement de la résolution n°17, il y a lieu de relever que le résultat du vote présente des chiffres incohérents, soit 7169 sur 71691, alors que la résolution a été adoptée par les huit votants, soit en réalité 7211 tantièmes sur 7211, ce qui laisse apparaître une erreur de plume, mais aucunement une mauvaise retranscription du résultat, la résolution ayant été adoptée par la totalité des copropriétaires présents ou représentés, tel que requis par les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, ce motif d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires sera également rejeté, et [O] [E] sera déboutée de sa demande.

II/ Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 7, 8 et 15

1) S’agissant des résolutions 7 et 8

En application de l’article 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic provisoire ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale des copropriétaires après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic réalisée par le conseil syndical s'il en existe un, ou par les copropriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical.
Le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale.
Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

[O] [E] soutient que TIT SYNDIC n’a pas été désignée originairement par le promoteur immobilier et a pris la gestion du bâtiment, puis que son mandat a été renouvelé par l’assemblée générale du 18 mars 2019 sans mise en concurrence de plusieurs syndics professionnels, et que ce syndic n’a donc pas qualité pour intervenir.

Il ressort des pièces produites aux débats que :
- le 19 septembre 2017, [O] [E] a acquis de la société FREGATE RESORT & SPA son appartement au sein de la résidence “la frégate”, avec mention de ce que ADDITIF BT était alors syndic provisoire (pièce n°6 de la demanderesse),
- par lettre recommandée du 24 juin 2019, le promoteur ADAGIO INTERNATIONAL informait TIT SYNDIC que sa nomination était irrégulière, en ce qu’elle avait été réalisée par quelques copropriétaires et non par le promoteur (pièce n° 5 de la demanderesse),
- le mandat de TIT SYNDIC a été renouvelé par l’assemblée générale du 18 mars 2019 (pièce n°14 de la demanderesse),
- le mandat de TIT SYNDIC a été renouvelé par l’assemblée générale du 18 décembre 2021 (pièce n°3 de la demanderesse).

Il en résulte que seul le courrier du 24 juin 2019 évoque l’irrégularité de la nomination de TIT SYNDIC, pièce dont la valeur probante est relative, au regard du fait que cette lettre émane de ADAGIO INTERNATIONAL, dont il n’est pas établi qu’elle fut promoteur de l’immeuble la frégate, d’autant que la demanderesse a acquis son bien d’une autre société, en l’espèce FREGATE RESORT, mais également eu égard à l’absence d’accusé de réception annexé au courrier, laissant incertaine la réalité de l’envoi dudit courrier.

En revanche, aucune autre pièce n’établit ni ne corrobore les affirmations de [O] [E] s’agissant de la nomination irrégulière de TIT SYNDIC, via une désignation unilatérale par quelques copropriétaires.

En outre, il appert des procès verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 18 mars 2019 (pièce n°14 de la demanderesse) et 1er juillet 2023 (pièce n°8 de la défendereresse) qu’a été régulièrement votée une dispense de mise en concurrence du syndic lors de son renouvellement, conformément aux dispositions de la loi de 1965.

Enfin, il résulte de ladite loi que le non respect de l’obligation de mise en concurrence, quoiqu’elle ne soit pas prouvée en l’espèce, n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale.

Par conséquent, la désignation de TIT SYNDIC et les résolutions 7 et 8 de l’assemblée générale du 18 décembre 2021 ne seront pas annulées, et [O] [E] sera déboutée de sa demande de ce chef.

2) S’agissant de la résolution n°15

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales (...) Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, [O] [E] sollicite l’annulation de la résolution n°15 par laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a donné mandat au syndic pour mettre en vente les lots 12, 22 et 39 (parking intérieur, cave et appartement) lui appartenant aux motifs de défaut de paiement des charges impayées, avec mise à prix de 35 000 euros.

S’agissant de la réalité de la dette, elle soutient ne pas être débitrice desdites charges communes, en ce qu’elle n’en a pas joui, pour avoir été privée par le syndic des badges vigie du visiophone, télécommande de la porte centrale des garages, clés de la porte d'accès aux escaliers menant au sous-sol, et clés de la porte d'accès de l'escalier extérieur permettant d'accéder à l’étage où se situe son appartement, et qu’elle a donc opposé une exception d’inexécution.

Elle fait également valoir que la modicité de l’impayé ne justifiait pas la vente à vil prix aux enchères publiques de ses lots de copropriété, dont elle a été privée de jouissance, que la résolution a été adoptée en fraude en ce que le syndic l’a présentée comme une débitrice de mauvaise foi, alors qu’il s'agit d'une sanction dans le différend qui l'oppose à TIT SYNDIC, et que la résolution, abusive et punitive, contrevient au principe de proportionnalité, la mesure d'exécution forcée excèdant ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de la dette et des charges.

Elle produit à l’appui les décisions rendues par le juge des référés les 21 février 2023 et 29 août 2024 ayant constaté qu’elle n’avait effectivement pas accès aux parties communes de l’immeuble, ayant condamné le SDC et le syndic à lui remettre lesdites clés, le tout sous astreinte, laquelle a été liquidée à la somme de 4000 euros (pièces n°10 et 19 de la demanderesse).

Le SDC ne conteste pas être en litige avec [O] [E] depuis plusieurs années s’agissant du règlement des charges de copropriété, et produit aux débats le décompte des sommes dûes au titre des charges de copropriété entre janvier 2019 et juillet 2022 pour un montant de 3536,75 euros puis jusqu’à janvier 2024 pour une somme de 6313,15 euros (pièces n°2 et 9 de la défenderesse).

S’agissant du vote de la résolution litigieuse, il ressort tant de la convocation à l’assemblée générale du 18 décembre 2021 (pièce n°3 de la défenderesse) que du procès-verbal de ladite réunion (pièce n°3 de la demanderesse) que le syndic n’a fait qu’informer de la situation objective d’arriérés de charges impayées, et de la possibilité d’introduire une instance en vente forcée pour en obtenir le paiement, sans que cette éventualité ne soit certaine dans la mesure où [O] [E] a été parfaitement informée de cette résolution, tant par la convocation que par le procès verbal de l’assemblée générale, qu’elle pouvait alors se présenter ou se faire répresenter à ladite réunion pour en discuter contradictoirement avec les autres copropriétaires et défendre sa position, ou entrer en pourparlers après le vote de la résolution pour trouver une solution amiable avant que le syndic n’introduise effectivement une instance.

Il en résulte donc qu’aucune fraude n’a été utilisée par le syndic pour faire adopter la résolution n°15.

En outre, [O] [E] succombe à prouver que le syndic l’a présentée comme une débitrice de mauvaise foi, et qu’il a agi dans un esprit de vengeance ou de punition à son encontre.

En conséquence, la résolution 15 de l’assemblée générale du 18 décembre 2021 ne sera pas annulée, et [O] [E] sera déboutée de sa demande de ce chef.

III/ Sur la demande de dommages-intérêts de [O] [E]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, [O] [E] soutient que le développement procédural de ses relations avec le SDC, l’association de ce dernier avec la vindicte personnelle du syndic à son encontre, notamment matérialisée par l’adoption de la résolution n°15, la privation de jouissance et autres préjudices avant le 1er janvier 2021, le défaut de paiement de la somme de 8292 euros lui étant dûe au titre des ordonnances de référé des 21 février 2023 et 20 août 2024, et les propos diffamatoires du défendeur à son encontre, lui ont créé un préjudice dont elle estime réparation à hauteur de 10000 euros.

Cependant, la demanderesse ne produit aucune pièces aux débats justifiant de l’attitude de vengeance alléguée au syndic, ni de la faute délictuelle des copropriétaires qui étaient parfaitement en droit de voter ou non en toute liberté la résolution n°15, l’expression de toute forme de démocratie ne pouvant constituer une faute.

S’agissant des sommes dûes en exécution des ordonnances de référé, le présent tribunal n’a pas vocation à statuer sur l’exécution forcée desdites décisions.

S’agissant du préjudice de jouissance, il convient de relever que [O] [E] ne produit aucune pièce permettant de caractériser l’existence et l’ampleur du préjudice allégué.

Enfin s’agissant des propos diffamatoires, si le SDC, dans ses dernières écritures, allègue que [O] [E] a un compagnon et que tous deux ont introduit plusieurs procédures à l’encontre du syndic, il convient de relever que la diffamation est le fait de rendre publique toute allégation ou imputation d'un fait qui porte atteinte à l'honneur ou à la considération de la personne, et qu’ainsi prétendre qu’une personne est en couple ou a introduit des instances en justice ne porte aucunement atteinte à son honneur.

En conséquence, [O] [E] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts en réparation de préjudices.

IV/ Sur la demande de dommages-intérêts du SDC pour procédure abusive

En l’espèce, le SDC soutient que la procédure introduite par [O] [E] est manifestement abusive au regard des moyens soulevés inopérants, que la demanderesse a adopté une stratégie de contestation régulière et systématique des actions menées par le syndic, que le fonctionnement de la copropriété en est totalement altéré, et qu’un préjudice estimé à 8000 euros est né de ce comportement.

Il convient de considérer que la demande principale de [O] [E], s’agissant de la nullité de la convocation faisant clairement apparaître la date de l’assemblée générale, et de celle du procès-verbal de ladite réunion alors que les résultats de vote sont conformes aux articles 24 et 25 de la loi de 1965, est abusive.

Cependant, le SDC ne produit aucune pièces aux débats corroborant ses affirmations quant à l’altération du fonctionnement de la copropriété subséquente aux contestations de la demanderesse, ni ne justifie de l’existence ou de l’ampleur de son préjudice.

En conséquence, le SDC sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

En revanche, conformément aux dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par conséquent, au regard des développements précédents démontrant le caractère abusif de la présente instance, [O] [E] sera condamnée au paiement d’une amende civile d’un montant de 1000 euros.

V/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l'espèce, [O] [E] succombe à l’instance au principal.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Me FRANCINA, sur son affirmation de droits.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [O] [E] est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamné à payer au SDC une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, [O] [E] sera déboutée de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS