TJ 33063, 10 août 2026, RG 26/00575

Du 10 août 2026

5AB

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/00575 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3OKI

[M] [D]

C/

[W] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 août 2026

JUGE : Monsieur [V] CHAUVIN

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [M] [D] née le 17 Octobre 1946 à [Localité 1] (TCHAD), demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Antoine JANOWCZYK loco Me Hélène THOUY, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

1°) Madame [W] [J] née le 27 Août 1975 à [Localité 2] (ANGLETERRE), demeurant [Adresse 3]

2°) Monsieur [V] [G] né le 19 Septembre 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3], intervenant volontairement à la procédure suivant conclusions du 27.05.2026

Représentés par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :
Audience publique en date du 10 Juin 2026

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

I – EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par contrat de bail d’habitation signé le 22 janvier 2013, Madame [M] [D] a donné à bail à Madame [W] [J] et à Monsieur [V] [G], tous deux expressément désignés comme preneurs, une maison individuelle située [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer initial de 760 € révisé à 802 €. Les preneurs occupent les lieux depuis cette date avec leurs enfants.

Le 28 mai 2024, Madame [D] a fait délivrer aux preneurs un congé pour vente à effet du 10 février 2025, comportant une offre de vente au prix de 320000 €, la reproduction des dispositions légales relatives au droit de préemption ainsi que la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017. Le congé a été délivré par acte d’huissier et dans le respect du délai légal de six mois.

Le 22 juillet 2024, les preneurs ont adressé à la bailleresse une contre proposition d’acquisition à hauteur de 285 463 € et 85 centimes, correspondant selon eux à une décote liée à des travaux de reprise de toiture.

Cette contre proposition n’a pas été acceptée par la bailleresse et aucun accord n’a été trouvé.

Le 10 février 2025, date d’effet du congé, le commissaire de justice mandaté pour procéder à l’état des lieux de sortie, n'a pu le réaliser, les preneurs lui ayant indiqué ne pas quitter les lieux et être en discussion avec la propriétaire pour acheter la maison.

Les preneurs se sont maintenus dans les lieux au delà du terme du bail.

Par assignation du 2 décembre 2025, Madame [D] a saisi le juge des contentieux de la protection afin de voir constater la validité du congé, ordonner l’expulsion des preneurs et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [V] [G] a formé une intervention volontaire afin de voir reconnaître sa qualité de partie au litige en sa qualité de co-preneur du bail du 22 janvier 2013.

Madame [D] expose que le congé pour vente délivré le 28 mai 2024 est régulier en la forme et au fond, qu’il a été délivré dans les délais légaux, qu’il comporte l’ensemble des mentions obligatoires.

La contre proposition des preneurs du 22 juillet 2024 a rendu caduque l’offre initiale conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, que les preneurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 février 2025.

Les désordres invoqués sont anciens, ponctuels, non contemporains et ne caractérisent pas l’indécence du logement, que le rapport de salubrité du 12 septembre 2023 ne conclut ni à un danger ni à une impropriété à l’habitation.

Les devis produits par les preneurs sont contradictoires et établis dans le cadre de discussions de vente, que la demande d’expertise est tardive, dilatoire et sans utilité pour la solution du litige, que les preneurs ont refusé l’accès au commissaire de justice et se maintiennent indûment dans les lieux.

Elle sollicite la validation du congé, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, le paiement des taxes d’ordures ménagères, le rejet de l’expertise et de la provision.

Madame [J] et Monsieur [G], intervenant volontaire, soutiennent que le congé délivré le 28 mai 2024 est nul car intervenu dans un contexte d’indécence du logement, que depuis 2014 des infiltrations récurrentes affectent la toiture.

La bailleresse n’a jamais procédé aux travaux nécessaires, que le rapport de [Localité 4] Métropole du 29 août 2023 constate une infraction au règlement sanitaire départemental, que les devis GR Toiture du 17 janvier 2023 et Francolon du 2 juillet 2024 établissent la nécessité d’une réfection complète de la toiture.

Une expertise est nécessaire pour qualifier l’indécence du logement et chiffrer les travaux, qu’ils ont avancé des frais justifiant une provision.

Ils sollicitent qu’il soit donné acte de l’intervention volontaire de Monsieur [G], l’annulation du congé, une expertise, une provision de 10.000 € et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les débats ayant eu lieu le 10 juin 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les parties régulièrement citées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT
A. Sur la validité du congé pour vente

Le congé pour vente constitue un acte unilatéral du bailleur mettant fin au bail à son échéance et assorti d’une offre de vente au profit du locataire.
Il doit respecter des conditions de forme strictes et traduire une volonté réelle de vendre.
Le congé pour vente est un acte à la fois formel, finalisé et contrôlé, le juge pouvant vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la non reconduction du bail n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l’espèce, le congé du 28 mai 2024 a été délivré par acte d’huissier, plus de six mois avant l’échéance, comporte l’offre de vente, reproduit les dispositions légales et annexe la notice d’information.
Les preneurs ne contestent pas ces éléments.
Le congé est régulier en la forme.
La contre proposition formulée le 22 juillet 2024 n’est pas une acceptation pure et simple de l’offre initiale mais une modification substantielle de celle-ci.
Elle a rendu l’offre initiale caduque conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.
Les preneurs ne pouvaient plus se prévaloir du droit de préemption et devaient donc quitter les lieux au terme du préavis.
B. Sur l’indécence alléguée du logement et la charge de la preuve
Les preneurs soutiennent que le congé serait frauduleux car délivré dans un contexte d’indécence du logement.
Il leur appartient, conformément à l’article 1353 du Code civil, de rapporter la preuve que les désordres qu’ils invoquent sont réels, graves, persistants, contemporains du congé, imputables à la bailleresse et de nature à rendre le logement impropre à l’habitation.
La doctrine enseigne que l’indécence suppose un manquement grave à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, une impropriété à l’habitation, une atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants.

La jurisprudence exige des désordres graves, persistants et contemporains affectant la salubrité ou la sécurité.
Le rapport de salubrité du 12 septembre 2023 ne conclut pas à l’indécence du logement, n’identifie aucun danger structurel, aucune infiltration active, aucune humidité généralisée, aucune remontée tellurique et aucune impropriété à l’habitation.
Il se borne à constater la présence de moisissures localisées dans le dressing et les sanitaires de la chambre parentale sans caractériser une atteinte à la sécurité ou à la salubrité des occupants.
Aucun arrêté de péril n’a été pris, aucune interdiction d’habiter n’a été prononcée, aucune sanction administrative n’a été infligée à la bailleresse.
Les devis produits par les preneurs sont contradictoires, établis dans le cadre de discussions relatives à une éventuelle vente du bien et ne sont corroborés par aucun élément objectif ou contemporain.
Ils ne démontrent ni une aggravation des désordres ni une impropriété à l’habitation.
Les preneurs ont continué à occuper les lieux, à payer le loyer et à négocier l’acquisition du bien, ce qui révèle qu’ils ne considéraient pas le logement comme impropre à l’habitation.
Les preneurs ne rapportent donc pas la preuve d’une indécence du logement ni d’une fraude dans la délivrance du congé.
Leur moyen doit être écarté.
C. Sur la demande d’expertise
La mesure d’expertise constitue un instrument d’instruction exceptionnel dont la vocation n’est jamais de suppléer la carence probatoire d’une partie mais d’éclairer le juge sur une question technique dont dépend la solution du litige.
L’expertise est ainsi subordonnée à une triple exigence d’utilité, de nécessité et de proportionnalité.
En l’espèce, la demande d’expertise formulée par les preneurs doit être appréciée à l’aune de la nature du litige, lequel porte exclusivement sur la validité du congé pour vente délivré le 28 mai 2024 et sur les conséquences de ce congé quant à l’occupation des lieux.
La question posée au juge n’est pas celle de l’état technique du logement mais celle de savoir si le congé a été délivré conformément aux exigences légales et si les preneurs sont ou non occupants sans droit ni titre depuis le 11 février 2025.
La validité du congé dépend de la régularité formelle de l’acte, de la réalité du motif de vente et de l’absence de fraude.
Elle ne dépend pas de l’état de la toiture ni de la présence de moisissures localisées dans une pièce du logement. L’expertise sollicitée, qui tend à faire constater des désordres allégués et à chiffrer des travaux de remise en état, n’a donc aucun lien direct avec la solution du litige.
Elle ne permettrait pas d’éclairer le juge sur la régularité du congé ni sur la caducité de l’offre initiale consécutive à la contre proposition du 22 juillet 2024.
Elle ne permettrait pas davantage de déterminer si les preneurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 février 2025.
La mesure sollicitée est ainsi étrangère à l’objet du litige et ne saurait être ordonnée.
Les preneurs invoquent des infiltrations récurrentes depuis 2014, des désordres affectant la toiture et des moisissures localisées dans le dressing et les sanitaires de la chambre parentale. Ils produisent un rapport de salubrité du 12 septembre 2023, un devis GR Toiture du 17 janvier 2023 et un devis Francolon du 2 juillet 2024.
Aucun de ces éléments ne caractérise une indécence du logement ni une impropriété à l’habitation.
Le rapport de salubrité ne conclut pas à un danger, ne constate aucune infiltration active, aucune humidité généralisée, aucune remontée tellurique, aucune atteinte au gros œuvre et aucune situation de péril.
Les devis produits sont contradictoires, établis dans le cadre de discussions relatives à une éventuelle vente du bien et ne sont corroborés par aucun élément objectif ou contemporain.
Les preneurs ont continué à occuper les lieux, à payer le loyer et à négocier l’acquisition du bien, ce qui révèle qu’ils ne considéraient pas le logement comme impropre à l’habitation.
Les éléments du dossier permettent donc au juge de statuer sans recourir à une mesure d’expertise.
La mesure sollicitée n’est pas nécessaire.
D. Sur la demande de provision
Les preneurs sollicitent une provision de 10000 €.
La provision suppose une obligation non sérieusement contestable.
Les éléments produits ne permettent pas de caractériser une telle obligation.

La demande doit être rejetée.
E. Sur l’indemnité d’occupation et les taxes récupérables
Les preneurs occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 11 février 2025, ils doivent une indemnité d’occupation égale au dernier loyer charges comprises jusqu’à libération effective des lieux.
Les taxes d’ordures ménagères sont récupérables.
Les preneurs doivent les sommes de 328 € et 58 centimes pour l’année 2024 et de 333 € et 89 centimes pour l’année 2025.
F. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La demanderesse sollicite la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité de se frais irrépétibles.
Madame [W] [J] et à Monsieur [V] [G] seront condamnés à verser à Madame [M] [D] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [W] [J] et à Monsieur [V] [G] partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,