TJ 74281, 21 juill. 2026, RG 25/01240

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026

MINUTE N° : 26/00488

DOSSIER : N° RG 25/01240 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFFG
AFFAIRE : [S] [W] / [K] [Q]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 05 Mai 2026, décision mise en délibéré au 7 juillet 2026 et prorogée au 21 juillet 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

M. [S] [W]
né le 04 Décembre 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [K] [Q], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-74281-2025-00194 du 02/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représentée par Me Cynthia MAXIT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [W] a, par contrat signé le 29 juillet 2020, donné à bail à Madame [K] [Q] un appartement au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 432, 12 euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice du 28 mai 2025, Monsieur [S] [W] a fait assigner Madame [K] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS afin d’obtenir la résiliation du contrat de bail.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe indiquant que Madame [K] [Q] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé.

L’affaire a été appelée à l’audience 22 janvier 2026 lors de laquelle les deux parties ont comparu représentées par leur Conseil. L’affaire a fait l’objet de quatre nouveaux renvois. Lors de la dernière audience de renvoi du 5 mai 2026, les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie auquel elles se sont oralement référées.

Monsieur [S] [W] a renouvelé ses demandes initiales dans ses conclusions responsives demandant au Juge, en se fondant sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014,
Vu la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
- de débouter Madame [K] [Q] de ses fins et prétentions ;
- de constater la mauvaise foi évidente du locataire ;
- de juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014) ;
En conséquence,
- d’ordonner sans délai l’expulsion de Madame [K] [Q] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publiqre et l'assistance d'un serrurier ;
- de voir condamner Madame [K] [Q] au paiement de la somme de 8 162,15 euros au titre des loyers et charges impayés selor décompte arrêté au jour de l'assignation, quittancement du mois de mars 2026 ;
- de voir condamner Madame [K] [Q] au paiement d'une indemnité d'o<:cupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à leur départ effectif des lieux, soit à la somme de 486,35 euros ;
- de dire et juger que l’indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n'uuront pas quitté les lieux litigieux ;
- de dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplr s des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 janvier 2025 ;
- de condamner Madame [K] [Q] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner Madame [K] [Q] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;
- de juger qu’il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Monsieur [S] [W] a souligné que la locataire n’avait effectué aucun paiement depuis novembre 2024. Il a contesté sa demande d’être indemnisée de son trouble de jouissance faisant valoir qu’ayant mis à sa disposition un appartement en parfait état, il ne pouvait être tenu pour responsable des conséquences du vol et du dégât des eaux qu’elle prétend avoir subi.

Selon ses conclusions en réponsives et récapitulatives, Madame [K] [Q] a demandé au Juge, invoquant les articles 1719 et 1720 du code civil, 6 et 21 de la loi du 6 juillet 1989, 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et en conséquence,
- de juger irrecevable la demande de résilitaion du contrat de bail ;
et par conséquent,
- de débouter Monsieur [S] [W] de toutes ses demandes ;
A titre subsidiaire, sur le fond,
- de condamner Monsieur [S] [W] à payer la somme de 3 000 euros à Madame [K] [Q] en réparation de son préjudice moral subi ;
- de condamner Monsieur [S] [W] à payer la somme de 1 465, 63 euros à Madame [K] [Q] au titre de la réduction du loyer ;
- de fixer le nouveau loyer à la somme de 366, 41 euros ;
- d’ordonner la compensation des sommes dues entre Madame [K] [Q] et Monsieur [S] [W] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- de juger que des délais de paiements sur deux ans seront octroyés à Madame [K] [Q], si des condamnations devaient être mises à sa charge ;
En tout état de cause,
- de suspendre la potentielle mesure d’expulsion de Madame [K] [Q] au regard de son dépôt du dossier de surendettement ;
- de débouter Monsieur [S] [W] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
- de juger que chacune des parties gardera à sa charge les frais de justice engagés.

Madame [K] [Q] a exposé avoir été victime, dans l’appartement, d’un vol, reprochant au bailleur un manque de sécurité en raison de l’absence de portes intérieures, et d’un dégât des eaux, critiquant l’humidité des lieux loués, l’absence de chauffage et le bris des fenêtres et de la porte. Se prévalant de l’impropriété des lieux loués à un usage d’habitation, Madame [K] [Q] a demandé que le bailleur soit donc débouté de sa demande d’expulsion et condamné à l’indemniser de son préjudice moral à hauteur de 3 000 euros.

Faisant aussi valoir qu’elle ne loue pas un appartement de type T1 mais un studio puisque la cuisine est située dans la pièce à vivre, Madame [K] [Q] a demandé une réduction de 10% du montant de son loyer au cours des trois dernières années.

Madame [K] [Q] a enfin sollicité des délais de paiement indiquant qu’elle a été victime d’une usurpation d’identité auprès de FRANCE travail et de l’ssurance maladie et qu’elle en assume les conséquences financières comptant être remboursée des sommes qui lui ont été indûment ponctionnées pour payer le bailleur. Madame [K] [Q] fait aussi valoir acquitter une partie de son loyer, rechercher activement un autre logement et avoir déposé une déclaration de surendettement auprès de la Commission de traitement des situations de surendettement des particuliers.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 7 juillet 2026, prorogée au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes d’indemnisation de Madame [K] [Q]
En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louéé et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion du locataire.

Par ailleurs, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit, selon l’article 1353 du code civil, la prouver.

1.1. Sur l’impropriété des lieux à leur usage d’habitation
Madame [K] [Q] qualifie les lieux loués d’insalubres en raison des détériorations consécutives au vol et au dégât des eaux qu’elle aurait subis dans l’appartement.

Pour démontrer la réalité du vol, elle produit la plainte qu’elle a déposée le 13 janvier 2023 (pièce n°13 de la défenderesse) ainsi qu’un courrier qu’elle a adressé à Monsieur [S] [W], par pli recommandé dont il a accusé de réception le 14 août 2025, lui rappelant que la réparation des détériorations causées lors du sinistre, incombe au bailleur, ce qu’indiquait également l’expert, dans un courrier 4 août 2023 adressé à l’agence CITYA, mandataire locatif (pièce n°13 de la défenderesse).
Il ressort de ces deux courriers et des échanges entre Madame [K] [Q] et l’agence CITYA qu’un devis de réparations de 1 956, 76 euros aurait été établi, même s’il n’a pas été produit, et que ni l’agence CITYA, ni Monsieur [S] [W] n’aurait répondu à ses sollicitations afin que soit l’assurance de la copropriété, soit celle du bailleur les prennent en charge. Il y aurat donc lieu de supposer que les détériorations demeurent.

Nénamoind, Madame [K] [Q] ne fait qu’alléguer ne pas être en sécurité dans l’appartement loué sans fournir d’élément, contradictoirement établi, permettant de le confirmer. Elle rapporte ainsi, dans la plainte du 13 janvier 2025, que la serrure de la porte d’entrée aurait été forcée mais n’évoque pas, dans ses dernières conclusions, la fragilité de cette porte ne faisant état que de l’absence de portes intérieures, ce qui ne peut être considéré comme une absence de mesure de sécurité.

La réalité du dégât des eaux n’est, quant à elle, étayée par aucune déclaration de sinistre. Bien que Madame [K] [Q] évoque un appartement humide où les câbles de radiateurs sont pendants et les fenêtres ainsi que la porte cassées et produise des photographies pour en attester (pièce n°14 de la défenderesse), ces clichés, dont la date et le lieu de la prise de vue ne sont pas même mentionnés, ne fournissent pas d’élément probants pour démontrer l’insalubrité des lieux loués.

Par conséquent, faute de preuves suffisantes, Madame [K] [Q] ne démontre pas que l’appartement serait devenu impropre à son usage d’habitation à la suite des deux sinistres dont elle aurait été victime. Elle sera donc déboutée de sa demande d’indemniation.

1.2. Sur la non-conformité des lieux loués
Madame [K] [Q] considère également que l’appartement qu’elle a pris à bail est un appartement de type T1 alors qu’elle loue en réalité un studio.

Selon l’article II du contrat de location liant les parties (pièce n°1 du demandeur), la consistance du logement loué est ainsi décrite :
“ Surface habitable : 28, 06 m² ;
Nombre de pièces principales : 1 ;
Autres parties du logement et éléments d’équipements du logement : Appartement T1 dans une résidence récente comprenant un hall d’entrée avec placard, une cuisine kitchinette ouverte sur séjour donnant sur un balcon, une salle de bains avec WC”.

Il ressort de cette description une ambiguïté évidente puisque l’appartement ne peut être considéré comme étant un T1 alors que la cuisine n’est pas indépendante de la pièce à vivre.

Cependant, Monsieur [S] [W] a respecté son obligation de délivrance en mettant à la disposition de la locataire un appartement correspondant à sa description développée puisqu’il est composé d’une pièce avec une kitchinette ouverte sur le séjour. Madame [K] [Q] était nécessairement informée dela consistance des lieux ayant signé le bail et procédé à l’état des lieux. Elle ne donc peut valablement venir soutenir, dans le cadre de la présente procédure, qu’elle subirait un préjudice justifiant une réduction de loyer. Elle sera donc également déboutée de sa seconde demande d’indemnisation.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 29 juillet 2020. La clause résolutoire du contrat (article VIII) prévoit qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance le 15 janvier 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1 271, 22 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 16 mars 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [K] [Q] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers, le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat était resté en vigueur.

Il ressort par ailleurs du décompte que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2026 comprise, arrêtée au 9 avril 2026, s’élève à la somme de 8 648, 50 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [K] [Q] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

3. Sur les autres demandes de Madame [K] [Q]

3.1. Sur la demande de suspension de la procédure d’expulsion
En vertu de l’article L. 722-6 du code de la consommation, dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur.

En l’espèce, si Madame [K] [Q] justifie avoir déclaré sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement de la HAUTE-SAVOIE en produisant l’accusé de réception qu’elle lui a délivré le 17 mars 2026 (pièce n° 19 de la défenderesse), elle ne rapport pas que la commission aurait reconnu sa demande de traitement de sa situation recevable avant la fin des débats. La commission n’a ensuite pas saisi le Juge d’une demande de suspension de la procédure d’expulsion.

Madame [K] [Q] sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

3.2. Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [K] [Q] sollicite l’octroi de délais de paiement durant deux années.

Il ressort du dernier décompte actualisé que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer depuis décembre 2024, même partiellement. Si elle invoque des difficultés personnelles importantes en raison de l’utilisation, à son insu, d’un précédent logement et de ses pièces d’identité, elle ne justifie pas de moyens financiers suffisants pour acquitter le loyer courant et apurer sa dette locative par paiements échelonnés ne disposant que d’un revenu mensuel d’environ 600 euros, composé d’une pension et d’indemnités versées par l’assurance maladie alors que l’arriéré locatif s’élève désormais à un montant conséquent.

Ces éléments considérés, Madame [K] [Q] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

4. Sur les mesures accessoires
Madame [K] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer.

L’équité commande, au regard de la situation financière de Madame [K] [Q], de ne pas la condamner au paiement d’une indemnité au bailleur, en application de l’article 700 de ce même code, au titre de ses frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,