TJ 33063, 6 août 2026, RG 24/08658

N° RG 24/08658 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUS5

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 72D

N° RG 24/08658
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUS5

AFFAIRE :

[O] [C]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

Décision nativement numérique à :

SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET
AARPI [Localité 2] - DE KERLAND

1 copie à Monsieur [X] [A], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Juin 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [O] [C]
né le 13 Juin 1968 à [Localité 3] (VAL-DE-MARNE)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] [Adresse 4] - [Adresse 5] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL GRAND 10 IMMO (exerçant sous le nom commercial ERA GRAND 10 IMMO), domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [C] est propriétaire d’un appartement à vocation locative de trois pièces dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, [Adresse 7] à [Localité 6].

Ledit appartement a subi des dégâts des eaux à partir de l’année 2021, résultant d'infiltrations.

Malgré divers travaux de reprises d'étanchéité et de remplacement de certaines menuiseries, les infiltrations ont perduré. Par ordonnance de référé du 06 mars 2023, Monsieur [C] obtenait la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer les origines du désordre, la teneur des réparations, les responsabilités, et le montant des préjudices.

Les investigations sur les causes du désordre ont mis en évidence un défaut d'étanchéité de la façade principale ainsi que de l'encadrement et appui de l'huisserie du cellier de l'appartement.

Monsieur l’expert a déposé son rapport définitif le 25 mai 2024.

La cause des désordres étant déterminée, et celle-ci étant directement liée aux parties communes de la Résidence, le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux réparatoires en janvier 2024 par la société AQUITAINE ASCENSION B.T.P. et a, en outre, versé le 04 juillet 2024 au demandeur la somme de 6.4780 euros HT correspondant aux travaux de remise en état de l’appartement de Monsieur [C].

L’appartement, qui était vacant depuis le 30 juin 2022, a été reloué le 02 décembre 2024.

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Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [C] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] à [Localité 7], par acte du 10 octobre 2024, aux fins de réparation de son préjudice locatif.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] [C] demande au Tribunal :
Vu les articles 10-1, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] au paiement :
La somme de 27.840 euros correspondant à la perte des loyers entre le 22 mars 2022 et septembre 2024, avec intérêts à compter de la date d’assignation,
La somme de 2.880 euros (960 euros x 3) correspondant au 3 mois de travaux,
Juger que Monsieur [C] sera dispensé de tout appel de fond nécessaire à la copropriété pour régler les frais et condamnations comme pour l’ensemble des frais de justice du syndicat,
Rejeter la demande de compensation présentée par le syndicat,
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution,
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] aux entiers dépens de fond, de référés y compris les frais d'expertises, dont distraction au profit de Maître Thomas [Localité 2] en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [C] expose que son appartement faisait l’objet d’un contrat de location qui a été résilié le 24 mai 2022 à la suite des diverses infiltrations, qu’il a fait réaliser en vain des réparations sur certaines menuiseries. Il décrit que l’expert a relevé que les désordres, aujourd’hui résolus, trouvaient leur origine dans un manque d’étanchéité des façades, lesquelles sont des parties communes.

Le demandeur soutient en substance que l’état d’insalubrité du logement a fait obstacle à toute location avant fin 2024, qu’en effet, l’expert judiciaire a constaté des traces d’humidité sur les murs et le plafond, la présence de ferraillages dénudés et rouillés avec des éclatements de béton sur un mur dépourvu de doublage.

Il expose, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, avoir été confronté depuis l’année 2021, à de multiples dégâts des eaux provenant des parties communes, qu’il s’en évince que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des conséquences financières du défaut de relocation.

Il réclame la réparation complète du préjudice financier relatif à la perte de loyers du 1er juillet 2022 au 30 novembre 2024, soit 960 euros multiplié par 29 mois, et argue qu’il n’y a pas lieu à appliquer en l’espèce la notion de perte de chance en raison d’un marché locatif très attractif sur le secteur dans lequel est situé le logement.

Monsieur [C] conteste l’application de toute compensation de son préjudice économique avec des impayés de charges allégués en l’absence de transparence des décomptes de charges.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 03 avril 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] à MERIGNAC, pris en la personne de son syndic, la SARL GRAND 10 IMMO, demande au Tribunal :
Vu les dispositions de l'article 1231-2 du code civil et la jurisprudence consacrée à la perte de chance,
Vu l'article 1347 du code civil,
Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
DIRE ET JUGER qu'il y a lieu de réduire dans de plus justes proportions l'indemnité sollicitée au titre du préjudice locatif,
CONDAMNER Monsieur [O] [C] au paiement de la somme principale de 7 894,89 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 03 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
ORDONNER le cas échéant, une compensation entre les créances réciproques,
CONDAMNER Monsieur [O] [C] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Le syndicat fait valoir qu’il a mandaté les entreprises nécessaires tant pour rechercher la fuite en façade que pour y remédier, que d'importants travaux de ravalement de façade ont été menés à partir de janvier 2023, sur l'ensemble des 7 bâtiments de la copropriété.

Il ne conteste pas que les désordres, objets du litige, étaient liés à un défaut d’étanchéité de la façade de l'immeuble, partie commune. Il souligne néanmoins que le syndicat des copropriétaires n'a commis aucune faute, qu’il a fait voter dès 2022 des travaux de ravalement de façades, que la cause des désordres a été définitivement traitée par la copropriété.

Il rappelle avoir versé à Monsieur [C] la somme de 6.780 euros HT le 04 juillet 2024 pour un dommage circonscrit à deux chambres et un cellier. Il demande au Tribunal de réduire la durée des travaux de réfection de l’appartement dont le demandeur soutient qu’ils ont duré trois mois, ce qui apparaît anormalement long.

En outre, il est soutenu que le préjudice locatif doit s’apprécier comme une perte de chance, et non comme la totalité du gain espéré.

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Enfin, le syndicat excipe d’un solde débiteur du demandeur, lequel doit à la copropriété la somme de 7.886,58 euros, dont il sollicite la compensation avec le préjudice locatif.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 10 juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’origine du sinistre, et la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

L’article 14 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 prévoit dans son 4ème alinéa que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il n’est pas discuté, et cela est confirmé par l’expertise judiciaire (page 8), que les infiltrations à l’origine de l’état du logement ont été causées par un défaut d’étanchéité des façades ; « ces problèmes d’étanchéité sont courants dans cette copropriété très ancienne (50 ans au moins) (…) Il a été affirmé que des projets de ravalement de façade sont présentés depuis trois ans et refusés à chaque fois par la copropriété » (…) Par évidence, la responsabilité est portée par la copropriété, l’origine des désordres étant située dans les parties communes ».

La responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui est une responsabilité de plein droit, est par conséquent établie dans l’origine des sinistres successifs dans le logement de Monsieur [C].

Sur le préjudice financier :

Monsieur [C] évalue la perte locative à la somme de 960 euros hors charges par mois depuis le 1er juillet 2022 jusqu’au 30 novembre 2024, le bien ayant été reloué le 02 décembre 2024.

Il est constant que le bien est devenu vacant à la fin du préavis donné par le précédent locataire, le 30 juin 2022 (congé du 24 mai 2022). Le même locataire a exposé dans un courrier du 30 novembre 2022, que ce congé était motivé par la forte humidité des lieux, et notamment de la chambre qu’occupait son fils, et qu’à chaque averse, « l’eau pénétrait par le plafond et il fallait bassines et serpillières pour éponger ».

Monsieur [C] a disposé des fonds pour la rénovation de son bien dès le début du mois de juillet 2024. Cependant, la période estivale, peu propice à la réactivité des entreprises, et l’ampleur des travaux (certains pans de murs ont été dénudés), justifient d’une relocation plusieurs mois plus tard, en l’espèce le 02 décembre 2024.

Monsieur [C] produit un rapport d’estimation locative A TOUT 4 IMMO du 20 juin 2023, concluant à une valeur locative entre 940 et 980 euros mensuels. Il produit également le contrat de location au 02 décembre 2024 mentionnant un loyer principal mensuel de 980 euros.

Le demandeur soutient dans ses écritures une grande attractivité locative de la résidence en général et de son logement en particulier mais sans en justifier par aucune pièce, le rapport d’estimation locative ne confirmant pas cette particulière attractivité du secteur.

La production de l’avis d’imposition 2022 (revenus 2021) du foyer du demandeur, ne démontre pas l’importance des revenus locatifs antérieurs au congé du 24 mai 2022 (revenus fonciers nets : 2.073 euros pour 2021).

Ainsi, rien ne justifie d’écarter la notion de perte de chance de percevoir un revenu locatif, en tenant compte du caractère aléatoire de toute location, d’autant qu’il est notoire que les grands logements (81m²), se louent de manière moins fluide que les petites surfaces.

Tenant compte des risques de vacance du logement, et des éventuels impayés, il sera retenu une perte de chance de louer le bien de 80% sur la base de la valeur locative proposée soit un préjudice de :
Soit 960 euros x 29 mois x 80% = 22.272 euros.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sera en conséquence condamné à régler à Monsieur [C] la somme de 22.272 euros au titre de son préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement et de compensation du syndicat des copropriétaires :

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient détenir une créance à l’égard de Monsieur [C], d’un montant de 7.894,89 euros correspondant aux charges impayées au 03 avril 2026. Il est produit les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des années 2023, 2024 et 2025, lesquels enregistrent l’approbation des budgets prévisionnels des exercices 2024, 2025 et 2026. Il est également produit l’historique du compte de copropriété de Monsieur [C] ainsi que son dernier appel de fonds pour le 2ème trimestre 2026. Ces documents font état d’un solde débiteur de 7.894,89 euros dont Monsieur [C] échoue à démonter le caractère erroné, en n’apportant aucun élément à l’appui de cette affirmation.

Il y a lieu alors de condamner Monsieur [O] [C] au paiement de la somme principale de 7.894,89 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 03 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et de faire droit à la demande de compensation entre créances, soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la dispense de participation aux charges liées aux condamnations du syndicat des copropriétaires :

Conformément à une jurisprudence bien établie, la victime d’un dommage doit bénéficier d’une réparation intégrale de son préjudice. Le paiement par Monsieur [C] de toute charge liée à sa propre indemnisation, le priverait d’une réparation pleine et entière de son dommage. Il sera en conséquence ordonné une dispense de répartition des charges liées aux condamnations en faveur de Monsieur [C] conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens. Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera les dépens, comprenant les frais d’expertise et de référé, et sera condamné à payer à Monsieur [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

PAR CES MOTIFS