TJ 13055, 4 juin 2026, RG 25/01977

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
Le 04 Juin 2026
à Me Julie FAIZENDE
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/01977 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6H6I

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [B] [L]
né le 29 Juillet 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2], ayant pour mandataire la Société NEXITY LAMY

représenté par Me Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON

Madame [D] [V] [S] [Q] épouse [L]
née le 25 Septembre 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2], ayant pour mandataire la Société NEXITY LAMY

représentée par Me Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [F] [M]
née le 03 Juillet 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé signé le 21 avril 2021 ayant pris effet le 23 avril 2021, Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] ayant pour mandataire NEXITY [Localité 5] ont consenti à Madame [F] [M] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], [Adresse 5], avec stationnement intérieur porte 8019 accessoire au logement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 535 euros outre 80 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] ont fait signifier à Madame [F] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 décembre 2022 pour un montant en principal de 1275,36 euros et trois autres commandements de payer visant la clause résolutoire dont le dernier signifié le 23 juillet 2024 pour un montant en principal de 1656,50 euros ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 24 juillet 2024;

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 mars 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L], ont assigné Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre le tribunal :
A titre principal
-Constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire au 23 septembre 2024
A titre subsidiaire
-Prononcer la résiliation du bail liant les parties pour manquements graves et répétés de Madame [F] [M]
En tout état de cause
- Constater et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,
- Ordonner l’expulsion de Madame [F] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
-Condamner Madame [F] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée tout comme le loyer, ce jusqu’à son départ effectif des lieux matérialisée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion
- Condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 1647,62 euros au titre des loyers et charges, compte arrêté au 24 février 2025
-Condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer et de l’assignation,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L'affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 12 mars 2026 ;

A l'audience, Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L], représentées par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 154,93 euros au 26 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus ;

Madame [F] [M] citée par acte remis à étude et avisé du renvoi, n’a pas comparu et n’a pas été représentée

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

I - Sur la recevabilité

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] justifient par l’attestation notarié établie le 23 octobre 2020 et par la taxe foncière pour l’année 2023 produites aux débats, être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir;

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 mars 2025 a été dénoncée le 26 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 12 juin 2025 ;

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] justifient en outre avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 22 novembre 2023 ;

Par conséquent Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] sont recevables en leurs demandes.

II - Sur le fond :

Sur le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Les relations des parties sont régies par la loi d'ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Il s’ensuit qu’en matière de baux d' habitation, les clauses résolutoires qui contredisent l'encadrement légal de la résolution conventionnelle sont nulles. Il en va ainsi de la clause résolutoire qui comporte un délai inférieur à celui de six semaines ou de deux mois selon la date de signature du contrat, prévu par les dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bail signé le 21 avril 2021 ayant pris effet le 23 avril 2021 contient une clause résolutoire qui prévoit notamment que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyers et des charges;
Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié à la requise le 23 juillet 2024, pour un montant en principal de de 1656,50 euros ;
Toutefois les décomptes effectués par commissaire de justice produits aux débats ne permettent pas de déterminer si les causes du commandement de payer ont été réglés dans les deux mois ;
Il s’ensuit que Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] seront déboutés de leur demande tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail les liant à Madame [F] [M] par l’effet de la clause résolutoire ;

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n'est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d'exécution ses obligations ;

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] demandent au tribunal à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et charges;

Le bailleur justifie par le contrat de bail versé aux débats l’obligation de paiement de Madame [F] [M];
Il résulte du décompte produit aux débats et actualisé au 26 février 2026 que si la défenderesse a depuis 2022 réglé irrégulièrement son loyer et ses charges, le compte locatif est débiteur de 154,93 euros au 26 février 2026 et il ressort des différents commandements de payer que des frais de procédure ont été facturés à Madame [F] [M] ;

Les manquements de Madame [F] [M] à son obligation de paiement des loyers et charges ne sont donc pas suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail la liant aux époux [L];

Il s’ensuit que Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] seront déboutés de leur demande tendant à obtenir la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [F] [M] et leurs demandes subséquentes en expulsion et paiement d’indemnités mensuelles d’occupation ;

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] sollicitent le la condamnation de Madame [F] [M] au paiement de la somme actualisée de 154,93 euros au titre du solde des loyers et des charges impayés arrêtés au 26 février 2026 ;

Au soutien de leur demande, les requérant versent aux débats le bail d’habitation, les commandements de payer , et plusieurs décomptes le dernier arrêté au 26 février 2026 d’un montant de 154,93 euros correspondant à l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2026 incluse pour l’appartement et échéance du mois de février 2026 incluse concernant le garage 
Ce décompte mentionne (frais de toute sorte non compris) et débute au mois d’août 2024 ; toutefois, il ressort des décomptes détaillés annexés aux commandements de payer que des frais de procédure supérieurs à 154,93 euros ont été facturés à Madame [F] [M] avant le mois d’août 2024 ;

Il s’ensuit que Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] n’établissant pas une créance certaine liquide et exigible seront déboutés de leur demande en paiement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [L] et Madame [D] [Q] épouse [L] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer déjà signifiés et seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS