TJ 68066, 10 août 2026, RG 26/00096

N° RG 26/00096 - N° Portalis DB2F-W-B7K-FX7K

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 26/00096

N° Portalis DB2F-W-B7K-FX7K

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 10 AOUT 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.A.S. [...],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

À l'encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [D]
né le 22 Avril 1971 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,
juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER, cadre greffier

DÉBATS
À l'audience publique du jeudi 28 mai 2026.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,
prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 août 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christine KERCHENMEYER, Cadre Greffier.

* Copie exécutoire à :
[O] [D]
Me Roger LEMONNIER

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 5 novembre 2021 prenant effet le même jour, Monsieur [K] [S], a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [R] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 950 euros provisions pour charges comprises.

La société (SAS) [...] s'est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges.

Madame [R] [T] décédait le 29 décembre 2024. Monsieur [O] [D] se maintenait dans les lieux.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait jouer l'engagement de caution.

La SAS [...] a par la suite fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2025, leur réclamant la somme en principal de 2850 euros.

Par acte d'huissier délivré le 4 mars 2026, la SAS [...] a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de COLMAR, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement son prononcé,

- l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

- 4750 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2025 sur la somme de 2850 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,
- une indemnité d'occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu'à l'avance sur charges qu'elles auraient payées si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

- les frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, outre 800 euros au titre de l'article 700 du CPC.

L'affaire a été appelée à la première audience du 28 mai 2026 où la SAS [...], représentée par son conseil, a oralement repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 6650,10 euros.

Monsieur [O] [D], présent à l'audience, a expliqué reconnaître la dette, avoir payé le mois d'avril, solliciter des délais de paiement et être en mesure de payer 185 euros en plus du loyer mensuel.

Il expose percevoir le RSA, rechercher un travail, avoir perdu sa compagne et avoir des problèmes de santé.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'intérêt à agir du demandeur

A titre liminaire, il convient de relever l'intérêt à agir de la S.A.S. [...].

Le contrat de cautionnement VISALE prévoit expressément que : " Conformément à l'article 306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'Impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées (…) ".

La Cour de cassation a considéré que la caution est en droit " d'exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résolution du bail du créancier désintéressé, l'action en résolution du bail (…) si non de recouvrer les sommes versées, du moins d'éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter, ainsi, le montant de la dette " (Cass. 1ère civ. 16 juillet 1998 n°96-174.76)

Par ailleurs, aux termes des stipulations du contrat de bail et du contrat de cautionnement le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution mais a la possibilité de s'adjoindre à la procédure en cas d'assignation pour résiliation du bail.

Ainsi, la S.A.S. [...] est légitime dans son intérêt à agir, s'étant portée caution pour Monsieur [O] [D].

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat de location du logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] signé par les parties stipule que le loyer est payable d'avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Le contrat prévoit une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions sur charge, ou de la régularisation annuelle de charge.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, la S.A.S. [...] a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges s'élevant au principal à 2850 € arrêté au 16 décembre 2025.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines du commandement de payer tandis que le juge n'a pas été saisi par les locataires aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 19 février 2026.

Sur l'indemnité d'occupation

Par ailleurs, à compter de la résiliation du bail, la S.A.S. [...] est en droit d'obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation.

Il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié à compter du 19 février 2026.

Monsieur [O] [D] devra être condamné à payer à la S.A.S. [...] cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er mars 2026, et jusqu'à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Le surplus de la demande sera examiné plus bas.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728-2 du code civil ainsi que les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A.S. [...] produit un décompte indiquant que les défenderesses restaient lui devoir 6650 € au titre du solde des loyers et charges impayés au mois de mai 2026, échéances du mois de mai 2026 comprises.

Le bail étant résilié le 19 février 2026, cette somme comprend nécessairement les indemnités d'occupation dues depuis cette date et jusqu'au 28 mai 2026.

Monsieur [O] [D] ne justifie ni d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l'existence d'un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient, dès lors, de faire droit à la demande et de condamner Monsieur [O] [D] à payer à la S.A.S. [...] la somme de 6650€ au titre du solde des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2025 sur la somme de 2850 €, et pour le surplus à compter du 4 mars 2026, date de l'assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, à l'audience, Monsieur [D] affirme être en capacité de régler sa dette locative dès qu'il aura retrouvé un emploi.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 que sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, à la condition que le versement intégral du loyer courant ait été repris, avant la date de l'audience.

En l'espèce, Monsieur [O] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant et sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Monsieur [O] [D] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer et des charges courants :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

- Monsieur [O] [D] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la date de la libération effective des lieux,

- la clause résolutoire reprendra son plein effet,

- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [O] [D] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a pu exposer à l'occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner solidairement Monsieur [O] [D] à payer à la S.A.S. [...] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 décembre 2025.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu de le rappeler.

PAR CES MOTIFS