TJ 75056, 7 août 2026, RG 26/04728

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/04728 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC2YY

N° MINUTE : 15

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 août 2026

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [C] [D], demeurant ADOMA - [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/04728 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC2YY

FAITS ET PROCEDURE

La SAEM ADOMA a pour mission d'héberger les personnes visées à l'article R351-2(5°) et R351-55(2°) du CCH et de leur apporter des services complémentaires.

Par acte du 18 janvier 2024, la SAEM ADOMA a conclu un contrat de résidence, en conférant à M. [U] [C] [D] la jouissance de locaux à usage d'habitation, situés au [Adresse 2].

Une mise en demeure de faire cesser une occupation par des tiers en infraction à l'article 9 du règlement intérieur a été adressée par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025.

Par ordonnance du 3/09/2025, la SAEM ADOMA a été autorisée à faire réaliser un constat de l'occupation des lieux objet de la résidence. Un procès-verbal de constat a été dressé les 4 octobre 2025, 8 novembre 2025 et 13 novembre 2025. Lors des deux premiers passages, personne n'a répondu à ses appels. Le 13 novembre 2025, le commissaire de justice, après ouverture de la porte par le serrurier, personne ne répondant à ses appels, a trouvé un occupant caché dans un renfoncement de la chambre. Il s'agissait de M. [V] [M] qui indiquait que M. [C] [D] [U] était au travail. Le commissaire de justice découvrait un deuxième individu caché dans la salle de bain. Il s'agissait de M. [P] [L] qui indiquait occuper la chambre depuis quelques semaines. Le commissaire découvrait trois matelas posés au sol.

Par acte du 30/03/2026, la SAEM ADOMA a fait assigner M. [U] [C] [D] sur le fondement de l'article 1103, 1229 du Code Civil ,L633-1 et R633-1 et suivant du Code de la Construction et de l'Habitation et 835 du Code de Procédure Civile aux fins de :
- Voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence adressée par ADOMA
- Voir ordonner l'expulsion de M. [U] [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique le cas échéant
- Voir condamner M. [U] [C] [D] au paiement à titre provisionnel :
∙ d'une indemnité d'occupation à compter de l'expiration de son contrat , égale à la redevance mensuelle en vigueur ,jusqu'à libération complète des lieux ,
∙ d'une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience du 19/05/2026, la SAEM ADOMA maintient toutes ses demandes. La SAEM ADOMA fait valoir que les termes de la mise en demeure sont clairs, et que l'hébergement d'un tiers est prévu par la loi, mais selon des modalités précises pour éviter l'hébergement clandestin de tiers. Elle rappelle que le règlement de ADOMA a toujours prévu la réception d'un invité, mais dans un cadre formaliste précis.

Or, lors des trois passages du commissaire de justice, le titulaire du contrat de résidence était absent. Lors du troisième passage, deux personnes tierces étaient présentes : la première a précisé que M. [C] [D] était au travail, la seconde a reconnu être là depuis quelques semaines. Le commissaire de justice a constaté trois matelas au sol.

La SAEM ADOMA soutient qu'il existe un trouble manifestement illicite, du fait de cette occupation non déclarée, sa demande se justifiant par les incidents générés par une sur occupation créant des risques pour la santé et la sécurité.

La SAEM ADOMA relève que l'infraction de M. [U] [C] [D] à l'article R633-9 du Code de la Construction et de l'Habitation n'est pas contestable, l'hébergement de tiers non déclarés étant constituée.
Elle rappelle que dans sa mise en demeure, elle a respecté le préavis d'un mois et que celle-ci n'a pas été contestée et est demeurée infructueuse, eu égard au constat d'huissier opéré.
Elle fait valoir la violation d'une obligation légale, le trouble étant donc manifestement illicite.

M. [U] [C] a comparu, assisté pour la traduction d'un ami, M. [J] [K]. Il a affirmé que ses deux amis n'étaient venus que pour une soirée, raison pour laquelle il y avait des matelas au sol. Selon lui, ils devaient quitter les lieux à midi, lorsque lui-même rentrerait du travail. Il a précisé que son ami [P] avait d'ailleurs un logement à lui à la station [Adresse 3] et a sollicité l'autorisation de produire son contrat de bail en délibéré, ce qui lui a été accordé. Il a enfin indiqué qu'il ne savait pas qu'il ne pouvait pas héberger des personnes en journée.

Après les débats, la décision a été fixée au 7 août 2026.

M. [C] a fait parvenir en cours de délibéré une attestation de M. [V] [M] et de M. [L] [P], accompagnés de leurs pièces d'identité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation de la convention :

Il convient de relever que la procédure introduite par la SAEM ADOMA a trait à la résidence principale de M. [U] [C] [D], quand bien même la résidence a une vocation transitoire en logement foyer ; la procédure envisagée par le législateur dans le cadre d'un décret d'application d'une loi consacrant un lieu de résidence à titre principal a vocation à préserver le droit à l'hébergement, même il ne s'agit pas d'un contrat de bail, droit consacré au même titre que le droit au logement depuis la loi du 05/03/2007.

M. [U] [C] [D] a signé la convention d'occupation et le règlement intérieur auquel la clause résolutoire se réfère.

En application de l'article 11 du contrat, une clause résolutoire de plein droit du contrat est prévue : " en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent titre d'occupation ou manquement grave et répété au règlement intérieur, la résiliation de produit effet d'un mois après la date de notification par LRAR ".

Il est prévu par l'article R 633-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, modifié par décret du 23/11/2007, que le règlement intérieur prévoit les modalités et la durée d'hébergement des tiers invités-hébergés dans un maximum de 3 mois pour une même personne hébergée.

Les modalités de la déclaration de la présence de tiers invité-hébergé sont prévues à l'actuel règlement intérieur à l'article 9, qui prévoit que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident à la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.

Il existe donc dans ce cas une durée maximum de 3 mois, un nombre de personne limité à une seule personne, et une obligation de déclaration préalable à toute présence de tiers dans les lieux.

En application de l'article 835 al 1er du Code de Procédure Civile, l'appréciation du caractère manifestement illicite du trouble invoqué est possible, compte tenu du non - respect du contrat conclu par M. [U] [C] [D], lequel s'inscrit dans le cadre légal.

Il convient de noter que si le demandeur prétend ne pas se situer pas dans le cadre d'une demande de mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse (art.834), mais dans le cadre du trouble manifestement illicite à faire cesser (art.835), il invoque cependant l'application d'une clause résolutoire de plein droit, qui est une mesure que le juge constate en référé, pour pouvoir ordonner l'expulsion du fait du maintien dans les lieux.

Dans la mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, il y est rappelé l'article 9 du règlement intérieur et expliqué à M. [U] [C] [D] qu'il héberge une personne tierce en infraction à ce règlement ; il lui est demandé d'y mettre fin dans les 48h. Il est indiqué qu'en cas d'inexécution, le contrat sera résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure restée sans effet. Il a donc été imparti par la mise en demeure un délai approprié de régularisation d'un mois, avant qu'une inexécution permette de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire, en application de l'article 1225 du code civil.

Le constat de commissaire de justice du 13 novembre 2025 sur ordonnance sur requête du 3 septembre 2025 a mentionné la présence dans la chambre de deux personnes, tierces au contrat de résidence.

M. [U] [C] [D] a contesté à l'audience que les deux personnes tierces occupaient la chambre, précisant qu'elles ne faisaient qu'attendre qu'il rentre de son travail à midi, pour quitter les lieux. Il a produit en cours de délibéré l'attestation de M. [V], qui se domicilie à [Localité 1] dans son attestation, et qui indique qu'il était simplement venu discuter quelques minutes avec lui et que sa présence sur les lieux était occasionnelle. Il a également produit l'attestation de M. [L] qui se domicilie quant à lui à [Localité 2] et allègue également une simple visite amicale. Toutefois, ils ne produisent ni l'un ni l'autre de contrat de bail ou d'attestation d'hébergement aux adresses où ils affirment résider. En outre, ces attestations entrent en contradiction avec le constat du commissaire de justice qui avait noté la présence de trois lits au sol, qui avait recueilli la déclaration de M. [L] selon laquelle il occupait la chambre depuis quelques semaines.

Or, cette occupation n'a pas fait l'objet de demande préalable, eu égard aux mentions du registre des occupants et est en tout état de cause supérieure en nombre à celle autorisée, et M. [U] [C] [D] s'est vu adresser la mise en demeure, qui précise les risques de résiliation en cas de maintien de la suroccupation. Un trouble manifestement illicite résulte de cette sur-occupation, qui s'est prolongée, de plusieurs personnes et sans déclaration préalable.

Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 8 juillet 2025 à minuit, soit à compter du 7 juillet 2025 et d'ordonner l'expulsion de M. [U] [C] [D] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [U] [C] [D] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant de la redevance, éventuellement révisée, et des charges qui auraient été payées si le contrat s'était poursuivi et de condamner M. [U] [C] [D] au paiement de celle-ci.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [U] [C] [D] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 250 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [U] [C] [D] aux dépens.

PAR CES MOTIFS