TJ 13055, 16 juill. 2026, RG 25/02070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Mai 2026

GROSSE :
Le 16 Juillet 2026
à Me Fabien BOUSQUET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 Juillet 2026
à Me Laetitia RAVIER
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02070 - N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des coprorpiétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE, domiciliée : chez Cabinet LAUGIER-FINE SAS, syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Laetitia RAVIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA est propriétaire du lot n°6 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d'arriérés de charges de copropriété, une mise en demeure de payer la somme de 1957,43 euros a été adressée le 23 juillet 2024 à la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE;

L’avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE a adressé une mise en demeure de payer la somme de 4288,69 euros à l’associé de la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA et à la SCI elle-même le 7 novembre 2024 par courriers recommandés dont les accusés de réception portent la mention “pli avisé non réclamé” ;

Ces mises en demeure étant restées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE a fait assigner la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
4379,12 € au titre des charges de copropriété impayées dues pour la période du 1er mai 2023 au 30 avril 2025605,20 € au titre des frais nécessaires180€ au titre des frais entrant dans les dépensle tout avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 date de la mise en demeure, et avec capitalisation des intérêts
1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de la signification d ela décision à intervenir .
L'affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi, a été retenue à l'audience du 7 mai 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 6099,91 € euros au titre des charges de copropriété impayées dues pour la période du 1er mai 2023 au 1er mai 2026 , 605,20 € au titre des frais nécessaires et 237,65€ au titre des frais entrant dans les dépens ;
Le syndicat des copropriétaires a précisé que les sommes réclamées étaient postérieures au jugement du 20 septembre 2023 , que le décompte était expurgé des appels de copropriétaires défaillants ; il a fait valoir que la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA n’a pas contesté l’assemblée générale dans le délai légal de 2 mois à compter de la notification du PV d’AG de juillet 2025 et souligne avoir notifié les actes à la dernière adresse connue du copropriétaire ;
Le syndicat des copropriétaires requérant s’oppose à la demande délais de paiement formulée à titre subsidiaire en faisant valoir que la SCI ne justifie pas avoir des difficultés de loyers impayés, que le dernier règlement est intervenu en juin 2021 et que l’échéancier en place convenu avec le gérant de la SCI n’a pas été respecté; il ajoute que l’immeuble est en grande fragilité , 2 des copropriétaires ne s’acquittant pas des charges ;

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA a été représentée par son avocat et suivant conclusions n°2 soutenues à l’audience auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens demande au tribunal de :
A titre principal
-dire et juger que le montant réclamé n’est pas justifié
-dire et juger que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale de 2025 n’est pas opposable à la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA
-dire et juger que le délai de contestation de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vraisemblablement couru
-annuler l’assemblée générale de 2025, et à tous le moins les résolutions ayant voté les travaux contestés et les appels de fonds y afférents
-dire et juger que les appels de fonds issus de cette assemblée générale ne peuvent être mis à la charge de la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA
-débouter le syndicat des copropriétaires de tout ou partie de ses demandes

A titre subsidiaire
- accorder à la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA les plus larges délais de paiement sur 24 mois
-dire que les paiements interviendront sans intérêt complémentaire prendant la durée de l’échéancier

En tout état de cause
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE de sa demande de dommages et intérêts
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE à payer à la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
-rejeter l’exécution provisoire

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA indique que son représentant légal est à la fois propriétaire in personam et au titre de la SCI, qu’il est dans une situation de santé délicate en invalidité et n’a plus été capable d erégler quoi que ce soit à compter du mois de juin 2020 ;
La SCI s’oppose aux appels de fonds des copropriétaires défaillants ;
Elle fait valoir que le décompte ne mentionne pas les saisies pratiquées et suite aux saisies le compte devrait être créditeur au départ, que les décomptes sont ubuesques et elle s’interroge sur le fonctionnement de la copropriété en indiquant que les demandes sont orientées sur la SCI alors l’autre copropriétaire qui votait dans les AG avait elle-même une dette de 6000 euros  ;

Sur la question de la nullité de l’AG du 7 juillet 2025, la SCI soutient avoir écrit pour solliciter un arrangement et pour demander le procès-verbal de l’AG, n’avoir jamais eu de réponse et ne pas avoir pu engager une contestation ;
Elle ajoute que les travaux de 2025 concernent la cage d’escalier et qu’en 2024 une étude préalable devait être faite et a été refusée, la SCI souhaitant remettre ce point au vote ;

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] justifie par le relevé de propriété et le relevé des formalités des services de la publicité foncière ainsi que par l’acte de vente reçu le 1er mars 2019 par Maître [X] [G] notaire à Marseille versés aux débats, que la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA est propriétaire du lot n°6 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4];
Le syndicat requérant établit en outre par le contrat de syndic du 2 juillet 2024 et le contrat de syndic du 2 juillet 2025 que le cabinet LAUGIER-FINE a été désigné syndic de la copropriété ;
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l' article 42 de la même loi , les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
un relevé de compte arrêté au 24 septembre 2024, un décompte au 7 novembre 2024 et un relevé de compte arrêté au 5 mai 2026le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 octobre 2023 approuvant les comptes de l'exercice à compter du 1er mai 2022 au 30 avril 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 et 2024/2025l’accusé de réception du 20 octobre 2023 portant la mention « pli avisé non réclamé »le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juillet 2024 approuvant les comptes de l'exercice à compter du 1er mai 2023 au 30 avril 2024 , approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025 et rejetant la réalisation d’un plan pluriannuel de travauxla reddition des comptes de l’exercice à compter du 1er mai 2023 au 30 avril 2024le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juillet 2025 approuvant les comptes de l'exercice à compter du 1er mai 2024 au 30 avril 2025, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et 2025/2026, et votant la réalisation de travaux de rénovation de la cage d’escaliers validant le devis de la société TECHNIC BAT pour un montant de 14413,19 euros TTC et votant les appels de provisions exigibles selon la clé de répartition charges communes générales, votant le mandat donné au syndic d’engager une procédure aux fins de saisie immobilière des lots 4 et 5 et créant une provision suite à la défaillance du copropriétaire défaillant de 3150 eurosla convocation de la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA à l’AG du 2 juillet 2025 en date du 28 mai 2025, des justificatifs de la convocation de la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA à cette AG et de l’envoi du procès-verbal correspondantla reddition des comptes, l’état des dépenses et le compte de gestion de l’exercice à compter du 1er mai 2024 au 30 avril 2025le devis de la société TECHNIC-BAT en date du 13 mai 2025 pour un montant total de 14413,19 euros TTCles mises en demeuresle jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 20 septembre 2023

Il est relevé que le décompte actualisé au 5 mai 2026 est expurgé des appels de copropriétaires défaillants , le syndicat des copropriétaires ayant renoncé à cette demande ;
De surcroît les décomptes produits débutent par un solde à zéro, le premier montant de 172,50 euros correspondant à la provision sur charges du 1er mai au 31 juillet 2023 ;

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA fait valoir que suite au jugement du 20 septembre 2023 et aux saisies pratiquées le compte devrait être créditeur au 1er mai 2023 ;
Il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 20 septembre 2023 que la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 1078,91 euros comptes arrêtés au 10 mars 2023 incluant les provisions sur charges futures jusqu’au 30 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 et à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 8 décembre 2022;

La SCI défenderesse produit aux débats un procès-verbal de saisie attribution du 21 décembre 2023 pour un montant en principal de 1078,91€ au 30 avril 2023 outre les sommes de 900€ et de 150€ ainsi que les dépens correspondant à la condamnation susvisée ; Ce procès-verbal de saisie attribution comprend en outre divers frais d’actes et de signification facturés par le commissaire de justice, le montant total de la saisie étant de 3167,89 euros;

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA n’établit pas avoir réglé des sommes autres que celles au titre du jugement susvisé et au titre de la saisie attribution pratiquée ni que le solde du compte de charges de copropriété au 1er mai 2023 devrait être créditeur, le décompte produit concernant les charges de copropriété postérieures au jugement du 20 septembre 2023 ;

De surcroît, les procès-verbaux des différentes assemblées générales susvisés établissent que l’ensemble des comptes à compter du 1er mai 2023 jusqu’au 30 avril 2025 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice à compter du 1er mai 2025 au 30 avril 2026 ont été approuvés ;

La SCI défenderesse qui conteste le vote des travaux de rénovation de la cage d’escaliers sans qu’un plan pluriannuel préalable soit réalisé, fait en outre valoir qu’elle n’a pas été en mesure d’exercer utilement son droit de contestation du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2025 ; elle rappelle que la notification du procès-verbal d’assemblée générale conditionne le point de départ du délai de recours prévu à la’rtcile 42 de la loid u 10 juillet 1965 et soutient que les courriers recommandés adressés à la SCI ont été systématiquement retournés au syndic avec la mention « pli avisé non réclamé » ou « destinataire inconnu » et qu’il appartenait au syndic tenu d’une obligation de liligence et de loyauté de s’assurer de la bonne information du copropriétaire notamment en procédant à toute notification utile par un autre moyen ;

Toutefois , en application l’article 65 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire est présumé résider à l’adresse du dernier domicile connu par le syndic et le syndic est présumé avoir respecté ses obligations s’il notifie les actes à la dernière adresse connue du copropriétaire ;
Et le cabinet LAUGIER-FINE justifie avoir adressé la convocation à l’assemblée générale du 2 juillet 2025 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2025 à la dernière adresse connue de la SCI au [Adresse 5] dans le 5ème arrondissement de Marseille par courrier recommandé ;

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA ne justifie pas avoir informé le syndic d’une adresse différente de celle sis [Adresse 1] et il lui appartient de veiller à récupérer ses courriers recommandés ; il est relevé que manifestement le SCI défenderesse fait preuve de négligence sur ce point, les courriers de mise en demeure adressés par le conseil du syndicat des copropriétaires requérant à la SCI défenderesse portant la mention « pli avisé non réclamé » ;

La SCI copropriétaire qui aurait pu contester la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes si elle avait récupéré son courrier contenant le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2025, procès-verbal définitif, n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Concernant les travaux de rénovation de la cage d’escaliers, la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA n’établit pas qu’une étude préalable était indispensable ;

En tout état de cause le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille n’est pas compétent pour statuer sur la nullité d’une assemblée générale de copropriétaires ;

Il s’ensuit que la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA sera déboutée de ses demandes tendant à voir dire et juger que le montant réclamé n’est pas justifié, que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale de 2025 n’est pas opposable à la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA, que le délai de contestation de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vraisemblablement couru, annuler l’assemblée générale de 2025, et à tous le moins les résolutions ayant voté les travaux contestés et les appels de fonds y afférents, et à voir dire et juger que les appels de fonds issus de cette assemblée générale ne peuvent être mis à la charge de la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA ;

Il ressort ainsi des pièces susvisées que s'agissant des charges de copropriété proprement dites, au 1er mai 2026 la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 6099,91 euros, appel de fonds charges générales et fonds travaux du 1er mai au 31 juillet 2026 inclus ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat , notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire . Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire .
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat , voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ».
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux. Selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre. Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l' auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire , non du syndicat des copropriétaires. Ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance et ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En l'espèce, il ressort du décompte produit que le syndicat requérant sollicite au titre des frais nécessaires, des frais de mise en demeure pour 55 €, et de remise à avocat pour 550€ ;
Or le contrat de syndic prévoit que les frais de remise à avocat sont tarifés à hauteur de 183,34 euros TTC et le syndic ne justifiant pas de diligences particulièrement exceptionnelles ;

La somme de 238,34 euros sera donc retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais, les autres frais relevant des dépens ou étant arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA n’a pour sa part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE les sommes suivantes :

6099,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er mai 2026, appel de fonds charges générales et fonds travaux du 1er mai au 31 juillet 2026 inclus ;238,34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation à une somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil;
Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.
En l'espèce, la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges et a déjà été condamnée par jugement du 20 septembre 2023 à payer la somme de 1078,91€ en principal arrêtée au 30 avril 2023 ;
De surcroît la SCI défaillante ne justifie pas de difficultés dues à des loyers impayés et si elle verse aux débats un courrier adressé à l’un de ses locataires, ce courrier informe uniquement le locataire de la régularisation de la révision du loyer ;
Et, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.
En conséquence, la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA sollicite des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette ;

Le gérant de la SCI M. [U] [A] justifie être en invalidité suite à un accident et cette situation a affecté sa capacité de travail, ses revenus et l’équilibre économique de ses engagements immobiliers;
Toutefois, la SCI défenderesse a déjà été condamnée suite à des impayées de charges et il est relevé que le gérant de la SCI qui a sollicité en octobre 2025 la mise en place d’un échéancier, n’a réglé aucune somme au jour de l’audience ;

La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA n’établissant pas être en capacité de régler sa dette même dans le délai légal précité, sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires
La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût d el’assignation;
Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement;
La SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire en raison de ses difficultés locatives persistantes affectant sa trésorerie, de la situation personnelle et financière de son gérant et que l’exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives au regard de la situation du débiteur ;
Toutefois la copropriété composée de trois copropriétaires est également en difficulté pour engager des travaux de préservation de l’immeuble , deux des copropriétaires de s’acquittant pas des charges ;
Il s’ensuit que l’exécution provisoire de la présente décision ne sera pas écartée ;
PAR CES MOTIFS
Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] , représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE , recevable en ses demandes;

Déboute la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA de ses demandes tendant à voir dire et juger que le montant réclamé n’est pas justifié, que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale de 2025 n’est pas opposable à la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA, que le délai de contestation de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vraisemblablement couru, annuler l’assemblée générale de 2025, et à tous le moins les résolutions ayant voté les travaux contestés et les appels de fonds y afférents, et à voir dire et juger que les appels de fonds issus de cette assemblée générale ne peuvent être mis à la charge de la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA ;

Condamne la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE les sommes suivantes :
6099,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er mai 2026, appel de fonds charges générales et fonds travaux du 1er mai au 31 juillet 2026 inclus ;238,34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
Déboute la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA de sa demande de délais de paiement ;
Condamne la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] , représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts;
Condamne la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE, la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation;

Déboute la SCI LIVINGSTONE DI CASTAGNICCIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE

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