TJ 33063, 29 juin 2026, RG 25/01614

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01614 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2UTA

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 29/06/2026
à Me Pauline BOST
Me Pierre-françois CHARON

Rendue le VINGT NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 20 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogé au 29 juin 2026 et rendue ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de [N], assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. [C] [N] [Localité 1] Prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Pauline BOST, avocat au barreau de [N]

DÉFENDERESSE

S.A.S. CG. LIFE Prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Pierre-françois CHARON, avocat au barreau de [N]

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 juillet 2025, la SCI [C] [N] SAINTE EULALIE a fait assigner la SAS CG LIFE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 1240 et 1304 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :
- constater la résiliation du bail commercial en date du 02 décembre 2016 en vertu de la clause résolutoire qui y est insérée,
- ordonner la libération des locaux occupés par la société CG LIFE et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
- assortir l’obligation de quitter les locaux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard jusqu’au jour de la complète libération des locaux et remise des clés,
- ordonner l’expulsion de la société CG LIFE et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à défaut de la libération spontanée des locaux et remise des clés,
- condamner à titre provisionnel la société CG LIFE à lui payer :
. la somme de 22 548,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2025,
. la somme de 2 254,81 euros correspondant à 10% de l’arriéré en application de la clause pénale insérée dans le bail,
. une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 312,35 euros outre les charges, à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à libération effective des locaux,
. la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société CG LIFE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 30 avril 2025.

La demanderesse expose que suivant acte notarié en date du 02 décembre 2016, la société REDADIM [Localité 1], aux droits de laquelle se trouve la société FINAMUR, a consenti un bail commercial en l’état futur d’achèvement au profit de Monsieur [V] [G] et Madame [S] [U], aux droits desquels se trouve la société CG LIFE, portant sur un local commercial situé à [Localité 4][Adresse 3] ; que le bail a pris effet le 16 octobre 2017 ; que suivant acte sous seing privé en date du 03 mars 2017 la société FINAMUR a conféré à la société REDLAND INVEST [N] [Localité 1], désormais dénommée [C] [N] [Localité 1], la jouissance du dit ensemble immobilier, en ce compris le local commercial donné à bail à la société CG LIFE, en vertu d’un contrat de crédit-bail ; que la société CG LIFE ne règle pas les sommes dont elle est redevable au titre du bail commercial à son profit ; qu’une mise en demeure adressée le 28 janvier 2025 étant demeurée infructueuse, elle lui a fait signifier, suivant exploit d’huissier du 30 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 27 715,95 euros ; que la société CG LIFE n’a pas réglé les causes du dit commandement dans le délai d’un mois ; qu’elle est bien fondée à solliciter que soit constatée la résiliation du bail, la libération des lieux et l’expulsion de la société CG LIFE à défaut de libération spontanée des locaux, et sa condamnation à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Appelée à l’audience du 17 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 20 avril 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. la SCI [C] [N] SAINTE EULALIE le 17 avril 2026 par des conclusions aux termes desquelles elle demande de voir :
- constater la résiliation du bail commercial en date du 02 décembre 2016 en vertu de la clause résolutoire qui y est insérée et ce à compter du 30 mai 2025,
- ordonner la libération des locaux occupés par la société CG LIFE et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
- assortir l’obligation de quitter les locaux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard jusqu’au jour de la complète libération des locaux et remise des clés,
- ordonner l’expulsion de la société CG LIFE et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à défaut de la libération spontanée des locaux et remise des clés,
- condamner à titre provisionnel la société CG LIFE à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 6 016,98 euros outre les charges, à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à libération effective des locaux,
- juger que l’indemnité d’occupation sera majorée de 10% en application de la clause pénale insérée dans le bail,
A titre subsidiaire,
- condamner à titre provisionnel la société CG LIFE à lui verser la somme de 25 504,04 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 17 avril 2026,
- juger que l’indemnité d’occupation sera majorée de 10% en application de la clause pénale insérée dans le bail,
En tout état de cause,
- condamner à titre provisionnel la société CG LIFE à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société CG LIFE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 30 avril 2025, dont distraction au profit de Maître Pauline BOST, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- débouter la société CG LIFE de l’intégralité de ses demandes,
- rappeler l’exécution provisoire de droit ;

. la SAS CG LIFE le 17 avril 2026 par des écritures aux termes desquelles elle demande de voir :
A titre principal,
- débouter la société [C] [N] [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes,
- lui accorder des délais de paiement pour sa dette locative et ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire incluse dans le bail conclu entre les parties,
- constater que l’impayé locatif s’élève à ce jour à la somme de 9 548,14 euros,
- réduire à 1 euro la somme correspondant à l’application de la clause pénale insérée dans le bail,
- à titre reconventionnel, vu l’article R.145-35 du code de commerce 4°, condamner la société [C] [N] [Localité 1] à lui verser la somme provisionnelle de 1 805,20 euros au titre du remboursement des frais de gestion indument payés,
- écarter l’exécution provisoire ;

faisant valoir que durant 7 ans elle a réglé son loyer mensuellement en temps et en heure et qu’en septembre et octobre 2024, elle a rencontré des difficultés économiques qui font qu’elle a été dans l’impossibilité de régler son loyer sur cette période ; qu’elle a repris le paiement de son loyer en novembre 2024, avant une nouvelle période de difficulté économique en mars et avril 2025 l’empêchant de s’acquitter de son loyer sur cette période ; que depuis le mois de mai 2025 elle s’acquitte de son loyer en temps et en heure ; que l’impayé locatif était de 22 548,14 euros au 25 juillet 2025 et que depuis cette date elle ne rencontre plus de difficulté économique et commence à reconstituer sa trésorerie ; qu’elle a proposé à la demanderesse la mise en place d’un échéancier pour régler sa dette locative à hauteur de 1 000 euros en sus du loyer mensuel et ce pendant 21 mois et de solder sa dette lors d’une 22ème échéance, à compter de septembre 2025 ; que la société [C] n’a pas donné suite à cette proposition ; qu’elle a commencé à solder sa dette depuis le mois d’août 2025 de sorte que son impayé locatif s’élève à ce jour à la somme de 9 548,14 euros ; que par mail du 28 novembre 2025, elle a une nouvelle fois réitéré sa volonté de trouver un accord amiable.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’état des privilèges et nantissements n’a pas été produit par la demanderesse.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SCI [C] [N] SAINTE EULALIE

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties que :
- le bail commercial du 02 décembre 2016 comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés,
- un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 30 avril 2025 à la SAS CG LIFE pour un montant de 30 562,93 euros dont 27 715,95 euros en principal, 2 771,60 euros au titre de la clause pénale de 10% et 75,38 euros au titre du coût de l’acte,
- que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de la dette dans le délai prescrit soit avant le 31 mai 2025, des règlements ayant été effectués en vue d’apurer la dette entre le 21 août 2025 et le 20 mars 2026 à hauteur de 13 000 euros,
- qu’un extrait de compte arrêté au 17 avril 2026 mentionne un solde de - 25 504,04 euros, les versements effectués postérieurement à la délivrance du commandement de payer ayant permis d’apurer rétroactivement la dette existante au 31 mai 2025.

Il en résulte que la résiliation du bail commercial est intervenue le 31 mai 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et qu’il convient donc :

- d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS CG LIFE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux sis à [Localité 5], [Adresse 4] et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

- de dire qu’à compter du 31 mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS CG LIFE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer, des charges, frais et taxes en vigueur avant cette date soit 3 166,25 euros (9 498,76 /3) conformément aux termes du bail (loyer + provision pour charges + frais de gestion technique et administrative de 3% HT du loyer annuel HT + TVA) ;

- de condamner la SAS CG LIFE à payer, à titre provisionnel, la dite indemnité d’occupation de 3 166,25 euros par mois, en quittances ou deniers, à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande de fixation de l’indemnité d’occupation sur la base du double du dernier loyer et la demande au titre de la clause pénale, susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, seront rejetées.

Sur les délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande de délais de grâce peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

De tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Si la société défenderesse justifie d’efforts tendant à l’apurement de la dette par des versements entre le 21 août 2025 et le 20 mars 2026 à hauteur de 13 000 euros, elle reste redevable d’une somme de 21 111,14 euros au titre des loyers, charges, frais de gestion et taxes au 17 avril 2026 (25 504,04 - 967,50 - 193,50 [pénalités et TVA du 20/11//2024] - 2 693,25 - 538,65 [pénalités retard et TVA du 06/06/2025]) et elle ne produit aucune pièce notamment financière qui permettrait de tenir pour réaliste un apurement de la dette, même en 24 mensualités, en sus du loyer courant.

La demande de délais sera par conséquent rejetée.

Sur le remboursement des frais de gestion

La contestation par la société défenderesse des « frais de gestion » mis à sa charge par le bailleur en application du bail est une question de fond qui ne relève pas du juge des référés.

Il y a lieu en conséquence débouter la société CG LIFE de sa demande de condamnation provisionnelle de la demanderesse à lui rembourser ces frais.

Sur les demandes accessoires

La SAS CG LIFE succombant, elle sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, avec distraction au profit de Maître Pauline BOST, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SAS CG LIFE sera condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 02 décembre 2016 à la date du 31 mai 2025 ;

DIT qu’à compter du 31 mai 2025, la SAS CG LIFE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS CG LIFE, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 5], [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS CG LIFE à payer à la SCI [C] [N] SAINTE EULALIE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 3 166,25 euros par mois, en quittances ou deniers, à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SAS CG LIFE de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SAS CG LIFE à payer à la SCI [C] [N] SAINTE EULALIE la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS CG LIFE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2025 ;

DIT que Maître Pauline BOST, avocat, pourra recouvrer ceux dont elle a fait l’avance directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.