TJ 97416, 7 juill. 2026, RG 26/00208

N° RG 26/00208 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNFI - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 07 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 26/00208 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNFI

N° MINUTE : 26/00040

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 07 Juillet 2026

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Nous Morgane ESTIVAL, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. AMMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Me Guillaume ALBON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET

Monsieur [Q] [I] [C], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2026

CE à Me Guillaume ALBON
CCC
Le

N° RG 26/00208 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNFI - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 07 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 mai 2021 prenant effet immédiatement, la société civile immobilière Amma (SCI Amma) a donné à bail à M. [Q] [I] [C] un logement sis [Adresse 4] Tampon (La Réunion) pour un loyer de 395 euros par mois, hors charges récupérables.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à son locataire le 12 janvier 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 7 505 euros, hors coût de l'acte, dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 2 avril 2026, la SCI Amma a fait assigner M. [Q] [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion, statuant en référé, aux fins de :
déclarer acquise la clause résolutoire prévue au contrat de bail,prononcer en conséquence la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de M. [C] et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement M. [C] à lui verser la somme de 7 505 euros, à titre de provision, sur les loyers dus au 30 novembre 2025, à parfaire au jour de la décision,condamner solidairement M. [C] à lui verser une provision sur l’indemnité d’occupation de 385 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu’à leur départ effectif du bien,condamner M. [C] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 juin 2026.

A cette occasion, la SCI Amma, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

En défense, M. [C] est absent et non représenté.

Selon bordereau de carence dressé le 3 juin 2026, le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, M. [C] ne s’étant présenté aux rendez-vous fixés les 29 avril et 13 mai 2026 et n’étant pas présent au domicile le 1er juin 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisé à étude, M. [C] n’a pas comparu, n’a pas été représenté et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III poursuit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la SCI Amma justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 13 janvier 2026 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 2 avril 2026.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 3 avril 2026, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l'espèce, la SCI Amma sollicite de voir prononcer la résiliation du bail compte tenu de l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Non comparant et non représenté, M. [C] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la demande.

Le bail conclu entre les parties le 12 mai 2021 contient une clause résolutoire en son article VIII aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.

La société demanderesse justifie avoir fait délivrer à son locataire, le 12 janvier 2026, un commandement de payer les loyers dans les deux mois, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal arrêté le 31 novembre 2025 de 7 505 euros.

Il convient d’indiquer que compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, laquelle ne prévoit aucun délai, de l’absence de disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours des dispositions prévues dans la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et du fait que le délai de deux mois est favorable au locataire et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, soit du délai de deux mois.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 mars 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
M. [C] ne s’étant pas présenté à l’audience et n’étant pas représenté, la présente juridiction ne peut lui accorder d’office des délais de paiement en application des nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023, en l’absence d’éléments concernant sa situation financière permettant de s'assurer qu'il est en situation de rembourser l'arriéré locatif et aussi vu qu’aucune des pièces produites ne justifie de la reprise du paiement du loyer courant depuis l’introduction de la présente instance.

Sur l’expulsion et le sort des meubles
Par l’effet de la clause résolutoire, M. [C] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 13 mars 2026.
Il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision et que, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail, M. [C] cause un préjudice à la SCI Amma qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Il convient de rappeler que le juge est tenu de se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé, conformément aux dispositions de l’article 5 du code de procédure civile.

Ainsi, et si par principe, l’indemnité d’occupation mensuelle est égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié et est due dès le lendemain de la date de résiliation du bail, vu la demande formulée, M. [C] sera condamné par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 385 euros, payable à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur l’arrière locatif
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI Amma sollicite la condamnation de M. [C] au paiement de la somme à parfaire de 7 505 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 31 novembre 2025.

Non comparant et non représenté, M. [C] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Selon le contrat litigieux, M. [C] est tenu par un loyer de 395 euros par mois.

Le décompte produit concerne la période comptable courant du mois de mai 2024 au mois de novembre 2025. La présente juridiction n’étant pas assurée de l’absence de tout paiement postérieurement à cette date, la créance sera dès lors arrêtée au 30 novembre 2025.

Dans ces conditions, la créance de la société demanderesse arrêtée à la date du 30 novembre 2025 s’élève à la somme de 7 505 euros (395 euros x 19 mois).

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [C] au paiement de cette somme par provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner M. [C], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Amma les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [C] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS