TJ 77288, 11 août 2026, RG 26/00894

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00894
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIGT

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 11/08/2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS

C/

Madame [T] [R] [R] épouse [C] [F]
Monsieur [Z] [C] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Me Antoine DELPLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 11 AOUT 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, adjointe administrative faisant fonction de greffière, lors des débats et de Anick PICOT, greffière lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du VAL D’OISE substitué par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau due VAL D’OISE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [T] [R] [R] épouse [C] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [C] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2019, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, a loué à Mme [T] [Y], un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 249,95 € outre 108,17 € de provision pour charges.

Par un avenant en date du 22 octobre 2019, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL complète le bail initial par la mention d’éléments relatifs à un parking au loyer mensuel initial, révisable, de 30.61 € outre 0.42€ de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Mme [T] [Y] et M. [Z] [J] [F] un commandement de payer la somme de 7 621,67 € au titre des loyers et charges échus mois d'avril 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 7 avril 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [T] [Y] et M. [Z] [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ainsi que de l’emplacement de parking, accessoire au contrat principal, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion de Mme [T] [Y] et M. [Z] [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,faire application de l'article L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner Mme [T] [Y] et M. [Z] [J] [F] solidairement à payer la somme de 22 376,95 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 7 621,67 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner Mme [T] [Y] et M. [Z] [J] [F] solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner Mme [T] [Y] et M. [Z] [J] [F] solidairement à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026.

A cette audience, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 499,65 €, au titre des loyers et charges échus au 5 mai 2025, terme du mois d'avril 2026 inclus. La demanderesse demande des délais de paiement sur un mois et la suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice des défendeurs.

Cités par actes délivrés à l'étude du commissaire de justice pour Mme [T] [Y], et à l'étude du commissaire de justice pour M. [Z] [J] [F], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 11 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 1er décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 5 mai 2025, la dette locative de Mme [T] [Y] s’élève à la somme de 499,65 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d'avril 2026 inclus.

Le contrat de bail est au nom de Mme [T] [Y], tout comme l’avenant. Aucun élément n’est produit à l’appui de sa demande par la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL concernant M. [Z] [J] [F]. Dans ces conditions, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre.

Ainsi, Mme [T] [Y] sera condamnée à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 499,65 € qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la demande du bailleur et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d'accorder à Mme [T] [Y] un échelonnement de la dette sur une durée de 5 mois et de l’autoriser à se libérer par une 5 mensualité de 100,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 septembre 2019 unissant les parties stipule en son article 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 juin 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Mme [T] [Y] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [T] [Y] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [T] [Y] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 150,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS