TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/06325

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 09 Février 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Catherine GAUTHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 Avril 2026
à Mme [X] [F]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06325 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EJV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [X] [F]
née le 17 Septembre 1998 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [V] [J]
né le 14 Mars 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2024, M. [D] [O] a consenti à Madame [X] [F] et M. [V] [J] un bail portant sur un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 690 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n°A10344132912 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer à Madame [X] [F] et M. [V] [J] un commandement de payer la somme principale de 2.446 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Madame [X] [F] et M. [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [X] [F] et M. [V] [J] et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;Les condamner à payer la somme de 2.753,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2025 sur la somme de 2.446 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Les condamner au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l’audience du 9 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Action Logement, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, soutenues oralement en indiquant que Madame [X] [F] et M. [V] [J] avaient repris le paiement des loyers et qu’elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement mais s’opposait à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [X] [F] a comparu et a reconnu le montant de la dette locative. Elle a demandé l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en expliquant percevoir des revenus de l’ordre de 1.070 euros par mois. Elle a précisé avoir commencé à rembourser sa dette locative par un échéancier de 100 euros par mois depuis septembre 2025, à l’exception de décembre.

Cité à personne, M. [V] [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
· Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n°A10344132912 signé entre M. [D] [O] et la société Action Logement Services le 10 mai 2024 qui stipule (article 8.1) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 2.803,48 euros au bailleur au titre des impayés de Madame [X] [F] et M. [V] [J].
La caution ayant réglé à la place des locataires, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.
Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 février 2026, et à la CCAPEX le 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, il ressort des pièces de la procédure que les causes du commandement de payer du 16 janvier 2025 qui vise la clause résolutoire prévue au contrat de bail n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 mars 2025, conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives émises ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de janvier 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 2.753,48 euros correspondant aux garanties payées par elle et déduction faite du versement des locataires d’un montant de 50 euros.

Subrogée dans les droits et actions de M. [D] [O], la société Action Logement Services est fondée en sa demande. Madame [X] [F] et M. [V] [J] seront condamnés à payer la somme de 2.753,48 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté à l’échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2025 sur la somme de 2.446 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il n’est pas contesté que Madame [X] [F] et M. [V] [J] ont repris le paiement intégral des loyers. Au regard de ces éléments, de l’ancienneté du bail, des propositions de règlement formulées et de l’accord du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Des délais de paiement seront octroyés d’office à M. [V] [J] selon des modalités identiques.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
· à défaut pour Madame [X] [F] et M. [V] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
· Madame [X] [F] et M. [V] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [F] et M. [V] [J] supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la situation économique respective des parties, la demande de la société Action Logement Services en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS