TJ 33063, 10 août 2026, RG 25/03478

Du 10 août 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/03478 - N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

S.C.I. PORTETS

C/

[U] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 août 2026

JUGE : Monsieur Julien CHAUVIN

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 2] - [Adresse 3]

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL loco Me Carine SOUQUET-ROOS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Jennifer POUJARDIEU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

I – EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat de bail commercial conclu le 11 février 2020, la SCI PORTETS a consenti à Monsieur [U] [L] la location d’un local commercial sis [Adresse 5], pour une durée ferme de neuf années à compter du 1er mars 2020, moyennant un loyer mensuel de 757,50 € HT, outre une provision mensuelle sur charges de 70 € HT.
Le bail stipulait notamment une répartition des charges entre les parties, une indexation annuelle du loyer, ainsi qu’un cautionnement solidaire souscrit par le preneur.
Au cours de l’exécution du bail, des impayés de loyers et de charges sont apparus. Une première mise en demeure a été adressée à Monsieur [L] le 9 avril 2021, portant sur un arriéré de 3.501,79 €, incluant des loyers impayés et un reliquat de dépôt de garantie.
Le 30 juin 2022, les parties ont signé un acte de résiliation amiable du bail, aux termes duquel Monsieur [L] s’est engagé à apurer une dette locative de 8.022,98 €, après déduction du dépôt de garantie de 1.515 €, selon un échéancier de huit mensualités.
Faute de règlement, la SCI PORTETS a délivré une mise en demeure le 10 janvier 2023, puis une sommation de payer le 9 juin 2023, portant sur un montant de 7.200 € en principal.
Par ordonnance du 27 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Libourne a fait injonction à Monsieur [L] de payer à la SCI PORTETS la somme de 7.200 €, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation du 9 juin 2023.
Monsieur [L] a formé opposition à cette ordonnance. Par jugement du 21 août 2025, le tribunal judiciaire de Libourne s’est déclaré incompétent territorialement au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux.
La SCI PORTETS conclut :
Au rejet de l’ensemble des moyens adverses.
Elle soutient que le bail a été signé par Monsieur [L] en qualité d’entrepreneur individuel, que la rupture amiable du bail a été signée par lui seul, et qu’aucune cession ou substitution de débiteur n’a été opérée au profit de l’EURL [F].
Elle produit les factures de charges, les tableaux de répartition, les taxes foncières et les relevés de compteur, affirmant que chaque local est doté d’un sous-compteur individuel.
Elle sollicite la condamnation de Monsieur [L] à payer la somme de 7.200 €, outre 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [L] conclut :
Il soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI PORTETS, soutenant que la dette locative relèverait du passif de l’EURL [F], société qu’il a dirigée et qui a été placée en liquidation judiciaire. Il invoque l’inscription de la créance au passif de cette procédure collective.
Subsidiairement, il conteste le montant des charges réclamées, estimant que la SCI PORTETS ne justifie pas des régularisations opérées pour les années 2020 à 2022, et que les relevés de consommation électrique ne permettent pas d’imputer les montants réclamés.
Il sollicite la restitution des provisions sur charges versées et limite sa dette à la somme de 1.906,39 € au titre des loyers, outre 418,48 € au titre des charges.
À titre infiniment subsidiaire, il conteste la validité du cautionnement, soutenant ne pas être l’auteur de la mention manuscrite exigée par l’article L.331-1 du code de la consommation, et invoque la disproportion de son engagement.
Les débats ayant eu lieu le 10 juin 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les parties régulièrement citées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT
I – Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir
A – En droit
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir.
La qualité à agir du créancier s’apprécie au regard du lien contractuel initial, lequel détermine l’identité du débiteur. En matière de bail commercial, la substitution de débiteur ne peut résulter que d’un acte exprès, tel qu’une cession de bail, un apport de fonds de commerce ou un avenant signé par les parties.
B – En l'espèce
Le bail du 11 février 2020 désigne expressément Monsieur [U] [L] comme preneur, en qualité d’entrepreneur individuel immatriculé sous le numéro 395 028 889. L’acte de résiliation amiable du 30 juin 2022 mentionne également Monsieur [L] comme preneur, sans intervention de l’EURL [F].
Aucun avenant, aucune cession de bail, aucun apport de fonds de commerce, aucune substitution de débiteur n’a été signé entre les parties. Le droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce, ne se transmet pas sans acte exprès.
La SCI PORTETS n’a jamais contracté avec l’EURL [F].
L’inscription de la créance au passif de la liquidation judiciaire de cette société est sans incidence sur les droits du bailleur, faute de lien contractuel.
La fin de non-recevoir doit être rejetée.
II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT
A – Sur les loyers impayés
1. En droit
L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 ajoute que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », disposition d’ordre public.
La dette de loyers naît de l’obligation essentielle du preneur : payer le prix convenu. Cette obligation est purement contractuelle, certaine dans son principe, et exigible selon les échéances stipulées.
2. En l’espèce
Les loyers des mois d’avril, mai et juin 2022 sont établis par les pièces produites :
• quittances,
• relevés de compte,
• mise en demeure du 10 janvier 2023,
• sommation du 9 juin 2023.
Monsieur [L] ne conteste ni le montant, ni l’exigibilité, ni la réalité de ces loyers. Il ne soulève aucun moyen tiré d’une inexécution du bailleur, d’une exception d’inexécution, d’une compensation, ou d’une remise de dette.

Le juge constate donc que la dette locative est certaine, liquide et exigible.
B – Sur les charges locatives
1. Sur la nature des charges
Les charges locatives sont des dépenses accessoires au loyer, dont la nature dépend du contrat.
Elles peuvent être :
• des charges récupérables (EDF, eau, entretien),
• des taxes (taxe foncière),
• des dépenses d’exploitation.
Le bail commercial du 11 février 2020 prévoit expressément une provision mensuelle de 70 € HT, et une régularisation annuelle.
2. Sur la clause de répartition
La clause 7.2 du bail stipule que :
« les charges relatives aux seuls locaux loués sont supportées intégralement par le preneur ».
Cette clause exclut toute répartition proportionnelle à la surface, sauf pour les charges communes. Elle institue un régime de charges individualisées, fondé sur la consommation réelle.
Le preneur ne peut donc invoquer une clé de répartition proportionnelle à la surface, sauf stipulation contraire.
3. Sur la preuve des charges
L’article 1353 du code civil impose au créancier de prouver l’obligation dont il réclame l’exécution.
La SCI PORTETS produit :
• les factures EDF 2020, 2021, 2022,
• les taxes foncières 2020, 2021, 2022,
• les tableaux de répartition des charges,
• la photographie du compteur à l’entrée (36.843 kWh),
• l’état des lieux du 1er juillet 2022 mentionnant un index de 78.458 kWh.
Ces pièces établissent une consommation totale de 41.615 kWh pendant l’occupation du local.
La preuve est complète, cohérente, et concordante.

Le juge constate que la SCI PORTETS satisfait à son obligation probatoire.
4. Sur la régularisation tardive
Le bail prévoit une régularisation annuelle au plus tard le 30 septembre.
Toutefois :
• aucune sanction n’est attachée à l’inobservation de ce délai,
• l’article L.145-36 du code de commerce n’institue pas de déchéance,
• la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil demeure applicable.
La régularisation tardive n’éteint pas la créance.
Le juge doit donc appliquer le droit commun de la prescription.
5. Sur la contestation du preneur
Monsieur [L] invoque :
• l’absence de justificatifs,
• l’absence de relevé d’entrée,
• l’absence de formule de calcul.
Ces moyens sont contredits par les pièces adverses.
Le juge constate que :
• la photographie du compteur est annexée à l’état des lieux,
• l’état des lieux de sortie mentionne l’index final,
• les factures EDF correspondent aux périodes d’occupation,
• les taxes foncières sont établies par l’administration fiscale.
La contestation est infondée.
En conséquence, la dette locative se compose de :
▸ loyers impayés 1.906,39 €
▸ charges justifiées 5.293,61 €
Total 7.200,00 €

La demande en paiement est fondée.

III – SUR LA QUALITÉ DE CAUTION
A – Sur la formation du cautionnement
Le cautionnement est régi par :
les articles 2292 à 2300 du code civil,l’article L.331-1 du code de la consommation (version applicable en 2020).Il doit être :
exprès,manuscrit,signé, conforme au texte.Le cautionnement figure à l’article 13 du bail commercial. Il est signé par Monsieur [L].

Le tribunal constate que le cautionnement est donc valable.
B – Sur la mention manuscrite
L’article L.331-1 impose une mention manuscrite intégrale.
La mention litigieuse figure sur l’exemplaire du bail produit par la SCI PORTETS.
Monsieur [L] reconnaît sa signature apposée immédiatement sous cette mention.
La comparaison des écritures produites (lettre manuscrite de congé, état des lieux, mention manuscrite du bail) révèle une similitude manifeste de calligraphie.
La contestation est infondée.
Le juge constate que la mention manuscrite est régulière et qu'il n'est pas sollicité d'expertise.
C – Sur la signature
Les articles 287 et 288 du code civil permettent au juge de vérifier l’écriture.
En l’espèce :
la signature est reconnue,la mention est cohérente avec l’écriture du preneur, aucune expertise n’est sollicitée.Le cautionnement est valide.
D – Sur l’information annuelle
L’article 2302 impose une information annuelle de la caution.
Toutefois :
le débiteur principal et la caution sont la même personne,la caution ne peut ignorer sa propre dette, la sanction est limitée à la déchéance des intérêts.La SCI PORTETS ne réclame aucun intérêt.
Le moyen est inopérant.
E – Sur la disproportion
La disproportion doit être : – manifeste, – appréciée au jour de la signature, – prouvée par la caution.
Monsieur [L] ne produit aucun élément chiffré relatif à sa situation financière en février 2020.
La disproportion n’est pas démontrée.

Le cautionnement est donc :
valable,régulier, opposable, mobilisable.La SCI PORTETS peut agir contre Monsieur [L] en sa qualité de caution.
IV. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le demandeur sollicite la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que le défendeur réclame 1.050 € à ce même titre.
Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PORTETS l’intégralité de leurs frais irrépétibles.
Monsieur [L] sera condamné à verser à la SCI PORTETS la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La demande formée par Monsieur [L] au même titre sera rejetée.
Monsieur [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,