TJ 74281, 28 juill. 2026, RG 26/00903
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Texte de la décision
EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
au nom du PEUPLE FRANÇAIS
MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026
N° RG 26/00903 - N° Portalis DB2S-W-B7K-FJIV
Président : Monsieur François BOURIAUD
Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET
Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR
Débats : En audience publique le 28 Avril 2026
Prononcé : le 28 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Le [T] [D]”, situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE - AIN, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, Maître LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant
DEFENDERESSE
[U] [Q] [N] [Z]
née le 09 Juin 1993 à [Localité 2] (74), demeurant [Adresse 3]
défaillant
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [U] [Z] est propriétaire des lots 2, 52 et 114 au sein de l'immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 3].
Par acte d'huissier en date du 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner madame [U] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer :
la somme de 5 806,24 euros ou à défaut la somme de 5 662,24 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2025, avec capitalisation des intérêts, au titre des charges, provisions et frais de recouvrement impayés au 10 janvier 2026,la somme de 1 369,70 euros au titre du budget prévisionnel des charges courantes votées pour la période allant du 1er avril 2026 au 30 juin 2027 ;la somme de 67,90 euros au titre des cotisations du fonds travaux à échoir au cours de la période allant du 1er avril 2026 au 30 juin 2027,la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 1 200 euros ou à défaut la somme de 1 344 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a réitéré ses prétentions, actualisant le montant de ses demandes au titre des charges et des frais de recouvrement dus au 31 avril 2026 à la somme de 5 913,79 euros.
Madame [U] [Z], citée à étude, n'a pas comparu.
MOTIFS DE LA DECISION :
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2, 14-2-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis et 1231-6 et 1343-2 du code civil ;
Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales et du décompte versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que madame [U] [Z] est redevable, pour la période allant du 1er janvier 2025 au 21 avril 2026, au titre des charges de copropriété, provisions et cotisations impayées de la somme de 5 709,79 euros et au titre des frais de recouvrement de la somme de 30 euros correspondant au coût de la mise en demeure en date réception 10 décembre 2025.
Les frais de mise en demeure intégrés au décompte en date du 20 août 2025 ne peuvent être retenus dès lors qu’il n’est pas justifié que la mise en demeure a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception alors que cette formalité est nécessaire pour qu’une lettre produise les effets d’une mise en demeure. De même, les frais de constitution de dossier avocat ne peuvent être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur qu'en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l'espèce. En tout état de cause les frais exposés pour agir en justice (lesquels ne sauraient être réduits aux seuls honoraires de l'avocat) donnent lieu à indemnisation ou remboursement au titre des articles 696 ou 700 du code de procédure civile.
Dès lors, en l’absence de justification d’un paiement libératoire de sa part, il conviendra de condamner madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 739,79 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 5 272,52 euros et de la signification de la décision pour le surplus, au titre des charges, provisions, cotisations et frais échus au 21 avril 2026.
Si en application du sixième texte susvisé, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre des troisième et quatrième textes susvisés et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues dues en vertu des deux mêmes articles deviennent immédiatement exigibles, cette exigibilité anticipée ne peut concerner que les provisions non encore échues de l’exercice au cours duquel une provision exigible n’a pas été versée et ayant donné lieu à mise en demeure (Cass. 3ème civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534).
La mise en demeure doit en outre indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget (Cass. 3ème civ., 12 décembre 2024, 24-70.007, avis).
En l’espèce, tous les appels de fonds de l’exercice clos le 30 juin 2026 ont été intégrées dans la dette échue. La mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires au défendeur le 10 décembre 2025 ne visent aucune provision du budget prévisionnel de l’exercice clos le 30 juin 2027 ni aucune cotisation du fonds travaux afférent à cet exercice.
Il conviendra donc de rejeter la demande au titre des provisions et cotisations non encore échues de l’exercice clos le 30 juin 2027 ;
Le fait pour la défenderesse de s'abstenir de régler à leur date d'exigibilité les charges de copropriété, malgré un précédent jugement, de ne pas comparaître dans le cadre de la présente procédure et en conséquence de ne pas donner d'explications quant à ses retards de paiement, caractérise sa mauvaise foi, laquelle cause nécessairement au syndicat un préjudice distinct du seul retard dans le paiement d'une somme d'argent puisque cela affecte sa trésorerie et l'oblige à effectuer des relances et des procédures judiciaires. Il conviendra donc de condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;
Madame [U] [Z] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 200 euros.
PAR CES MOTIFS :
Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision,
Condamne madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 6] [D] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 739,79 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2026 pour la somme de 5 272,52 euros et de la signification de la décision pour le surplus, au titre des charges de copropriété, provisions, cotisations et frais de recouvrement dus pour la période allant du 1er janvier 2025 au 21 avril 2026 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] [T] [D] », de sa demande au titre au titre des provisions et cotisations non encore échues de l’exercice clos le 30 juin 2027 ;
Condamne madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] [T] [D] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] [T] [D] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne madame [U] [Z] aux entiers dépens de l'instance incluant le coût de l'assignation et de la signification du présent jugement ;
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
En conséquence,
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.
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