TJ 33063, 10 août 2026, RG 25/02779

Du 10 août 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/02779 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2ZTJ

[E] [L]

C/

[W] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 août 2026

JUGE : Monsieur Julien CHAUVIN

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [L] né le 21 Avril 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Marie-emilie BERGES, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [W] [T] née le 16 Octobre 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25-2975 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par Me Marine KOCIEMBA, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

I – EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Le 12 octobre 2022, Monsieur [E] [L] a consenti à Madame [W] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 260,10 € et une provision sur charges de 10 €. Le logement est conventionné social.
Le 11 juillet 2024, réceptionné le 12 juillet 2024, Madame [T] a notifié au bailleur son congé, indiquant un départ au 1er septembre 2024. L’agence SOLIHA, mandataire du bailleur, a accusé réception du congé le même jour, précisant que le préavis courait jusqu’au 12 octobre 2024.
Le 3 octobre 2024, la locataire a indiqué par mail qu’elle entendait annuler son congé. L’agence a refusé cette rétractation, rappelant que des travaux importants étaient programmés à l’issue du préavis. L’état des lieux de sortie était fixé au 11 octobre 2024.
Madame [T] s’est maintenue dans les lieux. Une sommation de déguerpir lui a été signifiée le 25 octobre 2024.
Par acte du 18 août 2025, Monsieur [L] a assigné Madame [T] aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion, fixer une indemnité d’occupation et obtenir des dommages-intérêts.
Parallèlement, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour motif légitime et sérieux le 7 avril 2025, fondé sur la nécessité de réaliser des travaux lourds incompatibles avec l’occupation du logement.
Monsieur [L] conclut :
À titre principal : – constater la validité du congé donné par la locataire ; – constater la résiliation du bail au 12 octobre 2024 ; – ordonner l’expulsion de Madame [T] ; – fixer une indemnité d’occupation de 288,88 € par mois ; – condamner la locataire à 7 000 € de dommages-intérêts ; – condamner la locataire à 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC.
À titre subsidiaire : – valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 7 avril 2025 ; – constater la résiliation du bail au 12 octobre 2025 ; – ordonner l’expulsion ; – fixer l’indemnité d’occupation.
Il soutient que le congé donné par la locataire est valable, que la rétractation est impossible sans son accord, que les travaux nécessaires sont incompatibles avec l’occupation, que la locataire empêche l’accès au logement, qu’il ne perçoit plus l’allocation logement depuis octobre 2023, et que la locataire ne règle aucun loyer depuis son entrée dans les lieux.
Madame [T] conclut :
À titre principal : – constater la nullité du congé donné par mail ; – rejeter la demande d’expulsion ; – rejeter l’indemnité d’occupation ; – rejeter les dommages-intérêts.
À titre reconventionnel : – condamner le bailleur à 9 363,60 € au titre du préjudice de jouissance ; – accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ; – rejeter l’exécution provisoire.
Elle soutient que le congé donné par mail est irrégulier, que le congé pour motif légitime est frauduleux, que le logement est non décent depuis janvier 2023, que la CAF a suspendu les APL en raison de la non-décence, qu’elle souffre d’une sclérose en plaques aggravée par l’humidité, et qu’elle ne peut être expulsée sans délai.
Les débats ayant eu lieu le 10 juin 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les parties régulièrement citées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT
I. Sur la validité du congé donné par la locataire
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé émanant du locataire soit notifié par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé.
Toutefois, ce formalisme n’est pas prescrit à peine de nullité. Il vise exclusivement la protection du destinataire du congé, lequel doit être en mesure d’en connaître la réception et la date.
En l’espèce, le congé du 11 juillet 2024 a été réceptionné le 12 juillet 2024, comme l’atteste le courrier de l’agence SOLIHA.
Le bailleur en a immédiatement tiré les conséquences en fixant l’état des lieux de sortie.
La réception est certaine, la date est établie, et le bailleur ne conteste pas la validité du congé.
La locataire ne peut se prévaloir du non-respect d’un formalisme institué dans l’intérêt du bailleur.
Le congé doit donc être tenu pour valable.
II. Sur la rétractation du congé
La jurisprudence constante (Civ. 3e, 29 avril 1987) impose que la rétractation du congé ne peut intervenir sans le consentement du destinataire.
En l’espèce, le bailleur a refusé la rétractation en raison de travaux programmés.
La rétractation est donc sans effet.
Le bail était résilié au 12 octobre 2024.
III. Sur le congé pour motif légitime et sérieux
Le congé délivré le 7 avril 2025 respecte le délai de six mois avant le terme du bail. Il mentionne un motif légitime et sérieux : la nécessité de réaliser des travaux lourds incompatibles avec l’occupation du logement.
Les devis produits démontrent que les travaux impliquent : – la démolition des doublages, isolations, carrelages ; – l’ouverture des parois extérieures ; – la coupure générale des fluides ; – une impossibilité totale d’habiter les lieux.
Les infiltrations d’eau pluviale sont établies par les diagnostics.
Les travaux sont indispensables et ne peuvent être réalisés en présence d’un occupant.
Le congé est donc valable.
IV. Sur l’indemnité d’occupation
À compter du 12 octobre 2024, la locataire est dépourvue de titre. Elle est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges.
La suspension des APL par la CAF est imputable à la non-décence du logement, mais n’exonère pas la locataire de la part du loyer demeurant à sa charge. Il ressort des pièces que le reliquat n’a jamais été réglé, y compris avant la suspension.
La locataire invoque l’exception d’inexécution.
Toutefois, il ressort des pièces qu’elle a refusé l’accès au logement, empêchant la réalisation des travaux.
L’exception d’inexécution ne peut prospérer lorsque le créancier de l’obligation est lui-même à l’origine de l’impossibilité d’exécution.
L’indemnité d’occupation est donc due.
V. Sur la demande d’expulsion
La résiliation du bail étant acquise depuis le 12 octobre 2024, la présence de la locataire dans les lieux ne procède plus d’un droit mais d’un fait, incompatible avec la nature même du contrat de bail, lequel ne survit jamais à son extinction.
Le maintien dans les lieux, prolongé malgré la sommation de déguerpir, constitue une occupation de fait qui, en empêchant la réalisation de travaux indispensables à la décence du logement, compromet la conservation du bien et prive le bailleur de toute jouissance de celui-ci.
Les travaux programmés, dont la nature structurelle impose la vacance totale du logement, ne peuvent être exécutés en présence d’un occupant : coupure générale des fluides, démolition des doublages, ouverture des parois extérieures, reprise des moellons, réfection des sols et des murs.
L’expulsion doit donc être ordonnée dans les formes prévues par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, après signification du commandement de quitter les lieux.
VI. Sur les dommages-intérêts
Le bailleur établit subir une perte financière continue depuis octobre 2023, date à laquelle la CAF a suspendu le versement de l’allocation logement en raison de la non-décence du logement.
Si la cause première de cette suspension réside dans l’état du bien, la cause déterminante réside dans l’impossibilité de réaliser les travaux nécessaires, impossibilité directement imputable au maintien dans les lieux de la locataire, qui a empêché l’exécution des travaux dans le délai imparti par la CAF.
La perte financière mensuelle de 265 €, soit 8 215 € sur la période considérée, est définitive en raison de l’expiration du délai de conservation de l’allocation.
À cette perte s’ajoute un préjudice moral résultant de la dégradation progressive du bien, de l’impossibilité de le remettre en état, et de l’occupation prolongée sans contrepartie financière.
La locataire, qui n’a jamais réglé le reliquat de loyer demeurant à sa charge, y compris avant la suspension des APL, ne peut invoquer l’état du logement pour s’exonérer de toute obligation financière dès lors que son comportement a contribué à la persistance des désordres.

Il convient d’allouer au bailleur une indemnité de 500 €, proportionnée à la durée, à l’intensité et à la gravité du préjudice.
VII. Sur les demandes reconventionnelles
La locataire sollicite une indemnité de jouissance en invoquant l’état du logement et les conséquences qu’elle en tirerait sur sa santé et ses conditions de vie.
Les pièces démontrent que des travaux ont été réalisés en 2023, que des investigations ont été menées en 2024, et que les travaux lourds programmés n’ont pu être exécutés en raison du maintien dans les lieux.

L’exception d’inexécution ne peut prospérer lorsque celui qui l’invoque est lui-même à l’origine de l’impossibilité d’exécution.
La locataire ne justifie pas avoir permis l’accès au logement pour la réalisation des travaux, ni avoir entrepris des démarches sérieuses de relogement, alors même qu’elle savait que les travaux étaient incompatibles avec l’occupation.
Le préjudice de jouissance invoqué ne peut être imputé au bailleur dès lors que la locataire a contribué à la persistance des désordres en empêchant leur résolution.
Les éléments médicaux produits, s’ils attestent d’un état de santé fragile, ne démontrent pas un lien de causalité direct et exclusif entre cet état et le logement.
Les demandes reconventionnelles doivent être rejetées.
VIII. Sur le délai de grâce

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
La locataire souffre d’une sclérose en plaques, est titulaire d’une carte d’invalidité, et se trouve dans une situation de fragilité sociale et médicale avérée.
La recherche d’un logement décent, compatible avec son état de santé, nécessite un délai raisonnable.
Une expulsion immédiate, même différée par le commandement de quitter les lieux, serait de nature à porter une atteinte disproportionnée à sa situation personnelle.

Le bailleur, s’il subit un préjudice réel, ne démontre pas que l’octroi d’un délai de grâce compromettrait irrémédiablement la réalisation des travaux, lesquels ne peuvent débuter qu’après la vacance des lieux.
Il convient d’accorder à la locataire un délai de six mois pour quitter les lieux, délai qui concilie les intérêts en présence, assure la protection de la personne vulnérable, et permet au bailleur de programmer les travaux dans des conditions compatibles avec la décence du logement.
IX. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le demandeur sollicite la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à leur charge l’intégralité de leurs frais irrépétibles.
Madame [T] sera condamnée à verser à Monsieur [L] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [T], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,