TJ 69123, 19 mai 2026, RG 25/02629

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 G

N° RG 25/02629 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2PCO

Jugement du 19 Mai 2026

N° de minute

Affaire :

M. [E] [B] [I] [J] [R], M. [A] [L] [R], Mme [S] [R]
C/
S.A.R.L. EURL [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 19 Mai 2026 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Novembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2026 devant :

Pauline COMBIER, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [B] [I] [J] [R]
né le 18 Janvier 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bertrand GENAUDY de la SELARL YDES, avocats au barreau de l’AIN

Monsieur [A] [L] [R]
né le 25 Juillet 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Bertrand GENAUDY de la SELARL YDES, avocats au barreau de l’AIN

Madame [S] [R]
née le 12 Février 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand GENAUDY de la SELARL YDES, avocats au barreau de l’AIN

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EURL [Z], dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante
PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS
Par acte authentique du 29 juin 2023 reçu par Maître [Y] [N], notaire à [Localité 3], avec la participation de Maître [A] [O], notaire à [Localité 4], Monsieur [E] [R], Monsieur [A] [R] et Madame [S] [R], propriétaires indivis d’un bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6], ont régularisé avec l’EURL [Z], représentée par Monsieur [F] [P], une promesse unilatérale de vente portant sur ledit bien, au prix de 680 000 euros.
Quatre conditions suspensives particulières ont été prévues :
Le dépôt par le bénéficiaire et la justification d’un tel dépôt au promettant d’une déclaration préalable à travaux portant sur la division du bien en deux lots dont un terrain à bâtir à usage d’habitation, au plus tard le 31 octobre 2023,L’obtention au plus tard le 31 décembre 2023 d’un certificat de non-opposition à cette déclaration préalable, La justification au plus tard le 31 janvier 2024 du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire,L’obtention du permis de construire au plus tard le 30 avril 2024 pour la réalisation d’une opération de construction de deux maisons individuelles sur la parcelle ainsi que d’une modification des façades du bâtiment existant. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 août 2024 à 16 heures.
Le 5 juillet 2023, une convention d’occupation précaire a été signée au profit de l’EURL [Z], lui permettant d’occuper le bien à titre gratuit jusqu’au 31 octobre 2023, date butoir pour la réalisation de la première condition suspensive.
Par courrier du 13 juin 2024, l’indivision [R] a sollicité de l’EURL [Z] qu’elle justifie de ses démarches en vue de la réalisation des conditions suspensives.
Par courrier recommandé de leur Conseil du 7 novembre 2024, les consorts [R] l’ont vainement mise en demeure d’avoir à quitter les lieux occupés sans droit ni titre et de leur payer une somme de 115 200 euros décomposée comme suit :
34 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,68 000 euros au titre de la clause pénale,13 200 euros à titre d’indemnité d’occupation. Monsieur [E] [R], Monsieur [A] [R] et Madame [S] [R] ont, par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, assigné l’EURL [Z] devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa de l’article 1103 du code civil, aux fins de :
CONDAMNER la société EURL [Z] à verser à l’indivision [R] les sommes suivantes : - 34 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévu à l’acte notarié ;
- 68 000 € correspondant au montant de la pénalité compensatoire prévue à l’acte notarié dès lors que les manquements contractuels de la société EURL [Z] n’ont pas permis de parvenir à la régularisation de la vente envisagée ;
- 13 200 € d’indemnité d’occupation sur la période d’octobre 2023 à octobre 2024 ;
- 95 000 € au titre de la perte de valeur du bien immobilier litigieux.
CONDAMNER la société EURL [Z] à venir retirer sa cuve à fioul et sa remorque sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. En toute hypothèse,
CONDAMNER la société EURL [Z] à verser à l’indivision [R] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, RESERVER les dépens.Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le bénéficiaire de la promesse n’a respecté aucune des conditions suspensives prévues à la promesse de vente, qui est caduque depuis le 31 août 2024 à 16 heures. Ils s’estiment dès lors bien fondés à obtenir la condamnation de l’EURL [Z] à leur payer l’indemnité d’immobilisation de 34 000 euros, outre la clause pénale de 68 000 euros. Ils soulignent en outre que le bien a perdu de sa valeur entre juin 2023 et novembre 2024 puisque sa valeur a été estimée en février 2025 à une somme comprise entre 570 000 et 600 000 euros, soit 95 000 euros de perte.
Ils sollicitent également la condamnation du défendeur à une indemnité d’occupation au visa de l’article 1103 du code civil, faisant valoir que l’EURL [Z] a été occupante sans droit ni titre du bien immobilier entre le 31 octobre 2023, date d’expiration de la convention d’occupation précaire, et le 16 novembre 2024, date à laquelle elle a quitté les lieux. Ils déclarent que la valeur locative mensuelle du bien est de 1 100 euros de sorte qu’ils sont fondés à solliciter en conséquence la somme totale de 13 200 euros. Enfin, ils sollicitent la condamnation sous astreinte de la défenderesse à retirer sa cuve à fioul et sa remorque, laissées sur place.

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Régulièrement assignée à étude, l’EURL [Z] n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue 27 novembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026 et a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’étendue de la saisine du tribunal
Il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Ainsi, en l’espèce, le Tribunal n’a pas à répondre aux demandes tendant à « juger », qui constituent de simples moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente
En application des articles 1103 et 1194 du code civil relatifs à la force obligatoire, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites qui leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Il est constant en l’espèce que les consorts [R] et l’EURL [Z] ont régularisé le 29 juin 2023 une promesse unilatérale de vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6], au prix de 680 000 euros, promesse expirant le 31 août 2024.
Il est tout aussi constant que plusieurs conditions suspensives ont été prévues :
Le dépôt par le bénéficiaire et la justification d’un tel dépôt au promettant d’une déclaration préalable à travaux portant sur la division du bien en deux lots dont un terrain à bâtir à usage d’habitation, au plus tard le 31 octobre 2023,L’obtention au plus tard le 31 décembre 2023 d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable, La justification au plus tard le 31 janvier 2024 du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire,L’obtention du permis de construire au plus tard le 30 avril 2024 pour la réalisation d’une opération de construction de deux maisons individuelles sur la parcelle ainsi que d’une modification des façades du bâtiment existant. Aux termes de la promesse de vente, « à défaut d’une telle renonciation ou en l’absence d’octroi de ce certificat de non-opposition, les présentes seront caduques ».
En outre, la promesse unilatérale stipule en page 4 que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 août 2024 à 16 heures.
Dès lors qu’est établie l’absence de signature de l’acte authentique de vente et de toute levée d’option par le bénéficiaire à cette date du 31 août 2024, il est acquis que la promesse de vente est caduque.

Sur les demandes de paiement
Sur l’indemnité d’immobilisationLa promesse de vente prévoit le versement par le bénéficiaire, au plus tard lors de la levée de toutes les conditions suspensives, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 34 000 euros.
Sur le sort de cette indemnité, il est stipulé : « (…) b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, l’indemnité d’immobilisation versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci
(…)
c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :
Si l’une des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ».Il est enfin précisé que si le bénéficiaire entend se prévaloir de l’un des motifs pour se voir resituer la somme versée, et notamment de la défaillance de l’une des conditions suspensives, il devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse.
En l’espèce, il est constant que la vente n’a pas été réalisée. L’EURL [Z], non comparante, ne s’est pas prévalue, selon les modalités et délais prévus par la promesse, de la défaillance d’une des conditions suspensives. Elle ne démontre pas non plus avoir réalisé les démarches en vue de leur réalisation.
Dans ces conditions, il convient de la condamner à payer à l’indivision [R] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 34 000 euros.
Sur la clause pénale Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit en page 11 une clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE COMPENSATOIRE » :
« Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-HUIT MILLE EUROS (68 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. »
Il est établi que l’EURL [Z] n’a justifié d’aucune démarche en vue de la réalisation des conditions suspensives prévues par la convention, de sorte que ces conditions suspensives doivent être réputées réalisées en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil.
Toutefois, ladite promesse prévoit que « en toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie », excluant ainsi le cumul entre l’indemnité d’immobilisation et la clause pénale.
Dans la mesure où l’EURL [Z] est en l’espèce condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation, il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation au paiement de la clause pénale.
Il convient de rejeter cette demande à ce titre.
Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de valeur du bien Il est constant que les dispositions de l’article 1231-5 du code civil relatives à la clause pénale n’excluent pas la possibilité de demander, en plus de l'exécution de la clause, des dommages et intérêts dès lors que les demandeurs démontrent avoir subi un préjudice indépendant de celui que la clause pénale est destinée à réparer.
La charge de la preuve de l'existence d'un caractère distinct du préjudice repose sur la partie qui le sollicite.
En l’espèce, la clause pénale insérée au compromis vise le cas de non-réalisation de la vente et inclut par conséquent le gain manqué et la perte subie du fait de l'abandon de la vente.
Si les consorts [R] se fondent sur l’évolution du prix de l’immobilier entre 2023 et 2025 pour solliciter des dommages et intérêts complémentaires, ils ne versent au débat qu’un unique avis de valeur du bien faisant état d’une estimation, demeurant hypothétique tant que le bien n'a pas trouvé acquéreur.
En conséquence, la demande indemnitaire sera rejetée.
Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le 5 juillet 2023, Monsieur [E] [R], Monsieur [A] [R] et Madame [S] [R], propriétaires du bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 6], ont régularisé avec l’EURL [Z] une convention d’occupation précaire du bien pour une durée ferme et définitive expirant le 31 octobre 2023.
Il est prévu qu’à l’expiration du délai, l’occupant « s’oblige à quitter les lieux loués à son expiration, sans chercher à s’y maintenir sous quelque prétexte que ce soit.
Si, contre toute attente, le bénéficiaire se maintenait en possession, il devra être considéré comme occupant sans droit ni titre ».
Il n’est pas contesté par l’EURL [Z], défaillante, qu’elle occupait toujours les locaux à l’expiration du délai fixé au 31 octobre 2023. Si aucun élément du dossier ne permet de confirmer les allégations des requérants selon lesquelles la société n’aurait quitté le bien immobilier que le 16 novembre 2024, il convient toutefois de retenir cette date dès lors que le courrier de mise en demeure d’avoir à quitter les lieux, reçu par l’EURL [Z], est daté du 7 novembre 2024.
Les consorts [R] produisent un avis de valeur locative de la société « CHm Administration de biens », datée du 6 novembre 2024 et mentionnant une valeur locative mensuelle pour le bien immobilier de 1 100 euros, valeur s’entendant à la date de novembre 2022 soit quelques mois avant l’occupation précaire consentie à l’EURL [Z].
Il convient de retenir cette valeur locative, à laquelle sera appliquée un coefficient de précarité de 20 % eu égard à l’occupation précaire du bien.
En conséquence, il convient de condamner l’EURL [Z] à payer à l’indivision [R] la somme totale de 10 560 euros à titre d’indemnité d’occupation (880 x 12 mois).

Sur la demande tendant à voir retirer la cuve à fioul et la remorque sous astreinte
Les requérants justifient de photographies, non datées, d’une cuve à fioul ainsi que d’une remorque remplie de débris, matériels présents sur les lieux qu’ils disent être le bien immobilier précédemment occupé par la défenderesse.
La défenderesse ne conteste pas que ces biens lui appartiennent.
Il convient de condamner l’EURL [Z] à retirer ces objets, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.
L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose en son premier alinéa que « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard afin d’assurer la bonne exécution de la présente décision, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes
Sur les dépensL'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, l’EURL [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civileL'article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »
En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EURL [Z] à payer à l’indivision [R] la somme de 1 800 euros à ce titre.

Sur l'exécution provisoireL'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS