TJ 69123, 19 mai 2026, RG 24/04010

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 G

N° RG 24/04010 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZIYG

Jugement du 19 Mai 2026

N° de minute

Affaire :

M. [J] [P], Mme [T] [M]
C/
Me [Z] [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 19 Mai 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Octobre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2026 devant :

Pauline COMBIER, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [P]
né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 2] (69), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

Madame [T] [M]
née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 3] (69), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Maître [Z] [D], domicilié : chez SELAS NOTAIRE DU VAL D’OUEST, [Adresse 2]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS
Suivant acte authentique du 10 novembre 2021 reçu par Maître [I] [K], avec la participation à distance de Maître [Z] [D], Monsieur [J] [P] et Madame [T] [M] ont régularisé avec la société [1] une promesse de vente portant sur une parcelle formant avec le lot B aux termes d’un plan de division, d’environ 432m², à détacher d’une parcelle figurant ainsi au cadastre :

Plusieurs conditions suspensives ont été prévues, dont l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation par les acheteurs de leur habitation, avant le 10 juin 2022.
Le 11 avril 2022, les consorts [Y] ont obtenu un permis de construire n° PC0142722V0007.
La vente a été régularisée suivant acte authentique du 1er août 2022 reçu par Maître [I] [K], avec la participation de Maître [Z] [D], notaire.
Disant avoir postérieurement appris que la surface du bien acquis est de 414 m² et non de 432 m² comme prévu à la promesse de vente, ils ont adressé 14 décembre 2022 un courrier à la chambre des notaires, pointant une faute de Maître [I] [K], notaire rédacteur. Le 24 février 2023, la chambre des Notaires a indiqué classer le dossier en considération de l’erreur imputable aux services de la Mairie en charge de l’instruction du permis de construire.
Par courrier du 8 juin 2023, le conseil des consorts [Y] a vainement mis en demeure Maître [Z] [D] de les indemniser à hauteur de 25 600 euros, arguant d’un défaut de conseil.
Par courriel du 30 octobre 2023, la compagnie [2], assureur de Maître [Z] [D], a refusé toute prise en charge.
Se prévalant d’un manquement du notaire engageant sa responsabilité, les consorts [Y] ont, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, assigné Maître [Z] [D] devant le tribunal judiciaire de Lyon sur le fondement de la responsabilité délictuelle, aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

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Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 20 mars 2025, Monsieur [J] [P] et Madame [T] [M] demandent au tribunal de :
DEBOUTER Maître [D] de l’intégralité de ses demandes CONDAMNER Maître [D] à payer aux consorts [L] à la somme de 25.600€ à titre de dommages et intérêts. LA CONDAMNER à verser aux consorts [L] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Ils fondent leur demande sur l’article 1240 du code civil, dispositions fondant la responsabilité du notaire en sa qualité d’officier ministériel et rédacteur d’acte.
Ils font valoir qu’en l’espèce, la différence de contenance du terrain objet de la vente les a contraints à modifier leur projet de construction et à déposer un permis de construire modificatif. Ils estiment qu’il appartenait au notaire conseil de les alerter sur la différence de surface entre la promesse et l’acte définitif et sur l’incompatibilité entre la surface du terrain et le permis de construire obtenu dans le cadre de l’avant-contrat. S’ils ne contestent pas, en réponse aux écritures adverses, le fait que la différence de surface était jointe à l’acte, ils notent toutefois que la présence de ces informations n’exonère pas le notaire de son obligation de conseil et d’assistance. Ils font valoir qu’il est manifeste que la traduction ares/m2 n’a pas été apportée par Maître [D], notaire conseil, que l’alerte sur la différence de surface et ses conséquences n’a pas été formulée par le notaire qui s’est contentée d’adresser le projet d’acte, deux jours avant la signature, sans observation.
Ils soutiennent avoir subi plusieurs préjudices financiers, qu’ils évaluent à la moitié des frais de notaire (900 euros), au prorata de la surface perdue et promise au compromis (7 608,70 euros), au coût de l’augmentation des matériaux induits par le décalage des travaux (6000 euros), aux mois d’assurance du crédit payés en raison du retard de chantier (1500 euros), aux loyers supplémentaires de leur ancien logement (2000 euros), aux quatre mois de location de garde meuble (423,55 euros), aux frais de permis de construire modificatif (800 euros) outre un préjudice moral évalué à 6000 euros du fait des complications, du stress et du temps passé à trouver des solutions ainsi que de l’incertitude quant au délai de reprise du chantier.

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Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 janvier 2025 par la voie électronique, Madame [Z] [D] sollicite du tribunal de :
DEBOUTER Monsieur [J] [P] et Madame [T] [M] de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [Z] [D]. CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [T] [M] à payer à Maître [Z] [D] la somme de 3.000 au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instanceIl est sollicité le rejet des prétentions des requérants eu égard à la défaillance dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice d’un préjudice indemnisable.
Elle mentionne que la promesse de vente du 10 novembre 2021 portait sur une parcelle « formant le lot B du plan de division joint, d’environ 432 m² à détacher de la parcelle figurant au cadastre sous les références AK n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] », et qu’était joint le plan de division du 8 juin 2021. Elle ajoute qu’a été annexé à l’acte de vente du 1er août 2022, faisant mention d’une surface totale de 4 ha 14 ca un plan de division établi le 1er juillet 2022. Elle entend rappeler que la déclaration préalable de division qu’avait autorisée la mairie visait une surface de 414 m2, les demandeurs ne pouvant ignorer dès lors que la surface de 432 m2 était donnée à titre indicatif comme étant fondée sur un plan provisoire. Elle signale que le projet d’acte a été transmis aux acquéreurs le 29 juillet 2022 et que ceux-ci n’ont formulé aucune observation.
Sur les préjudices dont il est sollicité réparation, elle rétorque que les requérants sont défaillants dans l’administration de la preuve d’un lien de causalité. Elle mentionne qu’il n’appartient pas au notaire de restituer une surface non vendue. Elle soutient que le montant des frais n’est pas justifié. Enfin, elle argue de ce que compte tenu de la surface effectivement vendue, les acquéreurs auraient, en tout état de cause, été contraints de modifier leur projet de construction.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026 et a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la responsabilité du notaire
La responsabilité civile professionnelle du notaire est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En qualité d’officier public ministériel, le notaire est tenu d’un devoir de conseil, d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.
Ainsi, avant de dresser les actes, le notaire doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité desdits actes.
Il doit éclairer son client sur la portée, les effets, et les risques inhérents à l’acte de vente.
Il est constant qu’il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.
Plusieurs conditions sont nécessaires pour que la responsabilité civile professionnelle du notaire soit engagée, d’abord la démonstration d’une faute, d’un préjudice direct et certain, et enfin d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.
Sur la faute de Maître [Z] [B] est en l’espèce fait grief à Maître [Z] [D] de ne pas avoir attiré l’attention de ses clients acquéreurs sur la différence de surface entre la promesse et l’acte de vente, ainsi que sur l’incompatibilité entre la surface du terrain et le permis de construire obtenu dans le cadre de l’avant-contrat.
Il ressort de la promesse de vente signée entre les parties le 10 novembre 2021 que les parcelles cadastrées section AK n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] sont « d’une contenance totale de huit ares soixante-six centiares (00ha 08a 66 ca) de laquelle sera distraite la contenance vendue et ce au moyen d’un document modificatif du parcellaire à établir aux frais du VENDEUR par tout géomètre-expert de son choix et qui sera visé dans l’acte constatant la réalisation authentique de vente.
Cette division s’effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est annexé ».
La parcelle objet de la vente est identifiée dans ladite promesse comme constituant « le lot B au plan de division en pièce jointe d’environ 432 m² »
Les requérants versent aux débats :
-un plan de division du Cabinet [H] daté du 28 juin 2021, lequel fait état en première page de deux lots de superficies de 451 m² tandis que le plan figurant en page suivante fait apparaître une superficie de 414 m² s’agissant du lot n° B,
-un plan de division daté du 8 juin 2021 mentionnant pour le lot B une superficie de 432 m²,
-un plan de division daté du 1er juillet 2022 faisant apparaître une superficie de 414 m² pour le lot n° B.
En premier lieu, si les requérants ne précisent pas si était annexé le plan de division du 28 juin 2021 ou celui du 8 juin 2021 qui sont joints au dossier, plans de division qui ne constituaient manifestement que des projets et qui sont à leur lecture bien distincts dès lors que la superficie du lot B n’est pas la même, la défenderesse précise dans ses écritures que le plan de division annexé à la promesse de vente est celui du 8 juin 2021, faisant ainsi apparaître une contenance de 432 m².
Les requérants ne versent pas non plus aux débats le dossier de demande de permis de construire adressé à la mairie, qui a fait l’objet du permis de construire n° PC0142722V0007 et qui, aux termes des écritures des parties, faisait référence à une surface de 432 m² tandis que la déclaration préalable visait une surface de 414 m².
Il est rappelé que la promesse de vente ne fait mention que d’une surface approximative, en témoigne l’utilisation de l’adverbe « environ », la contenance définitive vendue devant être établie au moyen d’un document modificatif du parcellaire. L’utilisation de cet adverbe témoignait nécessairement de ce que la contenance totale pouvait être sujette à modification après établissement d’un plan de division modificatif.
S’il est constant que l’acte authentique de vente régularisé entre les parties en date du 1er août 2022 ne fait plus mention d’une contenance exprimée en m² mais en ares (00 ha 04a 14 ca), descriptif effectivement peu aisé à saisir pour des profanes, il est néanmoins établi que le plan de division modificatif du 1er juillet 2022 - dont il n’est pas contesté qu’il était annexé au projet d’acte de vente adressé aux parties le 29 juillet 2022 en amont de la vente – contient en ses deux pages la précision selon laquelle le lot B, cadastré après modification AK n°[Cadastre 3] et 813, a une superficie de 414 m² et non plus de 432. Les consorts [P] / [M] auraient ainsi pu s’en convaincre eux-mêmes sans grande difficultés.
Il n’en demeure pas moins qu’il appartenait à leur notaire, tenu d’un devoir de conseil et de mise en garde, d’attirer leur attention sur l’incidence juridique de cette différence de surface au regard des documents qui lui ont nécessairement été communiqués avant la promesse de vente puis au moment de l’envoi du projet d’acte de vente, et ce dans la mesure où le permis de construire a manifestement été obtenu par les services de la mairie sur la base du plan de division non définitif.
Maître [Z] [D] ne démontre pas en l’espèce avoir alerté ses clients sur ce point précis au moment où elle leur a adressé le projet d’acte de vente, qu’elle était tenue d’analyser.
Un manquement du notaire à son devoir de conseil peut donc être retenu.

Sur les préjudices et le lien de causalité Si les requérants dressent une liste des préjudices qu’ils estiment avoir subis, il doit être relevé en premier lieu qu’il leur appartient également de démontrer l’existence d’un lien de causalité certain entre le manquement du notaire à son devoir de conseil et le dommage.
Or, en l’espèce, ils justifient d’une attestation sur l’honneur du gérant de la société [3] du 24 novembre 2023, qui semble être le maître d’œuvre, indiquant qu’un permis de construire modificatif a dû être déposé et que le chantier a in fine pris du retard, engendrant des coûts supplémentaires, sans expliquer en quoi la faute de Maître [Z] [D] serait en lien direct avec ces préjudices. Force est de constater que le manquement de Maître [Z] [D] à son devoir de conseil n’est pas à l’origine directe de ces dommages. Si le permis de construire obtenu en avril 2022 a, comme l’allèguent les parties, été accordé en considération d’un plan de division faisant mention d’une surface de 432 m² - ce que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier en l’absence de production du dossier relatif au permis de construire ni de ce permis – un permis de construire modificatif aurait quoi qu’il en soit, dû être sollicité même s’ils avaient été alertés par le notaire de cette différence avant la signature de l’acte de vente.
Il peut toutefois être considéré que si Maître [Z] [D] avait alerté ses clients quant à cette difficulté dès l’envoi du projet d’acte de vente, soit le 29 juillet 2022, les requérants auraient pu déposer plus tôt une demande de permis de construire modificatif, et non, comme ils l’indiquent sans en justifier « lors d’une visite du terrain après signature ». Il pourrait donc s’agir d’une perte de chance. Sans justifier de la date à laquelle ils ont déposé une nouvelle demande de permis de construire, le tribunal n’est cependant pas en mesure d’évaluer l’assiette de la perte de chance.
Leurs demandes indemnitaires au titre de l’augmentation des matériaux, au mois d’assurance de crédit payé en raison du retard de chantier, aux loyers supplémentaires de leur ancien logement, de la location de garde meuble et du coût du permis de construire modificatif seront ainsi rejetées pour les mêmes raisons.
Ils ne démontrent pas davantage de lien de causalité entre la faute de Maître [Z] [D] et le préjudice lié à différence de surface vendue, qui justifierait une indemnisation à hauteur du prorata de la surface promise et de la surface vendue. Cette demande sera rejetée.
S’agissant de la somme réclamée au titre du remboursement de la moitié des frais de notaire, il est relevé qu’ils ne justifient pas des frais acquittés, d’une part, et que ces frais auraient en tout état de cause été payés puisqu’ils sont liés à la vente, d’autre part. Elle sera également rejetée.
Enfin, s’agissant du préjudice moral, il a été relevé en effet que par sa faute, Maître [Z] [D] a fait perdre une chance aux consorts [M]/[P] de solliciter un permis de construire modificatif plus tôt, soit, dès la réception du projet d’acte de vente. Ce manquement est nécessairement à l’origine d’un préjudice moral dès lors qu’il est source d’angoisse pour des acquéreurs ne s’apercevant d’une différence de superficie qu’après l’acquisition. Il convient d’évaluer ce préjudice moral à la somme de 1 000 euros.
Maître [Z] [D] sera condamnée à payer cette somme à Monsieur [J] [P] et Madame [T] [M] à ce titre.

Sur les autres demandes
Sur les dépensL'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Maître [Z] [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civileL'article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »
En l'espèce, l’équité commande de condamner Maître [Z] [D] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [T] [M] la somme de 1 700 euros à ce titre.

Sur l'exécution provisoireL'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS