TJ 13055, 27 juill. 2026, RG 25/04326

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Juillet 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Avril 2026

GROSSE :
Le 27 Juillet 2026
à Me Corinne DE ROMILLY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 Juillet 2026
à Madame [C] [E]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04326 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6WEG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, venant aux droitde la societe [Adresse 1] DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [C] [E]
née le 16 Mai 1979 , demeurant [Adresse 3]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties, le 25 mai 2018, relatif à un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 252,34 euros, outre 149,13 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2019, Madame [C] [E], déplorant des désordres dans son logement, a fait assigner la SA UNICIL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de consignation des loyers et de désignation d’un expert judiciaire.

Par une ordonnance du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a désigné un expert. L’expert a déposé son rapport le 30 août 2021, aux termes duquel il a indiqué que le logement est affecté de désordres générés par l’absence de tout système de ventilation dans la salle de bains et que les désordres présents sur le mur de la chambre mitoyenne sont consécutifs à un manque d’entretien locatif. Il a noté que « le bailleur a réalisé un certain nombre de travaux : installation d’une VMC et création d’ouïes de ventilation des fenêtres en PVC. Ces travaux permettront une fois les peintures de la salle de bain rénovées de redonner un caractère décent à cette habitation ».

Le 12 avril 2022, les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel concernant les travaux de reprise dans le logement : elles ont arrêté le montant desdits travaux à la somme de 1 320 euros et considéré que cette somme se compenserait avec la dette locative de Madame [C] [E] ; qu’il lui sera versé le différentiel de 525,14 euros ; Madame [C] [E] s’est engagée à faire réaliser les travaux préconisés par l’Expert et à transmettre à la SA UNICIL les justificatifs afférant dans un délai de deux mois, à défaut de quoi la somme de 525,14 euros devrait être restituée à la SA UNICIL.

Le 3 janvier 2023, la SA UNICIL a vainement mis en demeure Madame [C] [E] de lui adresser les justificatifs des travaux à réaliser.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [C] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 avril 2026.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 12 877,23 euros, au 27 avril 2026. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Elle demande la condamnation de Madame [C] [E] au versement de la somme de 525,14 euros, aucun justificatif des travaux réalisés n’étant transmis, contrairement aux dispositions de la transaction susvisée.

Madame [C] [E] comparaît en personne. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Elle demande la condamnation de la SA UNICIL à lui payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, compte tenu de l’état du logement donné à bail. Elle s’oppose à sa condamnation au versement de la somme de 525,14 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA UNICIL produit la notification à la CCAPEX en date du 3 février 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [C] [E], soit deux mois au moins avant l’assignation du 21 juillet 2025.

La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 23 juillet 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 avril 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [C] [E] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025 pour un arriéré locatif de 9 808,80 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 30 mars 2025, d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [E] des lieux occupés, de les condamner à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 400,70 euros), à compter du 31 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 10 988,83 euros au 31 mai 2025.

Vu le décompte actualisé au 31 mars 2026, fixant la dette locative à une somme de 11 926,04 euros, terme du mois de mars 2026 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais d’enquête social et pénalités locataire non assuré, non justifiés.

Il convient donc de condamner Madame [C] [E] à payer à la SA UNICIL la somme de 11 926,04 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 9 808,80 euros, de l’assignation sur la somme de 10 988,83 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, Madame [C] [E] sera condamnée à restituer à la SA UNICIL la somme de 525,14 euros, en l’absence de transmission de justificatifs des travaux réalisés, contrairement aux dispositions de la transaction conclue entre les parties le 12 avril 2022.

Sur les délais de paiement
Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Madame [C] [E] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 331 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [C] [E] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [C] [E], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [C] [E] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [C] [E] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [C] [E] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 400,70 euros), le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de dommages et intérêts
Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’un préjudice jouissance subi, causé par les agissements ou l’inertie reprochée à la SA UNICIL quant à l’état d’indécence du logement litigieux.

Dès lors, la demande de Madame [C] [E] en paiement de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile
Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n'entre pas dans les dépens si l’huissier n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Madame [C] [E], qui succombe, supportera les entiers dépens de l'instance, et sera condamné à payer à la SA UNICIL une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS