TJ 68066, 10 août 2026, RG 25/00185

N° RG 25/00185 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FM7G

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 25/00185

N° Portalis DB2F-W-B7J-FM7G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 10 AOUT 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [X]
de nationalité Française
né le 31 Mars 1959 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

À l'encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [I]
né le 22 Février 1965 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [S] [J] épouse [I]
née le 14 Juillet 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,
juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER, cadre greffier

DÉBATS
À l'audience publique du jeudi 28 mai 2026.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,
prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 août 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christine KERCHENMEYER, Cadre Greffier.

* Copie exécutoire à :
Me Marion BORGHI
Me Laetitia RUMMLER

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 23 juin 2021, Monsieur [Q] [X] a donné à bail à Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement mensuel d'un loyer révisable de 695 euros et d'une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, Monsieur [Q] [X] a fait signifier à Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] un commandement de payer la somme principale de 5697,85 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 24 octobre 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Monsieur [Q] [X] a fait assigner Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2025, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Colmar aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 23 juin 2021,

- En conséquence, Dire que Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux qu'ils occupent [Adresse 5] à [Localité 5],

- Ordonner l'expulsion de Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] des lieux qu'ils occupent au [Adresse 5] à [Localité 5] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par le défendeur dans tel lieu qu'il désignera, à ses frais, conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

- Condamner solidairement Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] en leur qualité de locataires à payer à Monsieur [Q] [X] la somme de 5634,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation au titre de l'arriéré des loyers et charges dues,

- Condamner Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 755 euros par mois au titre de l'occupation du logement à compter du 4 janvier 2025,

- Condamner solidairement Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [Q] [X] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l'instance,

- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Après remises, à l'audience du 28 mai 2026, Monsieur [Q] [X], représenté par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 27 mai 2026 et a remis ses pièces au Tribunal.

Il sollicite :

- Constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 23 juin 2021,

- En conséquence, Dire que Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux qu'ils occupent [Adresse 5] à [Localité 5],

- Ordonner l'expulsion de Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] des lieux qu'ils occupent au [Adresse 5] à [Localité 5] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par le défendeur dans tel lieu qu'il désignera, à ses frais, conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

- Condamner solidairement Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] en leur qualité de locataires à payer à Monsieur [Q] [X] la somme de 8895,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation au titre de l'arriéré des loyers et charges dues,

- Condamner Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 789 euros par mois au titre de l'occupation du logement à compter du 4 janvier 2025,

- Subsidiairement et si les locataires quittent effectivement les lieux au 7 octobre 2025, Condamner solidairement Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] en leur qualité de locataires à payer à Monsieur [Q] [X] la somme de 8895,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation au titre de l'arriéré des loyers et des charges dues,

- En tout état de cause, les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner solidairement Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [Q] [X] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l'instance,

- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les loyers n'ont pas été réglés intégralement par les locataires et que la situation n'a pas été réglée dans le délai du commandement de payer.

Sur l'état du logement, il expose que s'agissant de la porte et de la chaudière, des travaux ont été effectués.

Sur les fuites, il indique s'être déplacé dans le logement et n'avoir rien constaté.

Il fait valoir qu'étant donné que l'état des lieux devra indiquer s'il y a des fuites.

Sur l'inutilisation de la cave, il expose que le contrat de bail indiquait que des travaux étaient en cours et que c'est pour cette raison qu'un grenier avait été mis à leur disposition pour compenser l'absence de cave.

Par rapport à la chaudière, il indique que plusieurs interventions ont eu lieu et qu'il dépose toutes les factures.

Il fait également valoir que l'appartement était en bonne état, conformément à l'état des lieux d'entrée.

Il explique que les réparations intervenues concernent la porte d'entrée de l'immeuble et non celle de l'appartement des locataires.

Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I], représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions du 24 février 2026 et ont remis leurs pièces au Tribunal.

Ils sollicitent :

- Juger que la résiliation de bail et la demande d'expulsion formée par Monsieur [Q] [X] n'a plus lieu d'être,

- A titre reconventionnel, Juger que les concluants ont subi un trouble de jouissance imputable à Monsieur [Q] [X] en qualité de bailleur,

- Condamner Monsieur [Q] [X] à verser aux concluants une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice,

- Débouter Monsieur [Q] [X] de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre des concluants,

- A titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'une condamnation des concluants au titre des impayés de loyers, Réduire le montant à de plus justes proportions,

- Condamner Monsieur [Q] [X] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu'une difficulté a vu le jour avec leur propriétaire en raison de la porte d'entrée et de la chaudière.

Ils indiquent qu'à l'état des lieux d'entrée, la porte d'entrée ne se fermait pas à clef.

Ils exposent que c'était leur voisine qui avait cassé la serrure et que ce n'était que quelques mois après que la porte a été changée.

Ils font valoir que la porte a été changée deux ans après et qu'elle avait été à nouveau défectueuse rapidement.

Ils expliquent qu'il y avait d'autres problèmes avec l'appartement, comme l'absence d'interphone, des volets qui ne se fermaient plus et des fuites au niveau de la toiture. Ils expliquent n'avoir jamais eu accès à la cave.

Ils font également valoir qu'au mois d'août 2024, ils n'ont plus eu d'eau chaude pendant trois semaines, en précisant que le propriétaire avait eu le devis pour la réparation mais l'avait refusé.

Ils ne contestent pas les réparations effectuées par le bailleur mais font valoir qu'il a refusé de changer les pièces.

Ils expliquent qu'après intervention, la chaudière ne produisait plus d'eau chaude à certain moment.

Ils indiquent avoir subi un trouble de jouissance en raison de leur voisine, agressive et bruyante, qui leur faisait subir des tapages diurnes et nocturnes.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, Monsieur [Q] [X] a fait délivrer à Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] un commandement de payer les loyers arriérés s'élevant à 5697,85 euros, somme arrêtée au 24 octobre 2024.

Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] n'ont pas payé à Monsieur [Q] [X] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 23 juin 2021 entre Monsieur [Q] [X] d'une part, et Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] d'autre part, ont été acquis le 4 janvier 2025.

Sur les conséquences à l'égard des locataires

Il ressort des pièces du dossier que les locataires ont quitté le logement, conformément au procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025.

De ce fait, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion des locataires.

Les locataires étaient occupants sans droit ni titre à compter du 4 janvier 2025.

L'occupation illicite des lieux par Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] a causé un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Il convient, dès lors, de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] à Monsieur [Q] [X] à compter du 4 janvier 2025 et jusqu'au départ effectif des lieux, au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le contrat de bail n'avait pas été résilié.

L'article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dernières conclusions et du décompte produit par Monsieur [Q] [X] que Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] restent lui devoir la somme de 8895,01 euros au 1er octobre 2025.

Les défendeurs ne justifient ni d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l'existence d'un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges.

En outre, le bailleur produit les décomptes de sorte qu'il y a lieu de rejeter la demande en réduction de l'arriéré locatif formulée par Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I].

Il convient, dès lors, de condamner solidairement (conformément aux stipulations du contrat de bail) Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [Q] [X] la somme de 8895,01 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus au 1er octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts relative au trouble de jouissance

En vertu de l'article 1725 du Code civil : " Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ".

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie d'apporter les preuves nécessaires au succès de ses prétentions.

En l'espèce, Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] sollicitent 10 000 euros au titre de dommages et intérêts. Ils font valoir avoir subi un préjudice en raison de l'intensité de différents troubles, tel que le voisinage, les dysfonctionnements de la chaudière, les problèmes de serrure, les infiltrations d'eau, l'indisponibilité de la cave et d'autres inconforts tel que des volets qui ne se fermaient plus et l'absence d'interphone.

S'agissant de l'indisponibilité de la cave, il convient de remarquer que le bail signé par les parties mentionne spécifiquement que l'indisponibilité de la cave est compensée par un grenier, mis à disposition des locataires. Il ne peut être retenu un manquement du bailleur à ce titre.

Sur les dysfonctionnements de volets, les locataires n'apportent aucun élément permettant d'établir que le propriétaire en était avisé.

Le bailleur produit, s'agissant de la chaudière, trois factures datant des mois de juin, juillet et septembre 2024, lesquelles démontrent que plusieurs interventions ont eu lieu à l'été 2024, notamment en août, et que des pièces ont été changées.

Si les locataires indiquent avoir été privés d'eau chaude pendant trois semaines en août 2024, cet inconfort ne peut être imputé au bailleur qui justifie avoir effectué les diligences nécessaires pour que les désordres cessent.

Enfin, il ressort des pièces produites par les locataires que le désagrément principal est lié au voisinage, et notamment leur voisine du premier étage, dont la mention revient dans de nombreux mails.

En effet, les locataires indiquent notamment que c'est elle qui a cassé la serrure de l'immeuble.

Cependant, et conformément aux dispositions du code civil, le bailleur ne peut être tenu responsable du fait des tiers.

Force est de constater que malgré les nombreux désordres évoqués par les locataires, ces derniers ne démontrent pas suffisamment avoir subi un préjudice imputable au bailleur ou un éventuel manquement de sa part.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance formulée par Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I], sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a pu exposer à l'occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [Q] [X] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [J] épouse [I] et Monsieur [W] [I] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 4 novembre 2024.

Il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS