TJ 13055, 27 juill. 2026, RG 25/05192

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Juillet 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Avril 2026

GROSSE :
Le 27 Juillet 2026
à Me Philippe CORNET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 Juillet 2026
à Me Sarah HABERT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05192 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65CY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SARL CITYA PARADIS sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [T] [X] [F] [Q]
née le 10 Juin 1945 à [Localité 1] (ALLEMAGNE), domiciliée : chez Mme [E] [K], [Adresse 3]

représentée par Me Sarah HABERT, avocat postulantau barreau de MARSEILLE, et par Me Dominique TOUTUT, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [H] [G] [T] [Y] [U]
née le 15 Juillet 2000 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6].

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis [Adresse 7], [Adresse 8], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, a fait assigner Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 27 avril 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il s’oppose à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Madame [T] [Q], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens.

Madame [H] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que citée par acte remis à domicile.

L'affaire est mise en délibéré au 27 juillet 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis [Adresse 6] verse aux débats :

la preuve de ce que Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire du lot 40 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6], le contrat de syndic,des appels de fonds,un décompte des charges et un projet de répartition,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 8 janvier 2024 et 15 janvier 2025, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants (ainsi que les attestations de non-recours), un décompte de la créance au 1er juillet 2025, une mise en demeure en date du 18 novembre 2024 et 21 novembre 2024, portant sur la somme de 2 292,62 euros, AR signé,un commandement de payer en date du 19 juillet 2024, portant sur la somme de 1 544,05 euros.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] n’ont pas intégralement acquitté leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 669,24 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de recouvrement, des frais irrépétibles et des dépens.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] au paiement de la somme de 1 669,24 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024.

En l'absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [T] [Q] et Madame [H] [U], la somme de 153,11 euros correspondant aux frais du commandement de payer du 19 juillet 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] échouent à établir la négligence du syndic dans la mise en œuvre d’un prélèvement prétendument convenu en vue du paiement des charges litigieuses.

Par conséquent, Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] seront condamnées à payer la somme de 153,11 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

En l'absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis [Adresse 6] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux, distinct de celui causé par le retard de paiement.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de leur part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] DE L’OBSERVANCE sis [Adresse 6] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, au regard tant des besoins du syndicat des copropriétaires, qui s’y oppose, que des délais de paiement dont le copropriétaire a, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de Madame [T] [Q] de délais pour s'acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [Q] et Madame [H] [U], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, la somme de 1 669,24 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, la somme de 153,11 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [T] [Q] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Q] et Madame [H] [U] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,