TJ 13055, 4 juin 2026, RG 25/02910

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :
Le 04 Juin 2026
à Me Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, Me Karine CATHERINEAU-ROUX
Le ...................................................
à Me ...............................................

EXPEDITION :
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N° RG 25/02910 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6OBM

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Y]
né le 22 Mars 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [K] [C]
née le 05 Décembre 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [N] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Karine CATHERINEAU-ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [A] [X], demeurant [Adresse 2] (Décédé)

EXPOSE DU LITIGE
M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C], propriétaires d’un appartement situé [Adresse 3], à MARSEILLE (13002), donné à bail à Mme [R] [X] épouse [N] et M. [A] [X], leur ont délivré un congé aux fins de reprendre le logement pour l'habiter le 10 mars 2022 à effet du 28 février 2025, puis les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025 en validation de ce congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation .
M. [A] [X], père de Mme [R] [X] épouse [N], est décédé le 29 novembre 2020.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 12 mars 2026, date à laquelle les parties ont été représentées par leur avocat respectif ;
Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [R] [X] épouse [N], demande au juge des contentieux de la protection de :
Constater l’indécence du logement
Prendre acte des demandes de travaux antérieures au congé délivré aux locataires
Constater le caractère frauduleux du congé
Constater que les consorts [W] [C] ne justifient pas d’un motif sérieux leur permettant d’exercer une reprise sur le logement loué
Prononcer la nullité du congé délivré à Madame [N]
débouter M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] de l’intégralité de leurs demandes en ce compris leur demande d’expulsion contre Madame [N];
A titre subsidiaire,
lui octroyer 36 mois de délai pour quitter les lieux ;
A titre reconventionnel
condamner M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] à lui payer une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance du congé abusif ;
condamner M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] à lui payer une somme mensuelle de 325 euros depuis leur acquisition des lieux et ce jusqu’à la réalisation des travaux permettant de retrouver un caractère décent, soit au jour des conclusions, une somme de 16 575 euros à parfaire ;
condamner M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] à lui payer une somme mensuelle de 301 euros au titre des allocations logement supprimées depuis mai 2024 et ce, jusqu’à reprise du versement des allocations conditionnées à la réalisation des travaux rendant le logement enfin décent ;
condamner M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comme en matière d’aide juridictionnelle ;
Au soutien de ses prétentions, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, Mme [R] [X] épouse [N] fait valoir que le congé n’est pas valide car, d’une part, les bailleurs ne justifient pas de la réalité de leur volonté de reprise, que le congé a été délivré dans un but spéculatif pour éviter d’être contraints de réaliser les travaux nécessaires, et d’autre part, car le logement qu’elle occupe depuis 1992 est indécent et que le 8 septembre 2021 Madame [P] a relancé l’agence POURTAL pour que des travaux soient réalisés afin de remédier aux désordres importants qu’elle subissait et qu’au jour du congé, les requérants connaissaient l’état du logement ; elle ajoute que la CAF a suspendu le versement des allocations de logement depuis le 6 mai 2024 au motif de l’indécence du logement ; la défenderesse en conclut que le congé avait pour but d’éluder l’obligation de remise en état des lieux et qu’en conséquence ce congé est nul et que les requérants doivent être donc déboutés de leur demande d’expulsion;
S’agissant de sa demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux, la défenderesse, se fondant sur les articles L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, expose que son état de santé est fragile et que, depuis que le congé a été délivré, elle souffre de dépression. En outre, elle mentionne ne disposer que de faibles revenus et avoir des difficultés à trouver un logement, malgré ses demandes DALO.
S’agissant de ses demandes formées à titre reconventionnel, Mme [R] [X] épouse [N] fait valoir que le logement est dans un état déplorable et évalue son préjudice à hauteur de 50% du loyer soit 325 euros × 4 ans et 3 mois = 16, 575 euros. En outre, la défenderesse fait valoir qu’elle verse mensuellement la totalité des loyers puisque les allocations logement, d’un montant mensuel de 301 euros, ne sont plus versées au bailleur depuis mai 2024 du fait de l’indécence des lieux.

Suivant conclusions en réplique n°2 visées par le greffe le 12 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] demandent au juge des contentieux de la protection de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer valide le congé signifié le 10 mars 2022 à effet au 28 février 2025;
ordonner l’expulsion de Mme [R] [X] épouse [N] et M. [A] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [N] et M. [A] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé (531, 29 euros), plus provision sur charges (118 euros) et sur la taxe d’ordures ménagères (20, 08 euros), soit la somme de 669, 37 euros à compter du 1er mars 2025 jusqu’à leur départ effectif des lieux ;
débouter Mme [R] [X] épouse [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [N] et M. [A] [X] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du congé et de la sommation.
Au soutien de leurs prétentions, M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] font valoir, se fondant sur les articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, qu’à la date du congé, ils étaient hébergés par la mère de Mme [K] [C] à [Localité 3], puis ont été contraints de prendre un logement en location à [Localité 2] en raison du maintien dans les lieux de la locataire. Ils exposent que leur volonté de reprendre le bien est justifiée par leur intention de prendre leur indépendance, de se rapprocher du lieu de travail de M. [Y] et des clients de Mme [K] [C] et de faire des économies en étant propriétaires et occupants. Ils énoncent que Madame [R] [X] épouse [N], ne fait pas la démonstration du caractère frauduleux du congé, précisant que le moyen tiré de l’indécence du logement ne permet pas de faire obstacle au congé. En outre les requérants indiquent qu’ils n’ont nullement acquis la totalité de l’immeuble et qu’en tout état de cause le fait d’être propriétaire de plusieurs biens immobiliers n’est pas de nature à s’opposer au caractère réel et sérieux de reprise ;
S’agissant des demandes reconventionnelles formées par Mme [R] [X] épouse [N], M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] font valoir, au visa des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, n’avoir eu connaissance de la potentielle indécence du logement qu’à compter du rapport des COMPAGNONS BATISSEURS en date du 11 mars 2024 et qu’à l’occasion d’un précédent congé pour reprise du 18 février 2022 à effet au 1er février 2023 comportant des dates erronées, Madame [N] n’a jamais fait état d’une quelconque problématique d’indécence du logement.
Ils déclarent que les consorts [X] occupent les lieux depuis le 28 février 1992 et ont laissé la situation se dégrader, précisant avoir acquis le bien seulement le 2 septembre 2021, qu’ils n’ont jamais cherché à se soustraire à leurs obligations et ont effectué des travaux à la demande des locataires , que de nombreux travaux ont été réalisés postérieurement au rapport des Compagnons Bâtisseurs du 20 février 2025 et qu’aucune anomalie électrique pouvant relever du champ de l’indécence ne subsiste.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux, les requérants opposent que Madame [N] a déjà bénéficié d’un délai de fait de 4 ans et qu’elle ne justifie que d’une seule démarche de relogement ;
Les demandeurs expliquent enfin que c’est à tort que la défenderesse déclare avoir payé l’entier loyer à compter de la décision de conservation des allocations logement par la Caisse d’allocations familiales et qu’à compter du mois de juin 2024, Madame [N] n’a réglé que le loyer résiduel auquel elle restait tenue ce jusqu’au 28 février 2025 date d’effet du congé, et qu’à compter de cette date elle était redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant total du dernier loyer, ne pouvant plus prétendre au versement d’allocations de logement ;
Ils ajoutent que les demandes indemnitaires ne sont pas suffisamment étayées, que le lien entre l’état de santé de la requise et la délivrance du congé n’est pas établi et qu’aucun préjudice de jouissance ne peut être alloué s’il s’agit d’une occupation sans droit ni titre.
La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité
M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] justifient par l’attestation produite, avoir acquis par acte notarié reçu le 2 septembre 2021 par Maître [T] [J] notaire à [Localité 4], trois appartements dont le lot numéro neuf , 2ème étage porte gauche au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Cet appartement correspond au bien immobilier objet de la présente procédure.
Justifiant être propriétaires indivis de ce bien immobilier et partant de leur qualité à agir, M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] sont en conséquence recevables en leurs demandes.
Sur les demandes à l’encontre de M. [A] [X]
Il est justifié par l’acte de décès produit aux débats que M. [A] [X] est décédé le 29 novembre 2020 ;
L’extinction de l’instance à l’égard de M. [A] [X] décédé, sera constatée ;
Sur la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.
Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer ou installer ses ascendants sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.
Il est de principe que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité.
En l’espèce, un contrat de bail a été conclu entre Mme [Q], représentée par son mandataire la société POURTAL, et M. [A] [X] le 28 février 1922, avec date de prise d’effet au même jour, pour une durée de trois ans, bail renouvelé par tacite reconduction à dix reprises et arrivant à échéance le 27 février 2023.
Le congé délivré par les nouveaux bailleurs signifié le 10 mars 2022 à effet au 28 février 2025 , a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail précitée.
Il sera relevé en outre que le congé mentionne le motif, la reprise du bien, et mentionne l’identité des bailleurs – repreneurs. Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.
Le congé délivré mentionne que « ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement pour l’occuper ».
Mme [R] [X] épouse [N] conteste la réalité du congé en faisant valoir que les requérants n’établissent pas la réalité de leur volonté de reprise.
Il résulte de l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n'est pas une condition de sa validité. Il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise
Le juge doit se placer à la date de délivrance pour apprécier si ce motif était réel et sérieux.
Il ressort des pièces produites que M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] ne bénéficient pas d’un logement pérenne ; M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] justifient qu’à la date du congé ils étaient domiciliés chez la mère de Madame [K] [C], Mme [Z], [Adresse 5], à [Localité 6] ; qu’après avoir été hébergés par Madame [Z] à [Localité 3], ils ont souhaité prendre leur indépendance, et ont choisi notamment pour des raisons professionnelles, de s’installer à [Localité 2] et ils produisent aux débats l’avenant au contrat de travail de M. [E] [Y] ainsi que le bail qu’ils ont récemment conclu pour un logement meublé à [Localité 2] dans l’attente de la libération de celui objet du présent litige.
Mme [R] [X] épouse [N] soutient que les bailleurs ne justifient pas de la réalité de leur volonté de reprendre leur logement pour l’occuper et agissent dans un but spéculatif, qu’ils pouvaient se loger dans un autre appartement de l’immeuble leur appartenant et qu’ils ont délivrer le congé pour éviter d’être contraints de réaliser les travaux nécessaires dans l’appartement litigieux ;
Toutefois, il n’appartient pas à la défenderesse d’apprécier si M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] auraient dû reprendre l’un des autres appartements leur appartenant dans l’ensemble immobilier, qui seraient en meilleur état, M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] restant seuls maîtres de la décision relative au choix de leur résidence principale . En outre, Mme [R] [X] épouse [N] n’apporte aucun élément démontrant la volonté spéculative des bailleurs .
De surcroît, il est observé qu’à l’exception d’échanges de courriels au mois de septembre 2021 concernant le remplacement d’un robinet de la salle de bains, des carreaux de la douche et la réparation d’un radiateur et dont les travaux ont été effectués en février 2022, l’ensemble des pièces produites par Madame [R] [X] épouse [N] concernant les désordres affectant son logement et dont les bailleurs avaient connaissance sont postérieures à la date de délivrance du congé;
Il ne peut donc être affirmé que c'est pour échapper à leurs obligations que les bailleurs ont finalement délivré un congé aux fins de reprise pour habiter;

En tout état de cause, une procédure d’indécence ne fait pas obstacle à la reprise du logement par le bailleur dans les termes fixés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La défenderesse sur laquelle pèse la charge de la preuve ne démontre l’absence du caractère réel et sérieux du congé et que le congé serait frauduleux ;

Force est de constater que le congé pour reprise signifié le 10 mars 2022 par M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] à Mme [R] [X] épouse [N] répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 28 février 2023 .
Dès lors, le caractère réel et sérieux de la volonté de reprise du bien par les requérants est établi et le congé ne pourra qu'être validé par le tribunal de céans et il sera en conséquence constaté que le bail liant les parties a été résilié de plein droit par l’effet du congé signifié le 10 mars 2022 à effet au 28 février 2025 .
Mme [R] [X] épouse [N] qui n'a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 28 février 2025 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec si besoin est le concours de la force publique;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Depuis le 28 février 2025, Mme [R] [X] épouse [N] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour les bailleurs.
En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en condamnant Mme [R] [X] épouse [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer et provisions sur charges et sur taxe sur ordures ménagères, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 669,37 euros au total, et ce à compter du 1 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.
Sur la demande à titre subsidiaire de délai supplémentaire pour quitter les lieux
L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d' habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l' habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

L'article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l' article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l' exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l'occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,
Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d'apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.
Il est précisé que les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne s’appliquent pas en l’espèce ;
Au cas présent, Mme [R] [X] épouse [N] âgée de 64 ans occupe les lieux depuis de nombreuses années. Elle justifie avoir des troubles de l’humeur et souffrir d’un état dépressif. Ses ressources mensuelles totales sont d’environ 900 euros ;
Toutefois, alors que le congé a été délivré le 10 mars 2022 à effet du 28 février 2025, elle ne justifie avoir déposé une demande DALO qu’au dernier trimestre 2024 rejetée pour motif d’incohérences dans la demande et ne justifie pas de la date d’une demande de logement social ;
De plus, les requérants, un jeune couple, ont manifesté leur intention de résider dans le logement litigieux dont ils sont propriétaires à compter du mois de mars 2022, pour éviter de payer un loyer en plus.
Mme [R] [X] épouse [N] a déjà bénéficié, de fait, d'un délai de près de 4 ans pour quitter les lieux et dans tous les cas supérieur à un an depuis la date d’effet du congé ;
Dans ces conditions, sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour congé abusif
Le congé étant déclaré valide, il convient de rejeter par conséquent, la demande indemnitaire formée par Mme [R] [X] épouse [N] en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance d’un congé abusif.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour indécence du logement
L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant ;

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement est distincte de celle d’insalubrité dont les conséquences sont expressément prévues par la loi.

Par ailleurs, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
[…]
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’étant produit aux débats, le logement est réputé avoir été en bon état à la prise de possession des lieux ;

Il ressort du rapport technique initial effectué par les COMPAGNONS BATISSEURS et transmis au bailleur le 11 mars 2024, à la suite de leur visite du logement en date du 28 février 2024, que plusieurs désordres relevaient de l’indécence et du manque d’entretien par le propriétaire. Ces désordres sont relatifs au dysfonctionnement de l’interphone et de la sonnette, à une fissure au-dessus d’une porte d’une chambre et à des trous sur un caisson de la salle de bain.
Le 8 mars 2024, le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 2] a mis en demeure M. [E] [Y] de justifier de la réalisation de plusieurs travaux dans un délai d’un mois.
Le 6 mai 2024, la Caisse d’allocations familiales a dressé un constat de non-décence et a procédé à la conservation de l’allocation logement.
Un nouveau diagnostic a été réalisé le 14 octobre 2024, le rapport ayant été envoyé le 17 octobre 2024 aux bailleurs et au locataire, lequel constate que les bailleurs ont remédié à plusieurs désordres, mais que plusieurs causes d’indécence, relevant de la responsabilité des bailleurs, persistent, tels que des prises non branchées à la terre, la présence d’humidités et de moisissures et l’absence de système de ventilation efficace.
M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] démontrent avoir tenté de procéder à des travaux à la suite du dit diagnostic mais s’être heurtés à l’indisponibilité de la fille de Mme [R] [X] épouse [N]. Ils justifient que des travaux ont été réalisés dans la salle de bain, les WC et la cuisine au cours du mois d’octobre 2024 et début décembre 2024.
Au surplus, les bailleurs démontrent qu’antérieurement au diagnostic réalisé le 14 octobre 2024, ils se sont montrés diligents pour effectuer des travaux à la demande de la locataire, ils ont fait notamment prévu l’intervention d’un technicien le jour même où Mme [R] [X] épouse [N] a mentionné ne plus avoir d’eau chaude (le 30 janvier 2023).
Un nouveau diagnostic a été établi à la demande de la Caisse d’allocations familiales, après une visite des lieux en date du 19 février 2025, après un report dû à l’annulation par la fille de Mme [R] [X] épouse [N]. Il est constaté qu’il a été remédié à plusieurs dysfonctionnements. Néanmoins, il subsiste de la moisissure et de l’humidité dans le placard de cuisine, l’humidité au niveau des plinthes a été mal traitée, une fissure demeure dans une chambre et aucune ventilation basse n’est présente dans la salle de bain et la cuisine.
Il ressort des courriels échangés entre les parties postérieurement à ce diagnostic, que les bailleurs ont dû relancer à plusieurs reprises la fille de Mme [R] [X] épouse [N] afin de pouvoir réaliser les travaux décrits par le dernier diagnostic. Lesdits travaux ont été réalisés entre le 29 et le 30 octobre 2025.
Selon un rapport d’expertise établi par la société PELISSIER DIAGNOSTIC IMMOBILIER le 3 février 2026, le logement occupé par Mme [R] [X] épouse [N] présente « des anomalies électriques pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent ».
Toutefois, il convient de relever que les bailleurs justifient avoir entrepris certains travaux notamment liés aux anomalies électriques dès le 14 octobre 2024. C’est donc à tort que le rapport d’expertise en date du 3 février 2026 leur reproche ce dysfonctionnement.
Pour autant, ledit rapport d’expertise constate que les bailleurs n’ont pas remédié à l’existence d’humidité et à l’absence de ventilation dans la salle de bain et de la cuisine.
La défenderesse fait valoir que les bailleurs avaient connaissance de ces désordres dès son mail du 8 septembre 2021. Toutefois, il ressort des dires mêmes de cette dernière dans ledit courriel qu’elle indique il existe un « risque » que de l’humidité se créé au niveau des murs, l’humidité n’était donc pas à cette date un désordre actuel dans le logement.
Dès lors, il y a lieu de considérer que les bailleurs ont pris connaissance des problèmes de ventilation et d’humidité à compter du premier rapport technique mandaté par la Caisse d’allocations familiales qui leur a été transmis le 11 mars 2024.
Le congé pour reprise délivré le 10 mars 2022 était à effet au 28 février 2025, soit près d’un an après date retenue à laquelle les bailleurs ont été informés de certains problèmes d’indécence;
Les désordres constatés relevant pour certains de l’indécence engagent la responsabilité des bailleurs qui ont manqué à leurs obligations légales ; toutefois il est également relevé que les travaux ont été réalisés par les bailleurs qui se sont montrés diligents dans des délais très raisonnables, bailleurs qui établissent que la requise n’était pas toujours disponible pour accueillir les entreprises mandatées , qui de ce fait a retardé la réalisation de certains travaux et dont il est également démontré un défaut d’entretien du logement; de surcroît, il est relevé que depuis le mois de mai 2024, les allocations de logement ayant été suspendues pour le motif d’indécence, Mme [R] [X] épouse [N] ne règle que la part du loyer résiduel depuis cette date et ne démontre pas que ses problèmes de santé ont été aggravés du fait de l’état de son logement;
Au vu de ces éléments, de la durée et de la nature des désordres, il sera accordé à Mme [R] [X] épouse [N] une somme qui sera fixée à 15% du montant du loyer hors charges de 531,29 euros soit un total de 956 euros en réparation du préjudice de jouissance subi sur la période à compter du mois de mars 2024 au mois de février 2025;

Il convient donc de condamner M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] à payer à Mme [R] [X] épouse [N] la somme de 956 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre des allocations logement supprimées
Il ressort des quittances de loyer produites que les allocations logements ont fait l’objet d’une conservation par la Caisse d’allocations familiales à compter du loyer du mois de juin 2024 et que depuis cette date et jusqu’au mois de février 2025 inclus, Mme [R] [X] épouse [N] ne règle que la part du loyer résiduel.
Il est rappelé que l'occupant sans droit ni titre ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, étant relevé que le congé pour reprise à effet au 28 février 2025 est validé, Mme [R] [X] épouse [N] est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025 et est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation de 669,37 euros à compter de cette date et non plus de la part du loyer résiduel ;
Dès lors, la demande indemnitaire formée par Mme [R] [X] épouse [N] au titre des allocations logement supprimées sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Mme [R] [X] épouse [N], qui succombe principalement, sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens, à l’exclusion du coût du congé reste qui reste à la charge des requérants, dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle ;
L’équité au regard de la situation respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [E] [Y] et de Mme [V] [K] [C] qui seront déboutés de leur demande de ce chef.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.
1PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
Constate l'extinction de l' instance à l'égard de M. [A] [X] en raison de son décès, survenu le 29 novembre 2020 ;
Déclare M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] recevables en leurs demandes à l’encontre de Mme [R] [X] épouse [N];
Constate la validité du congé pour reprise délivré le 10 mars 2022 à effet au 28 février 2025;
Constate que le bail d'habitation liant les parties est résilié de plein droit par l'effet du congé au 28 février 2025 ;
Dit que Mme [R] [X] épouse [N] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 6], à [Localité 5] depuis le 28 février 2025 ;
Ordonne en conséquence à Mme [R] [X] épouse [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;
Dit qu’à défaut pour Mme [R] [X] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de 8 jours susvisé, M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejette la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
Condamne Mme [R] [X] épouse [N] à payer à M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du dernier loyer et des provisions sur charges et sur taxe sur ordures ménagères qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 649,29 euros, ce à compter du 28 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;
Rejette la demande indemnitaire de Mme [R] [X] épouse [N] au titre de la délivrance d’un congé abusif ;
Condamne M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] à payer à Mme [R] [X] épouse [N] la somme de 956 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Rejette la demande indemnitaire de Mme [R] [X] épouse [N] au titre des allocations de logement supprimées ;
Condamne Mme [R] [X] épouse [N] aux dépens à l’exclusion du coût du congé reste qui reste à la charge des requérants, dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle ;
Déboute M. [E] [Y] et Mme [V] [K] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [R] [X] épouse [N] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande, différente, plus ample ou contraire ;
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE