TJ 75056, 7 août 2026, RG 26/01739

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [M], [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : [Z], [P] [S]
[D] [S]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01739 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDQ5

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 07 août 2026

DEMANDEURS
Monsieur [Z], [P] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [D] [N] épouse [S], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DÉFENDERESSE
Madame [M], [W] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01739 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDQ5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 8 juin 2023, à effet du 1er août 2023, M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] ont donné à bail à Mme [M] [Y] un logement situé [Adresse 3].

A raison d’impayés locatifs, M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] ont fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4520 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 juin 2025.

Par notification électronique du 30 juin 2025, M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2026 à étude, M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] ont fait assigner Mme [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Mme [M] [Y], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- autoriser les demandeurs à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l'expulsion conformément aux conditions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamner à leur payer la somme de 5090 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer pour la somme de 4520 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;
- le condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 2 février 2026 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [D] [N], épouse [S], qui comparaît en personne, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise la créance à la somme de 7170 euros au 18 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Elle indique que la locataire a payé le dernier loyer mais s’oppose à tout délai de paiement suspensif. Elle ajoute avoir délivré un congé pour vendre à Mme [Y] en novembre 2025 avec pour échéance le 31 juillet 2026.

Mme [M] [Y] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, et s'engage à quitter le logement le 31 juillet 2026. Elle demande des délais de paiement de la dette locative, proposant de régler la somme due en 12 mois. Elle précise qu'elle perçoit environ 2000 euros par mois et vit seule.

M.[Z] [S] ne comparaît pas.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 août 2026.

Aucune note en délibéré n’a été autorisée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la note en délibéré reçue le 5 août 2026

Mme [D] [N] a adressé une note en délibéré au greffe, accompagnée de pièces par note en délibéré non contradictoire par mail du 5 août 2026.

Aucune note en délibéré n’ayant été autorisée à l’audience, il n’en sera pas tenu compte.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 8 juin 2023 entre M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] d'une part et Mme [M] [Y] d'autre part contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 4520 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Mme [M] [Y] le 19 juin 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [M] [Y] indique avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce que confirme la bailleresse.

Elle ne demande toutefois pas la suspension des effets de la clause résolutoire et confirme son accord pour quitter le logement au 31 juillet 2026.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [M] [Y] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 18 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Mme [M] [Y] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juin 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] que Mme [M] [Y] est redevable de la somme de 7170 euros au 18 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Par conséquent Mme [M] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 7170 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 4520 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de Mme [M] [Y] qui justifie de difficultés financières mais aussi de revenus stables permet de lui accorder les délais sollicités, pendant 12 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Mme [M] [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Mme [M] [Y] sera condamnée à verser à M.[Z] [S] et Mme [D] [N], épouse [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,