TJ 37261, 6 août 2026, RG 25/04244

MINUTE N° : 26/00589

JUGEMENT
DU 06 Août 2026

N° RC 25/04244

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société [U]

ET :

[A] [F]

Débats à l'audience du 28 Mai 2026

le

copie et grosse :
à Me MORENO

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [U], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me RAGOT

D'une Part ;

ET :

Madame [A] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, la S.E.M. [U] a conclu un bail à usage d'habitation avec Mme [A] [F], portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 4], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 351.57 €, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la S.E.M. [U] a fait délivrer à Mme [A] [F] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1356.23 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 26 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la S.E.M. [U] a fait assigner Mme [A] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Mme [A] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner Mme [A] [F] à lui payer :
. la somme de 2829.59 € au titre de la dette locative,

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 600.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 septembre 2025.

L'affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle a pu être évoqué le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe aux termes duquel il était notamment indiqué que Mme [A] [F] envisageait de déposer un dossier de surendettement.

La S.E.M. [U], comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 1532.92 € au 26 mai 2026, tout en ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle a en effet justifié que, le 16 avril 2026, la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] a déclaré recevable le dossier de Mme [A] [F] et orienté celui-ci vers un réaménagement de ses dettes. Elle a ajouté que le loyer résiduel de Mme [A] [F] s'élève actuellement à la somme de 89,71 € et que celle-ci en a repris le paiement avant l’audience, procédant en fait depuis décembre 2025 à des paiements supérieurs au montant des échéances mensuelles dont le dernier a d'ailleurs été majoré de 300,00 €.

Mme [A] [F], comparant en personne, a reconnu devoir les loyers et charges réclamés et a confirmé les propos de la S.E.M. [U]. Elle a en conséquence sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente des suites réservées à son dossier de surendettement.
Elle a confirmé et affiné la teneur de diagnostic social et financier, savoir qu'elle vit seule avec une enfant mineur à charge pour lequel elle devrait percevoir une pension alimentaire de 150,00 € par mois qui ne lui est cependant pas versée, qu'elle a retrouvé depuis décembre 2025 un emploi dans un EHPAD, lequel lui procure des revenus de 1200,00 € par mois, qu'elle perçoit mensuellement un complément de RSA pour 157,00 € ainsi qu'une prime d'activité de 347,00 € mais qu'elle ne peut faire face à l'ensemble de ses dettes locative, d'assurance et de téléphonie en l'état évaluées à 3345.31 €.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.E.M. [U], personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [A] [F] le 26 juin 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 15 septembre 2025.

La S.E.M. [U] verse également aux débats la preuve que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 6 des conditions générales de location une clause résolutoire aux termes de laquelle il est stipulé que celui-ci sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La S.E.M. [U] produit le commandement de payer signifié à Mme [A] [F] le 19 juin 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1356.23 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.E.M. [U] justifie également que Mme [A] [F] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 20 août 2025, c'est à dire avant que la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] ait déclaré le 16 avril 2026 son dossier de surendettement recevable .

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 août 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.E.M. [U] fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 1532.92 € au 26 mai 2026.

Celui-ci paraît régulier exception faite de divers frais ("frais de contentieux" et "Frais de pénalité Ops") comptabilisés à hauteur de 285,55 €, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges ou ne sont pas justifiés aux débats, de sorte qu'il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit non pas à 1 532,92 € mais à 1 247,37 € au 26 mai 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [A] [F] à payer à la S.E.M. [U] la somme de 1247,37 € au titre de l'arriéré locatif dû au 26 mai 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 VI. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
(...)

Selon le VII., lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience et notamment du décompte locatif actualisé que la dernière mensualité de loyer et charges, exigible au 30 avril 2026, s'élève à la somme de 73,34 €, tandis que Mme [A] [F] a dès le 29 avril 2026 procédé à un paiement de 300,00 €, soit à un paiement couvrant tant le paiement du loyer et des charges que, a fortiori, le loyer courant.

Ce paiement, ainsi que ceux de 500,00 € précédemment réalisés, démontrent que Mme [A] [F] a commencéà apurer son arriéré locatif et qu’elle est en situation de l'apurer totalement, à condition de bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, et au regard de la recevabilité de son dossier de surendettement, il convient d’accorder à Mme [A] [F] des délais de paiement dans les conditions fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et la mise en oeuvre d'une expulsion, et que s'ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et l'expulsion deviendra sans objet.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés ou que Mme [A] [F] ne s'acquitte pas de ses échéances courantes et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Mme [A] [F] se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 20 août 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.E.M. [U] un préjudice réparé par l'octroi, à titre d'indemnités d'occupation, de sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 1247,37 € au 26 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence, et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés ou que Mme [A] [F] ne s'acquitte pas de ses échéances courantes, il convient de condamner Mme [A] [F] à payer à la S.E.M. [U], en deniers ou quittance, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [A] [F] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 124.85 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la demande de la S.E.M. [U].

PAR CES MOTIFS