TJ 22278, 11 août 2026, RG 24/00451

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 11 AOUT 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 11 Août 2026

N° RG 24/00451 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FO6A

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame DUJARDIN

DÉBATS : à l'audience de dépôt du 09 Juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au onze Août deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le onze Août deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [G] [K], né le 25 Septembre 1941 à ALLINEUC (22), demeurant 322 Longueville - 56160 LOCMALO
Représentant : Maître Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

LA SOCIÉTÉ NOTAIRES D’ARGOAT & D’ARVOR SARL, dont le siège social est sis 1 allée de Bruntal, BP 513 - 22605 LOUDEAC CEDEX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Maître [Z] [Y], en sa qualité de notaire, domiciliée pour son exercice 1 allée de Bruntal, BP 513 - 22605 LOUDEAC
Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Maître [Q] [V], en sa qualité de notaire, domiciliée pour son exercice 1 allée de Bruntal, BP 513 - 22605 LOUDEAC
Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Propriétaire de parcelles situées à Ploeuc-L'Hermitage et cadastrées D Numéro 1252 lieudit Le Bourgneuf, M. [K] a sollicité leur aménagement en terrain constructible selon déclaration préalable déposée le 7 décembre 2018.
M. [K] a procédé à la division de ses parcelles et il les a mises en vente. Les quatre ventes pour lesquelles il a signé un compromis de vente n'ont pu aboutir.

Informé par Me [V] de ce que la constructibilité des parcelles avait pris fin, M. [K] a entendu former une demande indemnitaire auprès de l'office notarial de Me [Y] et Me [V].

Faute de réponse, et par assignations délivrées le 26 février 2024 , M. [K] [G] a attrait devant la présente juridiction Me [Q] [V], Me [X] [Y], la SARL Notaires d'Argoat et d'Arvor en engagement de leur responsabilité délictuelle.

Par conclusions d'incident notifiées le 16 septembre 2024, Me [Y] a sollicité sa mise hors de cause. Le juge de la mise en état a le 12 mai 2025 joint l'incident au fond.

Par conclusions notifiées le 25 septembre 2025 expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, M. [K] demande
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu les pièces et jurisprudence versées au dossier,
Vu le mandat de vente sans exclusivité régularisé entre les parties, de
- Débouter Maître [Q] [V], Maître [X] [Y] et la société NOTAIRES D'ARGOAT & D'ARVOR, de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- Condamner in solidum Maître [X] [Y], Maître [Q] [V] ainsi que la société NOTAIRES D'ARGOAT & D'ARVOR, à verser la somme de 92 644,76 euros à Monsieur [G] [K], en réparation de son préjudice de ne pas avoir pu procéder à la vente de ses terrains au prix du constructible ;
- Condamner in solidum Maître [X] [Y], Maître [Q] [V] ainsi que la société NOTAIRES D'ARGOAT & D'ARVOR, à verser la somme de 2 683.03 euros à Monsieur [G] [K], en réparation de son préjudice d'avoir engagé des frais de division du lotissement en pure perte ;
- Condamner in solidum Maître [X] [Y], Maître [Q] [V] ainsi que la société NOTAIRES D'ARGOAT & D'ARVOR, à verser la somme de 2 000 euros à Monsieur [G] [K], en réparation de son préjudice moral ;

- Condamner in solidum Maître [X] [Y], Maître [Q] [V] ainsi que la société NOTAIRES D'ARGOAT & D'ARVOR, à verser à Monsieur [G] [K] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 CPC, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL LEXCAP, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ;
- Condamner Maître [X] [Y], à verser à Monsieur [G] [K] une indemnité de 1 500 euros au titre de l'incident sur le fondement de l'article 700 CPC, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL LEXCAP, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC, pour la procédure d'incident.

Par conclusions notifiées le 23 novembre 2025 et expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de:
- Ordonner la mise hors de cause de Maître [X] [Y] ;
- DEBOUTER Monsieur [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions;
- CONDAMNER monsieur [K] à verser à Maître [Y], Maître [V] et à la SARL Notaires d'ARGOAT et d'ARMOR la somme de 1.500 € chacun au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER le même aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux termes de l'article 699 du Code de Procédure Civil ;
- ECARTER l'exécution provisoire.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d'effet ou de donner acte, l'article 12 du Code de Procédure Civile dispose que "le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables."

Les demandes dépourvues d'effet en ce qu'elles renferment un simple moyen au soutien d'une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l'article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu'aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Comme en dispose l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'incident tiré du défaut d'intérêt à agir et visant la mise hors de cause de Me [Y] [X]

Me [Y] souhaite être mise hors de cause dans la mesure où elle excipe ne jamais être intervenue dans le dossier de M. [K] et n'avoir eu aucun contact avec lui. Le fait qu'elle apparaisse dans le mandat de vente du 21 janvier 2020 est lié à sa qualité d'associée de Me [V]. Mais d'une part, l'office notarial n'a pas négocié la vente
des biens et d'autre part lors de la prise de mandat le bien était en zone U et rien ne permettait d'anticiper son placement ultérieur en zone N. La demande à son encontre est mal dirigée.

En réponse, M. [K] soutient que le mandat de vente des terrains a été concédé à Me [V] ainsi qu'à Me [Y], de sorte que sa responsabilité peut être recherchée puisqu'il lui appartenait ainsi qu' à Me [V] de rechercher le délai dans lequel il pouvait vendre ses terrains.

****

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, Me [Y] ne fonde nullement son incident en droit, se contentant de demander sa mise hors de cause au motif de fait qu'elle ne serait pas intervenue dans la vente. Toutefois, outre qu'elle ne développe aucun moyen de droit à l'appui de cet incident, elle se contente d'affirmer un fait qu'elle ne démontre pas.

En outre, le mandat de vente a été conclu entre Me [Y], Me [V] et M. [K] le 21 janvier 2020. Ce mandat ne porte pas mention du logo de l'office notarial mais indique bien la mention " Me [X] [Y]& [Q] [V] (…) à l'effet d'entreprendre la négociation pour parvenir à la vente des biens " et non " l'office notarial de Me [Y] et Me [V] ". Cette formulation pouvait légitimement laisser croire à M. [K] que chacune des notaires avait mandat pour négocier la vente.

Par suite, l'incident tendant à la mise hors de cause de Me [Y] ne peut aboutir et celle-ci doit être déboutée de cette prétention.

Sur l'engagement de la responsabilité des notaires

Sur la faute

M. [K] soutient que les notaires ont commis une faute en l'informant tardivement de ce que la vente des terrains devait être réalisée avant le 19 décembre 2021 .Il fait valoir qu'il a obtenu un arrêté de non-opposition à la création d'un lotissement de 4 lots le 20 décembre 2018 et que le délai de 3 ans a commencé à courir le 26 mars 2019, date du procès-verbal de bornage. Or, le lotissement devait être mis en œuvre (par transfert de l'unité foncière) avant l'expiration du délai de 3 ans suivant la notification de l'arrêté du 20 décembre 2018, soit au plus tard le 26 mars 2022. Aucune cession n'étant intervenue avant cette date, la décision de non-opposition est devenue caduque et aucune demande de permis ne peut bénéficier de la cristallisation de l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme. L'étude notariale aurait donc dû selon lui informer le vendeur dès le mandat de vente en date du 21 janvier 2020 du délai pour vendre et construire. Or, le questionnement au Cridon est intervenu alors que le délai était d'ores et déjà dépassé. Par suite, les notaires ont manqué à leur devoir de conseil ainsi qu' à leur devoir de diligence.
Le notaire ne peut du reste transférer son obligation d'information sur un tiers, fut-ce t'il agent immobilier.

En réponse, les notaires exposent que les compromis de vente ont été régularisés en dehors de Me [V] mais par l'agence Nestenn qui aurait dû attirer l'attention de M. [K] sur les dispositions du code de l'urbanisme.
Par ailleurs, M. [K] a conclu quatre compromis de vente dont deux pour les lots B et A n'ont pas été réitérés faute d'obtention d'un permis de construire alors qu'il s'agissait d'une condition suspensive.

Ce point n'est pas imputable aux notaires. Pour le lot D, la condition suspensive d'obtention du prêt par les acquéreurs potentiels n'a pas été réalisée, ou en tout état de cause il n'en est pas justifié. Concernant le lot C, il n'était soumis à aucune condition suspensive mais les acquéreurs ont tout simplement souhaité se désengager de la vente dans la mesure où le terrain classé en zone U a été classé en zone N.

****

Le notaire, qui est tenu à l'égard des parties d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et d'un devoir d'information et de conseil lui imposant d'éclairer celles-ci et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l'obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l'efficacité de l'acte impose nécessairement, sous la réserve que l'officier public ait été en mesure d'accéder aux connaissances en cause ou à tout le moins qu'il ait disposé d'éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l'acte ou lorsqu'il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur .

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, le notaire n'est pas le négociateur de la vente mais avait la charge de l'acte réitératif et des formalités subséquentes de sorte qu'il était tenu de procéder à des investigations et des contrôles pour que l'acte soit efficace.

Il avait l'obligation de s'assurer du délai pour vendre et construire. Il ne pouvait se contenter de s'en remettre à l'agent immobilier qui a négocié les ventes, ce d'autant qu'il avait signé un mandat de vente le 21 janvier 2020 qui lui donnait mandat pour négocier dans le but de vendre. Or l'interrogation par les notaires du Cridon est intervenue postérieurement à l'expiration du délai.

L'étude notariale et les notaires ont donc commis une faute.

Sur le préjudice

M. [K] invoque les préjudices suivants :
- La différence de valeur vénale entre l'évaluation du prix des terrains B, C et D aujourd'hui en zone rurale, et le prix qu'il aurait pu tirer de la vente,
- Pour le terrain A, la perte de chance d'avoir pu permettre sa vente en terrain constructible,
- Les frais engagés dans le projet puisqu'il ne peut plus espérer les récupérer aujourd'hui,
- Un préjudice moral lié à la dévaluation de ses parcelles et la modification de son projet de vente alors qu'il a passé du temps à réaliser des démarches qui n'ont jamais pu se concrétiser.
Aux notaires qui soutiennent sa propre faute, il répond qu'il leur appartenait au contraire d'alerter leur client sur les délais particulièrement courts et sur la nécessité d'agir rapidement pour préserver ses droits.

Les notaires soutiennent que les ventes n'ont pas été réitérées pour des raisons qui leur sont étrangères et que même mieux informé " les choses n'auraient pas été différentes pour M. [K] ". En outre, il aurait tardé à organiser la vente de ses lots, puisque la déclaration préalable a été obtenue le 21 décembre 2018 et que les premiers compromis n'ont été signés qu'à compter de février 2021. Aucun préjudice tiré de la perte de chance ne peut être caractérisé.

En l'espèce, il est admis que les lots B et A n'ont pas été vendus faute d'obtention du permis de construire, ce qui n'est pas lié à la faute du notaire mais aux conditions suspensives des compromis qui n'ont pas été réalisés. Le lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute du notaire n'est pas caractérisé.
Pour le lot D, il n'est pas démontré que la condition suspensive d'obtention du prêt a été réalisée. Néanmoins, ce terrain est concerné par le dépassement du délai dont le notaire n'a pas informé M. [K] à temps. Pour le lot C, il est constant que les acquéreurs se sont désengagés car le terrain a été classé en zone agricole, ce qui là encore fait échouer le lien causal entre la faute des notaires et le préjudice.

En réalité, M. [K] a perdu une chance de réaliser des ventes suite aux démarches entreprises dans le cadre de l'arrêté de non-opposition obtenu le 20 décembre 2018 et pour vendre il aurait été contraint de réitérer ces démarches pour des terrains dont le classement a changé. Il a perdu une chance d'être plus diligent et réactif en raison des manquements des notaires. M. [K] ne démontre toutefois pas l'impossibilité de vendre les terrains à ce jour.

Considérant l'ensemble de ces éléments le préjudice doit être évalué à la somme de 10 000 euros. Il convient d'y condamner les défendeurs.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Les défendeurs succombant à la présente instance, ils seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure et les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2000 euros à ce titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Me [X] [Y] de sa demande tendant à sa mise hors de cause ;

Déclare que les demandes de M. [K] [G] dirigées contre Me [X] [Y] sont recevables ;

Condamne Me [Q] [V], Me [X] [Y], la SARL Notaires d'Argoat et d'Arvor in solidum à payer à M. [K] [G] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice ;

Condamne Me [Q] [V], Me [X] [Y], la SARL Notaires d'Argoat et d'Arvor in solidum aux entiers dépens ;

Condamne Me [Q] [V], Me [X] [Y], la SARL Notaires d'Argoat et d'Arvor in solidum à payer à M. [K] [G] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

En conséquence,
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute de la présente revêtue de la formule exécutoire est signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.