TJ 13055, 16 juill. 2026, RG 25/05238

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Mai 2026

GROSSE :
Le 16 Juillet 2026
à Me Elsa FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 Juillet 2026
à Me Cécile BERNHARD
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05238 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65QK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 415 750 868, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [O],
né le 30 avril 1980 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Cécile BERNHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 30 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société 3F SUD a fait assigner M. [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :
- déclarer la société 3F SUD recevable en ses demandes
--prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de M. [R] [O]
-condamner M. [R] [O] à payer la somme de 2741,87 euros selon décompte au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, à parfaire au jour de l’audience
-prononcer l’expulsion immédiate de M. [R] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,
- condamner M. [R] [O] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges et indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,
- condamner M. [R] [O] à verser à la société 3F SUD la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [R] [O] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer;
-ne pas écarter l’exécution provisoire de droit
-débouter M. [R] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions
L'affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 7 mai 2026.
A cette audience, la société 3F SUD, représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2357,11 euros au 30 avril 2026 ;
Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [R] [O] demande au juge des référés de :
A titre principal
-dire et jugements que les manquements reprochés à M. [R] [O] ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail verbal ce d’autant que le paiement du loyer a repris depuis le mois de janvier 2026 et que le plan d’apurement mis en place est respecté
-débouter la société 3F SUD de sa demande de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de sa demande en paiement d’indemnités mensuelles d’occupation
-constater la bonne foi de M. [R] [O]
-ordonner l’homologation et plan d’apurement et au besoin apprécier la situation personnelle et fixer un échéancier sur 36 mois
A titre subsidiaire
-limiter la condamnation de M. [R] [O] au seul montant du loyer et des charges effectivement et contradictoirement établis après imputation des sommes déjà versées et régularisations intervenues
-dire que les intérêts au taux légal ne courront au plus tôt qu’à compter de l’assignation
A titre infiniment subsidiaire si la résiliation du bail devait être prononcée
-fixer l’effet de la résiliation à la date du jugement à intervenir
-dire que M. [R] [O] sera redevable jusqu’à cette date des loyers et charges dues puis postérieurement d’une indemnité d’occupation strictement limitée à la valeur locative , ne pouvant excéder le montant du dernier loyer charges justifiées comprises
-accorder à M. [R] [O] les plus larges délais pour quitter les lieux et apurer sa dette et inviter les services sociaux compétents à intervenir pour la recherche d’une solution de relogement
En tout état de cause
-rejeter la demande de la société 3F SUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou à tout le moins en réduire substantiellement le montant
-dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles
-laisser tout ou partie des dépens à la charge de la société 3F SUD compte tenu de la situation de grande précarité de M. [R] [O] et du caractère disproportionnée de l’expulsion sollicitée

Suivant conclusions récapitulatives et en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la société 3F SUD, représentée par son avocat, au visa du plan d’apurement signé le 4 décembre 2025 et de l’existence bail verbal, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2357,11 euros au 30 avril 2026 et modifie ses demandes concernant l’expulsion en demandant au juge des référés de :
-autoriser M. [R] [O] à s’acquitter de la dette locative par 35 acomptes de 55 euros par mois pendant 35 mois et une 36ème correspondant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois;
-Rappeler que ces sommes sont dues en sus du loyer et des charges courantes à leur date d’exigibilité
A défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer et des charges courantes à leur date d’exigibilité :
l’expulsion immédiate de M. [R] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,
- condamner M. [R] [O] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges et indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,
- condamner M. [R] [O] à verser à la société 3F SUD la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [R] [O] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer;
-ne pas écarter l’exécution provisoire de droit
-débouter M. [R] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions
A l’audience la société 3F SUD a indiqué qu’un échéancier avait été conclu et qu’elle était d’accord pour un maintien dans les lieux ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur la recevabilité
L’article 24 II et l’article 24 III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation du 29 septembre 2025 a été dénoncée le 30 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 13 novembre 2025 ;
La société 3F SUD justifie en outre avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 22 novembre 2023 ;

La société 3F SUD est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond
Sur l’existence d’un bail verbal
L'article 1714 du Code civil dispose que : « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».
Le bail est ainsi un contrat consensuel qui peut être établi par écrit ou verbalement; c'est à celui qui invoque un bail qu'il incombe d'établir un accord de volontés portant tant sur la nature du contrat que sur ses éléments essentiels, soit son objet, son prix, sa durée. La preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques.
L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable au litige dispose que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise : [...] 2° Le nom ou la dénomination du locataire ; [...] Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. .... ». La violation de ces règles de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est sanctionnée par la nullité relative, dont seul le locataire peut se prévaloir.
Aux termes de l'article 1715 du Code civil, relatif à la preuve du bail verbal , « si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail ».
Ainsi, la preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose. Le bail verbal qui n'a pas reçu commencement d'exécution ne peut être prouvé que par écrit (ou par serment ou aveu). Si le bail verbal a reçu commencement d'exécution, sa preuve est libre.
Une fois établi le commencement d'exécution, tous les modes de preuve sont admissibles. La preuve de l'exécution d'un bail verbal résulte de plusieurs indices : occupation matérielle des lieux, paiement d'un loyer ou délivrance de quittances pouvant constituer des indices. Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d' habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.
En l'espèce, la société 3F SUD rapporte la preuve du commencement d’exécution par un décompte attestant du paiement des loyers et charges en contrepartie de l’occupation des lieux litigieux sis [Adresse 3] ;
M. [R] [O] ne conteste pas être liée à la société 3F SUD par un bail verbal portant sur l’appartement susvisé ; il ne conteste pas plus le montant du loyer et des provisions sur charges ; 
Les éléments objectifs apportés démontrent une occupation continue des lieux qui ne relève pas d'une simple tolérance du propriétaire et la requérante établit la preuve d'une contrepartie financière à l'occupation des lieux et donc de l'existence d'une volonté commune et certaine des parties de se lier par un bail verbal .
Le bail unissant les parties étant verbal mais à usage d’habitation, il est régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail verbal, l'expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation
En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Il est rappelé que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n'est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d'exécution ses obligations ;

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.
Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision. La bonne foi dans l'exécution du contrat peut être prise en compte.
La société 3F SUD demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et charges;

En effet le bail verbal ne contient pas de clause résolutoire dont les effets pourraient être neutralisés ;

Il résulte des décomptes produits aux débats et actualisé au 30 avril 2026 que si depuis le mois de janvier 2022, M. [R] [O] a manqué à son obligation de paiement de ses loyers et charges à de multiples reprises, la dette est désormais contenue et les parties ont convenu d’un plan d’apurement signé le 4 décembre 2025 qui est respecté;

Le montant du loyer est de 337,37 euros et les provisions sur charges sont de 53,77 euros ;
Tous les mois depuis plusieurs mois, M. [R] [O] règle la somme de 500 euros et fait preuve de bonne foi dans l’exécution du bail;
De surcroît, M. [R] [O] justifie être au chômage et percevoir 717,60 euros d’ARE ; il indique être séparé et en procédure devant le juge aux affaires familiales pour la résidence, le droit de visite et d’hébergement et la contribution alimentaire pour son enfant ;

Les manquements constatés qui ont cessé ne sont pas, séparément ou considérés dans leur ensemble, d'une gravité suffisante justifiant en l'état la résiliation du bail , étant observé que celle-ci, et l'expulsion subséquente, aurait pour M. [R] [O] et sa famille des conséquences disproportionnées.

Il y a lieu en conséquence débouter la société 3F SUD de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail verbal liant les parties aux torts exclusifs de M. [R] [O] ;

Le bail verbal liant les parties n’étant pas résilié, la société 3F SUD sera déboutée de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;
Le bail litigieux n’étant pas résilié il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de M. [R] [O] formulées à titre infiniment subsidiaire ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
La société requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant, la mise en demeure du 13 juin 2024, le commandement de payer du 11 décembre 2024, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les justificatifs des régularisations de charges depuis l’année 2019, le plan d’apurement signé, ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 2357,11 euros au 30 avril 2026.
M. [R] [O] ne justifie pas avoir réglé d’autres sommes que celles portées au crédit du décompte actualisé ;
Une créance certaine, liquide et exigible étant établie à hauteur de 2357,11 euros au 30 avril 2026, M. [R] [O] est condamnée au paiement de la somme de 2357,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 22 novembre 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l’espèce, le bailleur sollicite dans ses conclusions l’octroi de délais de paiements sur 36 mois avec une mensualité de d’apurement de 55 euros ;

M. [R] [O] sollicite l’homologation du plan d’apurement signé ou au besoin de fixer un échéancier sur 36 mois afin d’apurer sa dette ; il justifie percevoir 717,60 euros d’ARE ; il indique être séparé et en procédure devant le juge aux affaires familiales pour la résidence, le droit de visite et d’hébergement et la contribution alimentaire pour son enfant ;

Le décompte actualisé produit établit la reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail verbal, des situations respectives des parties, de la bonne foi du défendeur et de la situation sociale et économique de M. [R] [O] qui apparait en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal précité, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires
M. [R] [O] dont la défaillance est à l’origine de la présente procédure supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié, lesquels seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle.
Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société 3F SUD les sommes exposées par elle dans la présente instance.
Enfin aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit ;
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,
DECLARE la société 3F SUD recevable en ses demandes ;
CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant M. [R] [O] à la société 3F SUD portant sur un appartement sis [Adresse 3];
DEBOUTE la société 3F SUD de sa demande tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] [O] et de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;
CONDAMNE M. [R] [O] à payer à la société 3F SUD, la somme de 2357,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE M. [R] [O] à s’acquitter de la dette sur une période de 36 mois par 35 mensualités successives de 55 euros, payables au plus tard le 10 de chaque euros mois et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,
RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite ou du loyer et des charges courants à leur échéance, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE M. [R] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle,
REJETTE la demande de la société 3F SUD formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE