TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/06323

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 09 Février 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Philippe CORNET
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EXPEDITION :
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N° RG 25/06323 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EJT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE NOUVEL HORIZON sis [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la SARL [B] [V], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [X] [Z] [P]
né le 26 Mai 1990 à [Localité 1], domicilié [Adresse 3] et encore domicilié chez [Adresse 4], [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [P] est propriétaire des lots n°23 et 135 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété Nouvel Horizon sis [Adresse 1].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [E] [P] de payer la somme de 7.381,52 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [E] [P] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
6.126,29 euros au titre des charges de copropriété dues au 3 octobre 2025 et la somme de 429,11 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, date de la mise en demeure; 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 9 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Cité à personne, M. [E] [P] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [E] [P] ;
- le contrat de syndic ;
- le courrier de mise en demeure du 11 février 2025 ;
- le relevé de compte ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 et aprouvant les comptes clos le 30 avril 2023, de l’assemblée générale du 20 janvier 2025 approuvant les comptes clos le 30 avril 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er mai 2025 au 30 avril 2026;
- les comptes individuels de charges ;
- les appels de provisions.

Il n'est pas contesté qu'aucun recours n'a été formé à l'encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que la créance du syndicat des copropriétaires revêt un caractère certain liquide et exigible et que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 6.126,29 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 octobre 2025.

Il convient donc de condamner M. [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.126,29 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 3 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 février 2025.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Par ailleurs, le contrat de syndic détaille en sa rubrique 9 intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » (page 11), les frais de recouvrement dus par le copropriétaire et en précise le coût.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 429,11 euros au titre de ces frais. Les frais de mise en demeure antérieurs au courrier du 11 février 2025, tel qu’il est visé à l’assignation comme point de départ des intérêts, ne pourront pas être pris en compte conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité. Il sera relevé que ne sont pas compris dans les frais demandés le coût de la mise en demeure du 11 février 2025. En outre, les frais intitulés « Remise dossier avocat » outre qu’ils ne sont pas tarifés dans le contrat de syndic, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, les frais intitulés « Envoi pièces assignation + conciliation » ne sont pas prévus par le contrat de syndic, étant relevé que la conciliation est en principe une procédure gratuite. Il ne sera donc pas fait droit à la demande formée au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que M. [E] [P] a déjà été condamné par jugement du 22 septembre 2022 au paiement de la somme de 3.618,11 euros au titre des charges de copropriété.

Il sera donc considéré qu’en ne réglant pas une nouvelle fois les charges de copropriété exigibles, M. [E] [P] a porté atteinte à l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires. Ces manquements répétés à l’obligation essentielle du copropriétaire sont constitutifs d’une faute devant donner lieu à réparation du préjudice subi. M. [E] [P] sera donc condamné à payer la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [E] [P] sera condamné aux dépens.
Il sera par ailleurs condamné à payer la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,