TJ 50147, 31 juill. 2026, RG 25/00097

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

AFFAIRE : N° RG 25/00097 - N° Portalis DBY6-W-B7J-D2ME

JUGEMENT RENDU LE 31 Juillet 2026

ENTRE :

1/ Madame [V], [D], [K] [C] épouse [H]
née le 21 Avril 1974 à VIRE (14)
2/ Monsieur [S], [W], [P] [H]
né le 15 Octobre 1973 à SAINT LO (50)
demeurant ensemble 51 rue des châtaigniers - 50400 SAINT PLANCHERS

ayant pour avocat Maître Nicolas MARGUERIE de l’AARPI NORM’AVOCATS , avocats au barreau de Coutances-Avranches

ET :

Monsieur [Y], [Z], [A] [R]
né le 11 Mars 1957 à AUBERVILLIERS (93)
demeurant 120 rue des Vertes Collines - 50400 SAINT PLANCHERS

ayant pour avocat Maître Véronique COCHARD-MAUPAS, membre de la SCP BERLEMONT - COCHARD - HANTRAIS SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de Coutances-Avranches

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-présidente
ASSESSEUR : Ariane SIMON, vice-présidente
ASSESSEUR : Patrick BURNICHON, magistrat à titre temporaire, rédacteur
GREFFIER LORS DES DEBATS : Alexandra MARION, adjointe administrative faisant fonction de greffier
GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Phasay MERTZ, cadre greffière

DEBATS :

À l’audience publique 04 Mai 2026, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 31 Juillet 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique de vente du 3 décembre 2021 reçu par Maître [Q] [J], notaire, M. [S] et Mme [V] [H] ont acquis de M. [R] un ensemble immobilier à usage d’habitation situé 51 rue des châtaigniers à SAINT PLANCHERS (50400) référencé au cadastre section C n°1831 entièrement construit par ce dernier.

M. et Mme [H] ont emménagé au sein de la maison d’habitation à compter du 1er mai 2023.

Après le début de l’occupation effective des lieux par M. et Mme [H], ces derniers ont constaté de nombreux désordres affectant l’immeuble et notamment les lots plomberie, électricité et planchers bois.

Suivant lettre recommandée du 9 juin 2023, les acquéreurs ont alerté, par l’intermédiaire de leur notaire, le vendeur des difficultés rencontrées.

Par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Coutances du 8 février 2024, M. [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Ce dernier a déposé son rapport le 16 septembre 2024.

*
* *

Suivant acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, M. et Mme [H] ont fait assigner M. [Y] [R] devant le Tribunal Judiciaire de Coutances, afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

***

Aux termes de ses dernières écritures, « conclusions n°2 », communiquées par RPVA le 19 septembre 2025, Mme [V] [C] et M.[S] [H], en demande, sollicitent du Tribunal Judiciaire de bien vouloir :
« Condamner Monsieur [R] à payer aux époux [H] les sommes suivantes :12 150 € HT au titre des désordres électriques et de plomberie outre 97.75 € au titre du coût de vérification de l’installation ;12 800 € HT au titre des désordres affectant les menuiseries ;123 007 € HT au titre des désordres affectant la charpente ou, à titre subsidiaire, 88 922 € HT ;11 202.82 € au titre du préjudice de jouissance ;5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.Monsieur [R] sera enfin condamné aux entiers dépens, tant de référé, d’expertise judiciaire que de la présente instance et incluront les procès-verbaux de constat des 22/05/23 et 12/10/23 pour un montant de 708.40 €. Débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. »

Ils soutiennent, sur le fondement des articles 1641, 1792 et 1792-1 du code civil que M. [R] est responsable de malfaçons électriques de plomberie, de pose de menuiseries.

Ils expliquent que ces désordres ont forcément un caractère caché pour des profanes et font valoir que ces désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Ils estiment avoir subis un préjudice de jouissance puisqu’ils n’ont pas pu jouir de leur bien dans son intégralité depuis l’acquisition de leur immeuble.

*
* *

Aux termes de ses dernières conclusions, communiquées le 2 juillet 2025, M. [Y] [R], défendeur, sollicite du Tribunal de Céans de bien vouloir :
« DEBOUTER Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.Subsidiairement, les REDUIRE largement.CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à payer à Monsieur [R] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur et Madame [H] aux dépens.Subsidiairement, PARTAGER les dépens par moitié. »
Il soutient que tous les travaux ont été effectués avant le 1er juin 2011 de sorte que la garantie décennale ne peut être invoquée. Il considère que les demandes à ce titre sont prescrites.

Il soutient encore que s’agissant des désordres invoqués, soit l’expert n’a pas pu les constater ou bien il n’a pas indiqué que ces derniers rendraient l’immeuble impropre à sa destination

Il estime que les acquéreurs sont eux-mêmes responsables de la destruction prématurée de la salle de bains.

Il ajoute que les demandeurs ne précisent pas la durée des travaux ni le calcul s’agissant de l’évaluation locative de la maison.

Ainsi, il considère que le préjudice de jouissance invoqué doit être revu à la baisse.

*
* *

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2026 et sur l’audience de plaidoiries a été fixée le 4 mai 2026 et mise en délibéré au 31 juillet 2026.

*
* *

MOTIFS

Aux termes de l’article 1103 du code civil :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1641 du code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en sa qualité auto-constructeur et en sa qualité de maître d’œuvre-entreprise générale, M. [Y] [R],défendeur,est responsable de l’intégralité des défauts de conception ou d’exécution affectant l’immeuble en cause.

Par ailleurs, M. [Y] [O], qui ne le conteste pas, est professionnel de l’immobilier et est, au surplus, présumé connaître l’intégralité des vices pouvant affecter l’ouvrage dont il est le concepteur/constructeur.

Il convient de souligner que le principe même de la responsabilité de M.[Y] [O], en sa qualité de constructeur de l’immeuble litigieux, n’est pas discutée par les parties.

SUR LE PLANCHER BOIS ET LA CHARPENTE

Sur le plancher bois sur solivage, les demandeurs invoquent une non-conformité et un affaissement du plancher rendant l’immeuble d’habitation impropre à sa destination.

En l’espèce, le défendeur ne conteste pas l’affaissement du plancher en lui-même, se contentant de mentionner que celui-ci aurait été construit, il y a plus d’une dizaine d’années.

Cet argument ne saurait être retenu, les qualités intrinsèques de solidité, planéité d’un plancher devant s’apprécier au-delà du délai de dix ans invoqué par le défendeur.

Au surplus, il ressort des termes de l’expertise judiciaire qui a fait intervenir un sapiteur – le Bureau TCE ING - spécialiste en toiture – que suite aux calculs de ce dernier, a préconisé un plancher de type OSB2, épaisseur 22 mm minimum
Ainsi, l’OSB3 mis en œuvre de 18mm, ne s’avérait pas justifié
De même, les panneaux de bois du plancher sont inadaptés et ne peuvent supporter la charge de l’immeuble, ce qui induit nécessairement une impropriété à sa destination.

Concernant la mise en œuvre de la charpente, il ressort tant du constat dressé par le Commissaire de Justice, le 12 octobre 2023, que du rapport d’expertise judiciaire, avec recours à un sapiteur, la Société CD INGENIERIE, que de nombreux éléments étaient coupés (fermettes, contreventements, arbalétriers et diagonales).

Que des montants présents, sur le plan de l’exécution, étaient absents sur certaines fermettes, qui au surplus, ne sont pas aptes à reprendre les charges actuelles de la toiture et de plancher.

Il est par ailleurs établi par les pièces contradictoirement débattues les désordres suivants :
- suspentes non liaisonnées
- absence de suspentes
- isolant décroché et reposant sur le plancher
- présence de végétations
- arbalétriers coupés par mise en place de fenêtres de toit
- arbalétriers coupés par la réalisation de lucarne de la salle de bains
- entrée coupée pour réalisation de la trémie d’escalier
- contreventements coupés.

L’expertise conclut au fait que la charpente actuelle n’est pas conforme et que les désordres importants sont visibles avec les actions à mener suivantes :
- remplacer les éléments de charpente coupés
- rétablir les assemblages
- renforcer les fermettes en ajoutant les suspentes de bois manquantes
- remplacer les panneaux bois
- renforcer les fermettes au niveau des fenêtres toit et lucarne de la salle de bains
- retirer la végétation et fixer l’isolation désolidarisée de la toiture
- vérifier la présence d’une barre anti-flambement au niveau de l’entrée retroussée.

L’Expert note par ailleurs que la mise en œuvre de cette charpente a notamment eu pour conséquence un affaissement du plancher tel que visé ci-dessus.

L’ensemble de ces malfaçons ou non-façons rendent l’immeuble impropre à sa destination du fait des défauts de solidité, étanchéité, sécurité, durabilité.

M. [Y] [R], en sa qualité de constructeur et vendeur de l’immeuble, est, en conséquence, responsable de ces désordres et voit de même sa responsabilité engagée.

Il doit réparer les conséquences dommageables de ses manquements.

Par ailleurs, ces malfaçons n’étaient pas, comme retenues par l’expert, visibles ou détectables par les demandeurs, acquéreurs profanes, lors de la vente.

Quant aux coûts des mesures correctives à entreprendre le tribunal retient la préconisation de , l’expert à savoir :
- au titre des travaux de charpente sans reprise de couverture, la somme de 22 320,00 € H.T.
- réfection de l’isolation, des embellissements de l’étage, dès lors que la charpente doit être reprise, la somme de 41 652,58 € H.T.

se fondant sur le devis de l’entreprise [I] du 17 juillet 2024 retenant un coefficient de 60 % dont le quantum est jugé adapté par le Tribunal.

Le défendeur, qui ne produit aucun contre-devis et n’argumente pas utilement dans le cadre de ses écritures sur les prétendues incohérences de chiffrage de l’expert, ne saurait voir ses réserves retenues.

Il y a lieu en conséquence de retenir la somme de 63.972,58 € HT (22.320,00 € + 41.652,58 € HT)

M. [Y] [R] sera en conséquence condamné à payer à Mme [V] [C] épouse [H] et M. [S] [H], la somme de 63.972,58 € au titre des travaux de reprise de la charpente et du plancher, plâtrerie embellisement.

SUR LES POSES DE MENUISERIES

Il a été constaté, dans le cadre de l’expertise et concernant six menuiseries extérieures, ainsi que la baie :
- un défaut de pente des appuis de fenêtre : pente constatée inférieure au 10 % minimum requis
- une absence de coffre de volet roulant : défaut d’étanchéité et d’isolation
- une hauteur de regingot à vérifier.

Il est retenu par l’expertise que les menuiseries auraient dû bénéficier d’un coffre de volet roulant ou panneau multicouches isolé contre les intempéries et répondre à l’étanchéité du bloc baie vis-à-vis du placo intérieur.

Par ailleurs, même si les menuiseries n’ont pas été constatées comme infiltrantes au jour de l’accédit, il n’en demeure pas moins que les non-façons ou malfaçons constatées sont de nature à nuire à l’étanchéité air/eau et entrainer un défaut d’isolation.

Par ailleurs, et sans être contredit, les demandeurs soulignent que le défendeur ne produit aucun élément technique de nature à contredire utilement les conclusions de l’Expert.

Ainsi les malfaçons ou non-façons constatées sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, lequel doit être livré en parfait état avec toutes les qualités requises en termes d’isolation d’étanchéité air/eau.

M. [R], comme rappelé ci-dessus étant auto-constructeur et assurant la conception et la réalisation de l’immeuble, étant entièrement responsable des malfaçons ou non-façons constatées, il devra assurer les conséquences financières des manquements constatés.

L’Expert conclut à un désordre aux menuiseries valorisé à 12.800,00 € H.T., après abattement de 50 % sur une base de 25.600,00 € H.T.

Le défendeur ne verse aux débats aucun élément technique, comptable, chiffré ou argumenté de nature à contredire la base retenue par l’Expert.

L’Expert mentionne que le vice n’était pas détectable lors de la vente par un acquéreur profane.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [R] à payer à Mme [V] [C] et M. [S] [H], la somme de 12.800,00 € H.T. au titre du désordres menuiseries

SUR LES MALFACONS ELECTRIQUES ET PLOMBERIE

Concernant les malfaçons, l’Expert retient :

- Point 4 : Salle de bains : manque liaison équipotentielle sur les parties métalliques et respect des règles de protection contre les chocs électriques ;
- Point 5 : local technique piscine : matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension : protection mécanique des conducteurs ;
- Point 6 : (diverses pièces de la maison), tous les conducteurs sans exception doivent être positionnés dans un conduit, une goulotte, une plinthe sur l’ensemble de leur longueur.

L’Expert fait siennes les conclusions du rapport SAS DIAG NORMANDIE qui, en l’état des pièces communiquées, n’a pas été utilement contredit dans le cadre des opérations d’expertise.

En termes de mesures correctives, l’Expert retient que les règles de l’art n’ont pas été maitrisées et que l’impropriété à destination réside sur le fait qu’on ne laisse pas un câble électrique sous tension sans une boite PLEXO étanche avec un indice de protection électrique et qu’il est interdit de mettre des WAGO dans un environnement humide, sans protection étanche (boite PLEXO également)

L’Expert retient par ailleurs que compte tenu de la nature de la malfaçon, celle-ci n’était pas détectable par l’acquéreur, au jour de la vente.

Néanmoins, concernant la salle de bains du rez-de-chaussée, il ressort du rapport d’expertise protection juridique, que la salle de bains du rez-de-chaussée a été intégralement déposée par les demandeurs.

Comme le souligne, à juste titre, le défendeur, les conclusions de l’Expert doivent en conséquence concerner la salle de bains du premier étage, ainsi les non-façons ou malfaçons soulignées seront nécessairement cantonnées audit local.

Concernant la mise en sécurité de la piscine, si l’acte de propriété mentionne effectivement que le bien est vendu équipé d’une piscine hors sol, entouré d’un grillage uniquement côté terrasse, le fait que l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de la mise aux normes de la piscine et de la mise en sécurité de celle-ci, sans recours contre le vendeur, ne concerne, à l’évidence que l’aspect clôture et non l’aspect électrique.

Les non-conformités électriques constatées au point 5 : local technique piscine – à savoir :
- protection de départ électrique de la piscine inadapté
- absence de coude PVC pour faire des angles, des tubes IRO
- câbles sous tension à neutraliser
Constituent des non-conformités ou malfaçons rendant l’installation non sécurisée et n’étaient pas visibles par un profane lors de la vente.

La responsabilité de M.[R] auto-constructeur, est donc engagée et celui-ci sera tenu d’en réparer les conséquences dommageables.

*
* *

Concernant les malfaçons plomberie-sanitaires, l’Expert retient :
- que l’ensemble de la plomberie/sanitaires : distribution et équipements sanitaires est à reprendre.
- qu’il est interdit de positionner des raccords de plomberie dans des endroits non visitables
- de même la douche carrelée au rez-de-chaussée, aurait nécessité la mise en œuvre d’une chape et d’un receveur de douche à carreler (VDWDI ou équivalent)

L’Expert conclut à un préjudice lié à un manque d’étanchéité de la douche et donc absence d’utilisation et que les non-conformités n’étaient pas visibles pour un acheteur profane.

Néanmoins, comme le souligne à juste titre le défendeur, la salle de bains du rez-de-chaussée ayant été intégralement détruite, il ne peut être directement imputé à M. [R] des non-façons ou malfaçons dans le cadre d’une expertise ne reposant pas sur des éléments matériels existants lors de la vente.

Les mesures réparatoires sont la conséquence de la responsabilité directe de M. [R] dans les désordres constatés et seront en conséquence cantonnées aux désordres, exception faite de ceux relatifs à la salle de bains du rez-de-chaussée.

CONCERNANT LA VALORISATION DESDITS DESORDRES ET LA MISE EN CONFORMITÉ DES LIEUX

L’Expert retient une valorisation à hauteur de 12.149,76 € HT, après avoir retiré le montant retenu pour les W.C. du rez-de-chaussée à hauteur de 224,98 € et la salle de bains de l’étage qui ont été quantifiés à deux reprises 950,31 €.

Or, le devis porte, comme le souligne M. [R], pour 7.534,74 € sur la réfection de la salle de bains du rez-de-chaussée.

Comme mentionné précédemment, ces désordres ne seront pas retenus comme étant de la responsabilité du défendeur.

Il conviendra en conséquence de retrancher cette somme du montant retenu par l’Expert.

Il convient en conséquence de condamner M. [R] à payer à Mme [V] [C] et M. [S] [H], la somme de 4.615,02 €HT au titre des malfaçons plomberie/électricité.

Par ailleurs, les demandeurs ont dû exposer des frais complémentaires afin de vérification de l’installation à hauteur de 97,75€ qui devront être supportés par M. [R].

SUR LE PRÉJUDICE DE JOUISSANCE

Il est constant que les travaux à entreprendre en termes de plomberie, menuiseries, charpente, seront de nature à porter atteinte à la jouissance paisible du bien durant plusieurs semaines.

Le déménagement total ou partiel, l’impossibilité d’habiter un immeuble destiné à la résidence principale, le stockage des meubles ou fournitures et l’ensemble des désagréments qui en sont la conséquence, doivent être réparés par M. [R], entière responsable.

Le Tribunal dispose des éléments suffisants pour fixer à 5.000 € le montant du préjudice de jouissance subi par les demandeurs.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [Y] [R] à payer M. [S] [H] et Mme [V] [C] épouse [H], la somme de 5.000,00 € au titre du préjudice de jouissance.

SUR LES DEMANDES ANNEXES, ACCESSOIRES ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

L’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M. [R] sera en conséquence condamné à payer à M. [S] [H] et Mme [V] [C] épouse [H], la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu des développements procéduraux, techniques et la longueur de la procédure, et conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [R], succombant, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS