TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/00206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 09 Février 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Stephanie JERVOLINO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 Avril 2026
à Me Marilou POISOT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00206 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54T7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [M]
née le 16 Juillet 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1], ayant pour mandataire la SAS [G], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Stephanie JERVOLINO, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et par Me Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [D] [S] [O]
née le 05 Avril 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Marilou POISOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2018 avec prise d’effet au 17 septembre 2018, Mme [L] [M], représentée par son mandataire la société par actions simplifiée (SAS) NEXITY [G], a consenti à Mme [D] [S] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation avec un emplacement de stationnement n°8093 sis [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 441 euros dont 50 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, Mme [L] [M] a délivré à Mme [D] [S] [O] un commandement de payer la somme en principal de 1.397,51 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, Mme [L] [M] a fait assigner Mme [D] [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 4], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;Ordonner l’expulsion de Mme [D] [S] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner Mme [D] [S] [O] au paiement de la somme de 2.754,23 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;Condamner Mme [D] [S] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Mme [D] [S] [O] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.
Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 février 2026.
A cette audience, Mme [L] [M], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande, outre les demandes initiales, à titre subsidiaire de prononcer la résolution du bail d’habitation pour manquement graves et répétés de Mme [D] [S] [O] à ses obligations et de la condamner à payer la somme de 4.311,11 euros au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte actualisé au 2 février 2026.
En réponse aux moyens de la défenderesse, elle soutient que l’ensemble des versements invoqués par Mme [D] [S] [O] sont bien pris en considération dans le montant de la dette locative. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement et à la demande de suspension de la clause résolutoire en ce que la locataire ne justifie pas du versement intégral du dernier loyer courant. Elle précise que les impayés à répétition de sa locataire l’ont placée dans une situation précaire la privant d’une source de revenus non négligeable eu égard à sa faible retraite et un prêt immobilier qu’elle continue de rembourser en sus des charges mensuelles.

Mme [D] [S] [O], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :
Juger que Mme [D] [S] [O] a repris le paiement de ses loyers ;A titre principal,
Suspendre l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le bail ;Accorder un délai de paiement de 36 mois pour apurer le reliquat de la dette locative ;A titre subsidiaire,
Accorder un délai avant expulsion de 12 mois ;En tout état de cause,
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;Juger que chaque partie conservera les dépens à sa charge.
Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [S] [O] conteste le montant de la dette locative en ce que les versements qu’elle a effectués ne sont pas pris en compte par la partie adverse. Elle explique son arriéré locatif en raison d’un licenciement pour inaptitude professionnelle survenu en janvier 2024 et contesté devant le conseil des prud’hommes la privant de revenus de décembre 2023 à février 2024. A l’issue de la procédure judiciaire, la requise a régularisé sa dette locative qui s’est une nouvelle fois aggravée, en mai 2024, en raison de l’inertie de son ancien employeur à rectifier auprès de France Travail sa situation lui permettant d’obtenir ses droits aux allocations chômage. Elle a de nouveau trouvé un emploi du 24 novembre 2024 à février 2025. Elle indique avoir tenté de trouver une solution amiable avec sa bailleresse et a proposé la mise en place d’un plan d’apurement qui lui a été refusé.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de la demande
En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2025, conformément aux dispositions précitées.

Elle justifie également de son titre de propriété par la production d’une attestation d’acte de vente reçu le 29 juillet 2014 par Maître [R] [P], notaire à [Localité 3].

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 10 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 1 397,51 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Mme [D] [S] [O] n’ayant réglé que 528 euros des causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 juillet 2024.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte versé par Mme [L] [M] que Mme [D] [S] [O] est redevable de la somme de 4.311,11 euros, selon décompte arrêté au 2 février 2026, ce dernier tenant compte de l’ensemble des versements invoqués par la requise à l’exception de celui du 7 mai 2024, d’un montant de 300 euros qu’elle justifie et qu’il convient donc de déduire, et ce au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 24 juillet 2024.

Il convient donc de condamner Mme [D] [S] [O] à payer à Mme [L] [M] la somme de 4.011,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il est à relever du décompte actualisé du 2 février 2026 produit aux débats par la partie demanderesse que le dernier versement de Mme [D] [S] [O] d’un montant de 563 euros date du 7 janvier 2026. Mme [D] [S] [O] n’a donc pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience de renvoi du 9 février 2026. Conformément aux dispositions précitées, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent donc être suspendus. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée et l’expulsion de Mme [D] [S] [O] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Mme [D] [S] [O] sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle révisable et égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 24 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, au regard de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la situation financière de l’intéressée, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il ressort des pièces versées par la défenderesse au soutien de sa demande que celle-ci justifie d’un emploi à contrat à durée indéterminée depuis le mois de février 2020 auprès de [Localité 4] avec une rémunération nette de 3.968 euros pour la période d’août 2024 à juillet 2025.

Par ailleurs, Mme [D] [S] [O] justifie de sa bonne foi dans sa volonté d’apurer sa dette et trouver une solution amiable par ses diligences auprès de la CAF.

Toutefois, il sera relevé qu’aucuns justificatifs des recherches de logement n’est versé aux débats.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera accordé un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [S] [O], partie perdante, supportera, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, Mme [D] [S] [O] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS