TJ 37261, 6 août 2026, RG 25/04682

MINUTE N° : 26/00562

JUGEMENT
DU 06 Août 2026

N° RC 25/04682

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[A] [T]
[X] [T]

ET :

[P] [O]

Débats à l'audience du 28 Mai 2026

le

copie et grosse :
à Me LETERME

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [A] [T]
né le 05 Septembre 1951 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [T]
née le 08 Novembre 1961 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean-yves LETERME, avocat au barreau de TOURS, substitué par Me CRESPIN

D'une Part ;

ET :

Madame [P] [O]
née le 15 Mai 1962 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, M. [A] [T] et Mme [X] [T] ont conclu un bail à usage d'habitation avec Mme [P] [O], portant sur un bien sis en rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 5], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 420.00 €, charges comprises, et payable d'avance le 1er de chaque mois.

Après ne nombreuses tentatives de rapprochement infructueuses, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, M. [A] [T] et Mme [X] [T] ont fait délivrer à Mme [P] [O] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 6 057.00 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, M. [A] [T] et Mme [X] [T] ont fait assigner Mme [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties au 12 juillet 2025, pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail à cette date,
- ordonner l’expulsion de Mme [P] [O] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner Mme [P] [O] à leur payer :
. la somme de 6 897.00 € au titre des loyers et charges dus au 12 jullet 2025 ;
. une indemnité d'occupation mensuelle égale à 420,00 € courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 3 000.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du comandement de payer.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 2 octobre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

M. [A] [T] et Mme [X] [T], comparants par leur avocat, ont maintenu les termes de leur assignation, exposant que l'arriéré locatif s'élevait à ce jour à la somme de 11 517,00 €.

Mme [P] [O], régulièrement assignée dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Invitées à produire tout élément sur ce point, les demandeurs n'ont pas fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par Mme [P] [O].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Les bailleurs personnes privées ou exerçant sous forme de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaine suivant la saisine la CCAPEX. Pour autant, la loi n'exige pas l'accomplissement de cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, bien que personnes privées n'étant pas comme telles tenues d'accomplir une telle formalité à peine d'irrecevabilité de leur demande, M. [A] [T] et Mme [X] [T] prouvent avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [P] [O] le 14 mai 2025, soit au moins six semaine avant l'assignation délivrée le 1er octobre 2025.

M. [A] [T] et Mme [X] [T] versent également aux débats la preuve que leur assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, leur action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 9 de ses conditions générales une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

M. [A] [T] et Mme [X] [T] produisent le commandement de payer signifié à Mme [P] [O] le 12 mai 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 6 057.00 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, M. [A] [T] et Mme [X] [T] justifie également que Mme [P] [O] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 13 juillet 2025 à 0 h 00.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 13 juillet 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, M. [A] [T] et Mme [X] [T] fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 6 897,00 € au 13 juillet 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Mme [P] [O] ne comparaît pas, le juge ne dispose d'aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [P] [O] à payer à M. [A] [T] et Mme [X] [T] la somme de 6 897,00 € au titre de l'arriéré locatif dû au 13 juillet 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif actualisé au jour de l'audience qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant n'est intervenue avant celle-ci.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Mme [P] [O], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [P] [O] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 13 juillet 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à M. [A] [T] et Mme [X] [T] un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, soit 420,00 € par mois.

Malgré les formes dans lesquelles l'assignation en justice a été délivrée à Mme [P] [O], les demandeurs ne font pas état de ce qu'ils auraient été rendus destinataires d'un congé de la part de celle-ci, de sorte qu'elle est censée continuer à occuper les lieux et que, en toute hypothèse, elle demeure redevable des indemnités d'occupation qui viennent d'être fixées jusqu'à leur libération effective.
En conséquence, il convient de condamner Mme [P] [O] à payer à M. [A] [T] et Mme [X] [T] une indemnité d'occupation de 420,00 € par mois courant à compter de l'échéance du mois d'août 2025 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [P] [O] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 164.22 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Mme [P] [O] à payer à M. [A] [T] et Mme [X] [T] la somme de 1200,00 €.

PAR CES MOTIFS