TJ 13055, 16 juill. 2026, RG 24/06596

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Mai 2026

GROSSE :
Le 16 Juillet 2026
à Me Dorothée SOULAS
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EXPEDITION :
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N° RG 24/06596 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5TRR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], poursuites et diligences de son syndic en exercice CABINET [M] [E], domiciliée : chez Cabinet [M] [E] (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [F]
né le 04 Février 1997 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [F] est propriétaire du lot n°5 de l'immeuble consistant en un local commercial en rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété ;

Alléguant d'arriérés de charges de copropriété, après une mise en demeure infructueuse, une sommation de payer la somme de 3348,85 euros en principal dans un délai de huit jours a été signifié le 22 juillet 2024 à M. [V] [F] ;

Cette sommation étant demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] [E], a fait assigner M. [V] [F], au visa des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

- 3 348,85 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 11 septembre 2024 outre 153,89 euros au titre des frais de la sommation de payer, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2024 sur la somme de 2 931,23 euros,
- 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 973 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] fait valoir que M. [V] [F], copropriétaire du lot n°5 de l'immeuble consistant en un local commercial en rez-de-chaussée, ne s'est pas acquitté des provisions sur charges, charges et appels de fonds pour travaux pourtant votés en assemblées générales du 7 mars 2024 et 28 mai 2021.

A l’audience du 13 mars 2025 l'affaire a été renvoyée à l'audience du 13 novembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cité à étude, M. [V] [F] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Suivant jugement avant dire droit du 5 février 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 mai 2026 en invitant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à produire le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires justifiant de l'approbation du budget prévisionnel ou des comptes définitifs de l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ainsi que l'absence de recours sur cette décision;

A l’audience du 7 mais 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

M. [V] [F] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété que M. [V] [F] est propriétaire du lot n°5 consistant en un local commercial en rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 4];
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] [E] est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l' article 42 de la même loi , les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l'espèce, le le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] produit à l'appui de sa demande :

- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [V] [F] concernant le lot 5 et indiquant la répartition des tantièmes (209/1000èmes)
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercices 2023,
- l'historique du compte du 1er janvier 2024 au 1er août 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2021 et 7 mars 2024 comportant approbation des comptes des exercice 2020 et 2023, votant l'ajustement du budget 2021 et l'ajustement du budget 2024 en cours ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2025, le fonds travaux ainsi que les travaux de ravalement de façades et de réfection de toiture pour le premier procès-verbal,
- les attestations de non recours concernant ces deux assemblées générales,
- la mise en demeure de payer la somme de 2 931,23 euros adressée le 7 juin 2024 à M. [V] [F] dont l'avis de réception comporte la mention pli avisé et non réclamé,
- une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 valant mise en demeure sur la somme de 3 348,85 euros en principal,
- le règlement de copropriété ,
- le contrat de syndic à effet du 7 mars 2024 et d'une durée de 36 mois.

Sur réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires requérant produit
-le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 janvier 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024, l’ajustement du budget de l’exercice 2025 , votant le budget prévisionnel de l’exercice 2026
- les justificatifs d’envoi de la convocation et du procès-verbal
-une attestation de non recours

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] réclame la somme de 3 348,85 euros au titre des charges, provisions sur charges et appels de fonds pour travaux impayés au 11 septembre 2024 dont il convient de déduire la somme de 36 euros au titre des frais de mise en demeure ayant vocation à être pris en charge dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance, soit une somme de 3 312,85 euros.

Cette somme correspond notamment aux appels de provisions des charges courantes des 2ème et 3ème trimestres 2024, aux premiers appels de fonds travaux du plan plurinannuel travaux et des travaux d'isolation des combles ainsi qu'aux 2ème et 3ème appels du fonds pour travaux ainsi qu’aux appels de charges courantes du 1er avril 2024 et 1er juillet 2024 ;

Il ressort des pièces susvisées que s'agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 11 septembre 2024, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 3 312,85 euros, charges courantes et fonds pour travaux du 3ème trimestre 2024 inclus;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat , notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire . Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire .
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat , voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ».
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux. Selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre. Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l' auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire , non du syndicat des copropriétaires. Ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance et ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En l’espèce, Il ressort des pièces produites la somme de 189,89 euros (153,89 € + 36€) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

M. [V] [F] n’a pour sa part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que M. [V] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] [G] Chabannes, les sommes suivantes :

3 312,85 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 septembre 2024, charges courantes et fonds pour travaux du 3ème trimestre 2024 inclus; 189,89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;le tout avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation à une somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil;
Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété .
En l'espèce, M. [V] [F] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges  ;
Non comparante, le défendeur ne justifie pas de difficultés particulières ;
Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.
En conséquence, M. [V] [F] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
M. [V] [F] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens;
Il n’est pas inéquitable de condamner M. [V] [F] au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter;
PAR CES MOTIFS
Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] [E], recevable en ses demandes;

Condamne M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] [G] Chabannes, les sommes suivantes :
3 312,85 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 septembre 2024, charges courantes et fonds pour travaux du 3ème trimestre 2024 inclus; 189,89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;le tout avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024; Condamne M. [V] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] [G] [Localité 2], la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts;
Condamne M. [V] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] [E], la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne M. [V] [F] aux entiers dépens ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE

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