TJ 75056, 7 août 2026, RG 26/04194

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [Z] [N] [M]
[I] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : [S] [A]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/04194 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWMG

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [S] [A], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [N] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [I] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/04194 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWMG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 février 2022, M. [S] [A] a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], une cave), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 900 euros et d'une provision pour charges de 100 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12 224 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] le 12 janvier 2026.

Par assignations du 3 avril 2026, M. [S] [A] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater la résiliation du bail pour, à titre principal, acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, à titre subsidiaire, si besoin était, pour défaut de production de l'assurance en cours de validité et, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, soit le 11 mars 2026, et jusqu'à libération des lieux,
- à titre subsidiaire, si le motif pris du défaut d'assurance était retenu comme cause de résiliation du bail susvisé, fixer le point de départ des indemnités d'occupation au 11 février 2026
- 15 164 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 avril 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 mai 2026, M. [S] [A], comparant en personne, expose que les locataires ont quitté les lieux et que les clés ont été rendues le 4 mai 2026. Le bailleur précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2026, s'élève désormais à 16 144 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus. M. [S] [A] accepte l'octroi de délais de paiement à M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] afin d'apurer leur dette. Il indique maintenir ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [N] [M], qui comparait en personne à l'audience, sollicite l'octroi de délais de paiement et propose le règlement de 200 euros par mois. Le locataire indique percevoir un salaire d'environ 1300 euros tandis que sa femme perçoit un revenu mensuel d'environ 780 euros. Il ajoute que leur loyer actuel est de 1 000 euros. M. [Z] [N] [M] précise avoir deux enfants.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [I] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [S] [A] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 janvier 2026. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 12 224 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2026.

Toutefois, il convient de constater le départ des lieux de M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] ainsi que la remise des clés des locaux loués au bailleur le 4 mai 2026. Dès lors, les demandes initiales du bailleur tenant à la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sont devenues sans objet. Ces demandes seront ainsi rejetées.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [S] [A] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2026, M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] lui devaient la somme de 16 144 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2026 sur la somme de 12 224 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2 940 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

L'accord de délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant et à l'accord des parties sur ce point, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y] à se libérer de cette dette dans un délai de 24 mois selon les modalités suivantes : 200 euros par mois pendant 12 mois puis 1 1145,40 euros par mois pendant les 12 mois suivants.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [N] [M] et Mme [I] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [S] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,