TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/03479

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 09 Février 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Philippe CORNET
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EXPEDITION :
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N° RG 25/03479 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6SGW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DENOMME [T] [X] C sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice Me [U] [S], membre de la SCP AJILINK, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-1305500120242676 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [E]
née le 14 Novembre 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [E] est propriétaire des lots n°1199, 1259 et 1319 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété Consolat Tour C sis [Adresse 1].

Par ordonnance du 22 juin 2022, la SCP Ajilink-[S]-[A] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mars 2024, l’administrateur provisoire a mis en demeure Mme [G] [E] de payer la somme de 1.673,13 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner Mme [G] [E] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
2.951,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date de la mise en demeure; 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;2.000 euros au profit de Me Cornet en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant au bénéfice de l’aide juridictionnelle.
Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a signifié à Mme [G] [E] des conclusions aux termes desquelles il actualise le montant de sa créance à la somme de 5.203,85 euros au titre des charges de copropriété dues au 5 janvier 2026.

A l’audience du 9 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Cité à étude, Mme [G] [E] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [G] [E];
- l’ordonnance du 2 juin 2023 renouvelant pour une nouvelle durée de douze mois la mission de l’administrateur provisoire conduite par la SCP Ajilink-[S]-[A] en qualité d’administrateur provisoire ;
- l’ordonnance du 13 mai 2025 renouvelant pour une nouvelle durée de douze mois la mission de l’administrateur provisoire conduite par la SCP Ajilink-[S]-[A] en qualité d’administrateur provisoire ;
- le règement de copropriété ;
- le contrat de syndic ;
- le courrier de mise en demeure du 27 mars 2024 ;
- le relevé de compte ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 octobre 2022, de l’assemblée générale du 7 juillet 2023, de l’assemblée générale du 15 septembre 2023, de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, de l’assemblée générale du 15 avril 2024 approuvant les comptres du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, de l’assemblée générale du 15 juillet 2025 approuvant les comptes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024;
- les comptes individuels de charges ;
- les appels de provisions.

Il n'est pas contesté qu'aucun recours n'a été formé à l'encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que la créance du syndicat des copropriétaires revêt un caractère certain liquide et exigible et que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 5.203,85 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 janvier 2026.

Il convient donc de condamner Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.203,85 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 5 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2024 sur la somme de 1.673,13 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la désignation d’un administrateur provisoire a été rendue nécessaire au regard des difficultés financières rencontrées par le syndicat des copropriétaires de nature à compromettre son équilibre financier qui présentait un solde débiteur de 157.192,63 euros pour un budget annuel de 91.000 euros, et ce malgré les procédures en recouvrement des charges de copropriété diligentées à l’encontre des copropriétaires débiteurs.

Il s’en déduit qu’en ne réglant pas les charges de copropriété exigibles, Mme [G] [E] a participé au déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires. Il sera relevé que par jugement du 4 janvier 2023, elle a été condamnée au paiement de la somme de 4033,39 euros au titre des charges de copropriété arrêtées aux appels de fond du 1er octobre 2023 inclus.

Ces manquements à l’obligation essentielle du copropriétaire sont constitutifs d’une faute devant donnant lieu à réparation du préjudice subi. Mme [G] [E] sera donc condamnée à payer la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [E] sera condamnée aux dépens.
Elle sera par ailleurs condamnée à payer la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,