TJ 13055, 16 juill. 2026, RG 25/04328

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Mai 2026

GROSSE :
Le 16 Juillet 2026
à Me Olivier GIRAUD
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EXPEDITION :
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N° RG 25/04328 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6WER

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 058 811 670, dont le siège social est sis [Adresse 1], et encore en ses bureaux sis [Adresse 2]

représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 28 mai 2019, la société d’HLM ERILIA a consenti à Mme [F] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], bâtiment A, entrée 3, étage 4, logement [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 472,62 euros, outre 101,38 euros, et la location d’un emplacement de stationnement n°E00600025G accessoire au logement , moyennant un loyer mensuel initial de 48,53 euros, outre 11,78 euros;
M. [P] [H] est devenu titulaire du bail ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à M. [P] [H] le 5 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 11635,19 euros en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 1er octobre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 25 juillet 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la société [Adresse 6], a fait assigner M. [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :
-       Prononcer la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire  ;
-       Condamner M. [P] [H] à régler la somme de 11964,55 euros, selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation
-       Ordonner l’expulsion de M. [P] [H] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours du commissaire de police et de la force publique si nécessaire,
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [H],
-       Condamner M. [P] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;
-       Condamner M. [P] [H] à payer à la société d’HLM ERILIA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens  .
 
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2026, date à laquelle la société D’HLM ERILIA, représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 30 avril 2026 à la somme de 20002,25 euros en précisant acoir facturé un surloyer de 2068 euros en l’absence de réponse au questionnaire d’enquêtre ressources relatif à l’occupation du parc social locatif.
M. [P] [H] a comparu en personne ; il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’il travaillait en tant qu’entrepreneur et percevait environ 2500 euros de revenus mensuels, avoir sa fille à charge et payer une pension alimentaire pour deux autres enfants ;
La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire .

I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.    
En l’espèce, il est établi que l’assignation du 23 juillet 2025 a été dénoncée le 25 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 mai 2026.
La société [Adresse 6] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
 Par conséquent la société D’HLM ERILIA, est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [P] [H] le 5 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 11635,19 euros en principal.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 novembre 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit au 5 novembre 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

M. [P] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [P] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 668,68 euros au total ;
La société D’HLM ERILIA fait en outre la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail à usage d’habitation , le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 20002,25 euros au 30 avril 2026.
Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 132,72 euros, 181,06 euros et de 183,07 euros correspondant aux frais de procédure.
De surcroît il est relevé que des surloyers ont été facturés sur les années 2023, 2024 et 2025 jusqu’au 30 septembre 2025, que ces surloyers ont été finalement liquidés et les sommes correspondantes créditées sur le compte locatif ;
A compter du 31 janvier 2026 un surloyer de 1367,22 euros a été porté chaque mois au débit du compte locatif jusqu’au 30 avril 2026 ainsi que des frais de dossier pour 25 euros et chaque mois une pénalité de 7,62€ ;
Il est rappelé que l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose:
«L'organisme d'habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois...
À défaut et après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitation à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressource égale à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L441-8 .
L'organisme d'habitation à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en conseil d'État. 
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent la période de retard est liquidé définitivement . »
Dans le cadre d'une procédure de référé, il appartient donc à l'organisme qui fonde ses prétentions sur une créance de ce type, de justifier qu'il a formellement respecté les prescriptions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation;
Or le bailleur ne verse aux débats aucun courrier de mise en demeure exigé par le texte susvisé informant le locataire qu'en l'absence de transmission des documents sollicités justifiant de ses ressources, un supplément de loyer de solidarité sera appliqué ainsi qu’une indemnité de frais de dossier de 25€, outre une pénalité de retard de 7,62€ par mois de retard;
Aucune pièce produite ne permet au tribunal de vérifier le montant du supplément de loyer de solidarité facturé à M. [P] [H] à compter du 31 janvier 2026 jusqu’au 30 avril 2026 ;
Il y a donc lieu de déduire du montant de la créance, la somme de 5524,36 euros ;
Une créance certaine, liquide et exigible est ainsi établie à hauteur de la somme de 14452,89 euros au 30 avril 2026, M. [P] [H] est condamné à payer la somme de 14452,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte actualisé produit établit que la condition légale de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des contentieux de la protection ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire.
En conséquence, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire au 5 novembre 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [P] [H]et celle tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 7] et emplacement de stationnement n°E00600025G , selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
L’expulsion de M. [P] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux prévus par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et avec le concours de la force publique si besoin est ;
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
 
Sur les demandes accessoires
M. [P] [H] qui succombe principalement supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;
L’équité commande en outre de condamner M. [P] [H] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .
Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DECLARONS la société D’HLM ERILIA, recevable en ses demandes,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ,
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 5 novembre 2024,
REJETONS la demande de délais de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNONS l’expulsion de M. [P] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 7] et emplacement de stationnement n°E00600025G, si besoin est avec le concours de la force publique,
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,
DISONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,
FIXONS à la somme de 668,68 euros, l’indemnité d'occupation mensuelle due par M. [P] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,
CONDAMNONS M. [P] [H] à payer à la société [Adresse 6], la somme de 14452,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
CONDAMNONS M. [P] [H] à payer à la société D’HLM ERILIA l’indemnité d'occupation mensuelle fixée à 668,68 à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la libération complète des lieux,
CONDAMNONS M. [P] [H] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [P] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation,
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire,
DISONS n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE                                                                              LA VICE-PRESIDENTE