TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/05585

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 09 Février 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Cindy PIERI
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EXPEDITION :
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N° RG 25/05585 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7ABA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Y], né le 17 Janvier 2000 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1], pris en la personne de sa tutrice Madame [G] [S], [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-018613 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représenté par Me Cindy PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, Mme [M] [P] a consenti à M. [U] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 550 euros, outre 40 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de comissaire de justice du 26 août 2025, M. [U] [Y] a assigné Mme [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
- Juger que le logement donné à bail par Mme [M] [P] ne satisfait pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2022 ;
- Condamner Mme [M] [P] à mettre le logement en conformité avec les normes légales de décence dans un délai de six mois à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- Condamner Mme [M] [P] à restituer la somme de 7.257 euros au titre de la réduction de loyer pour indécence ;
- Fixer pour l’avenir, à compter de la demande, le loyer dû par M. [Y] à la somme de 383,50 euros par mois en application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ce jusqu’à la libération des lieux ou parfaite exécution du bail ;
- Condamner Mme [M] [P] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;
- Condamner Mme [M] [P] à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [U] [Y], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Citée à étude, Mme [M] [P] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants, notamment les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Par ailleurs, l'article 1719 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. Par ailleurs, l'indécence d'un logement ne signifie pas que celui-ci serait inhabitable.

En l’espèce, M. [U] [Y] verse aux débats un diagnostic technique réalisé le 30 août 2022 concluant à l’indécence du logement et relevant les manquements suivants :
- L’absence de main courante pour l’escalier conduisant à la mezzanine et l’absence de sécurisation du garde-corps de la mezzanine ;
- Des fissures du mur porteur extérieur et intérieur (cloison contre escalier) ;
- Absence de faïence contre le receveur de douche, joints déféctueux et absence de paroi de douche n’assurant plus l’étanchéité ;
- Présence d’importantes traces de moisissures et d’auréoles au niveau du faux plafond de la mezzanine et sur le mur du séjour ;
- Fils électriques apparents au niveau du séjour ;
- Défaut de ventilation du logement ;
- Moyen de chauffage insuffisant ;
- Absence de moyen d’éclairage dans la cuisine ;
- Traces de cafards ;
- L’une des pièces principales a une surface de moins de 7 m². Le rapport évalue la superficie du logement à 26 m² environ.

Le rapport précise que la fuite au niveau de la toiture a été réparée par le bailleur et le locataire a été dédommagé mais celui-ci n’a pas réalisé les travaux d’embellissement. Le rapport a été transmis à Mme [M] [P] et la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône a informé cette dernière de la suspension de l’allocation puis de la perte définitive de l’allocation logement au motif que les lieux loués étaient toujours non-décents au 30 avril 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement donné à bail ne répond pas aux normes de décence. En effet, il n’assure pas correctement le clos et le couvert, la présence d’infiltrations et de moisissures dans le logement en témoignant, ce qui présente un risque pour la santé des occupants. L’électricité qui n’est pas aux normes est également susceptible de présenter un risque pour leur sécurité.
De même, l’absence d’une ventilation suffisante et efficiente du logement contrevient aux normes de décence et est susceptible d’engendrer des risques sanitaires pour les habitants.

Au regard des dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1998 et 1743 du code civil, Mme [M] [P] est donc considérée comme ayant manqué à ses obligations, faute de démontrer un événement de force majeure de nature à l’exonérer.

Sur la demande de réduction du loyer

En vertu des alinéas 1 à 3 de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

En l’espèce, il a été établi que Mme [M] [P] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ce qui justifie une réduction du loyer à compter du 30 août 2022, date du rapport de la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône. Le locataire ne contestant pas que la bailleresse a entrepris des travaux en janvier 2023 consistant en la pose d’un nouveau cumulus, en la réfection de prises électrqiues et en l’installation de radiateurs complémentaires, il sera tenu compte de ces éléments pour déterminer le montant de la réduction de loyer comme suit :
- Pour la période du 30 août 2022 au 31 janvier 2023, soit une période de cinq mois, une réduction de 30% du loyer, soit une réduction de 177 euros par mois représentant une somme de 885 euros ;
- Pour la période du 1er février 2023 au 31 août 2025 (date retenue par le demandeur), une réduction de 20%, soit une réduction de 118 euros, représentant la somme de 3.540 euros

Il convient donc de condamner Mme [M] [P] à payer à M. [U] [Y] la somme de 4.425 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En revanche, la demande de M. [U] [Y] visant à la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux de mise en conformité ne précisant pas spécifiquement la nature des travaux à réaliser, étant relevé en outre que le rapport de diagnostic indique que le locataire bien qu’indemnisé n’a pas lui-même réalisé les travaux d’embellissement, elle sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

La réduction de loyer précédemment accordée à M. [U] [Y] sur la période concernée étant suffisante à indemniser le préjudice de jouissance subi, il ne sera pas fait droit à la demande formée de ce chef.

Sur la demande de réduction du loyer pour surface réelle inférieure

En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties mentionne une surface habitable de 40 m². Cependant, le rapport de diagnostic de la Caisse d’allocations familiales du 30 août 2022 évalue la superficie du logement à 26 m². L’écart de 14 m², soit 35%, dépasse ainsi le seuil de 1/20ème prévu par les dispositions précitées.

Il convient donc de fixer le loyer à la somme de 383,50 euros (590 euros – 35%) à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [P] est condamnée aux dépens.
Il convient par ailleurs de la condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS