TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/06322

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 09 Février 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Philippe CORNET
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EXPEDITION :
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N° RG 25/06322 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EJS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [S] [P] épouse [Y]
née le 25 Juin 1978 à [Localité 1] (KENYA), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [S] [Y] est propriétaire du lot n°29 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] a délivré à Mme [R] [S] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 4 009,15 euros. Puis, par lettres recommandées avec accusé de réception des 24 et 25 juillet 2025, elle a été mise en demeure de régler la somme de 4 916,30 euros.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Mme [R] [S] [Y] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
5.219,51 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025 et la somme de 1.115,89 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025, date du commandement de payer ; 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 9 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, l’accusé réception portant la mention « Destinataire inconnu à l’adresse », Mme [R] [S] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé de propriété et l’acte de vente reçu le 8 décembre 2015 par Maître [Z] [A], notaire à [Localité 2], attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [R] [S] [Y] ;
- le contrat de syndic ;
- le commandement de payer du 2 juillet 2025 ;
- les courriers de mise en demeure du 24 juillet 2025 ;
- le relevé de compte ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 septembre 2023 approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, de l’assemblée générale du 7 juillet 2025 approuvant les comptes pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant la modification du budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 ;
- les comptes individuels de charges ;
- les factures de la société JC consulting n°25.01.08-B et de la société SDZ BTP n°A20250010 ;
- les appels de fonds.

Il n'est pas contesté qu'aucun recours n'a été formé à l'encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que la créance du syndicat des copropriétaires revêt un caractère certain liquide et exigible et que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 5.219,51 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 octobre 2025.

Il convient donc de condamner Mme [R] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.219,51 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juillet 2025 sur la 4 009,15 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Par ailleurs, le contrat de syndic détaille en sa rubrique 9 intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » (page 9), les frais de recouvrement dus par le copropriétaire et en précise le coût.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1 115,89 euros au titre de ces frais. Les frais antérieurs au commandement de payer du 2 juillet 2025, tel qu’il est visé à l’assignation comme point de départ des intérêts, ne pourront pas être pris en compte conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité. En outre, les frais intitulés « Transmission auxiliaire justice » relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas fait droit à la demande formée au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Mme [R] [S] [Y] sera donc condamnée à payer la somme de 155,89 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [S] [Y] sera condamnée aux dépens.
Elle sera par ailleurs condamnée à payer la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,