TJ 13055, 16 juill. 2026, RG 25/02071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Mai 2026

GROSSE :
Le 16 Juillet 2026
à Me Philippe CORNET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 Juillet 2026
à Me Alexandra DESMETTRE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02071 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6I36

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LES DOCKS LIBRES II BAT 5 sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MONSIEUR [I], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [L] [R]
né le 24 Janvier 1987 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [U] [P] [W] [J]
née le 19 Juillet 1995 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Alexandra DESMETTRE, avocat au barreau de TARASCON

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] sont propriétaires indivis des lots 82 et 147 au sein de l'immeuble [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d'arriérés de charges de copropriété, un courrier recommandé avec accusé de réception a été adressé le 23 août 2024 à M. [Q] [L] [R] le mettant en demeure de payer la somme de 1265,19 euros par l’avocat du syndicat des copropriétaires ;
Un deuxième courrier recommandé avec accusé de réception a été adressé le 30 septembre 2024 à M. [Q] [L] [R] ;
Un courrier recommandé avec accusé de réception signé le 17 octobre 2024 a été adressé le 30 septembre 2024 à Mme [U] [J] la mettant en demeure de payer la somme de 1265,19 euros par l’avocat du syndicat des copropriétaires,

Ces courriers étant demeuré infructueux, par actes de commissaire de justice des 3 mars, 11 mars et 22 avril 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I], a fait assigner M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
5114,80 € au titre des charges de copropriété dues au 21 février 2025,255,56 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,le tout avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024
2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1554 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi , M. [Q] [L] [R] devant constituer avocat, a été retenue à l’audience du 7 mai 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant et Mme [U] [J] ont été représentés par leur conseil respectif;
M. [Q] [L] [R] cité par acte remis à étude le 22 avril 2025, qui devait constituer avocat, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;
Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [U] [J] demande au tribunal de :
-la recevoir en ses conclusions
-condamner Mme [J] à verser la somme de 5114,80 euros échelonnée sur 21 mois de la manière suivante : 20 échéances de 250€ et la 21ème échéance de 114,80€
- débouter le syndicat des copropriétaires requérant de sa demande au titre des frais nécessaires
- débouter le syndicat des copropriétaires requérant de sa demande au titre des dintérêts
- débouter le syndicat des copropriétaires requérant de sa demande au titre des dommages et intérêts
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 7] , représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I] réitère les termes de son assignation et s’oppose à la demande de délais de paiement ;

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par l’acte de vente reçu le 21 juin2019 par Maître [H] [N] notaire à [Localité 3], la demande de renseignements auprès de la direction générale des Finances Publiques et par le relevé de propriété que M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] sont propriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun des lots 82 et 147 au sein de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 7] ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I] est en conséquence recevable en ses demandes;

III- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l' article 42 de la même loi , les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
le contrat de syndic ayant pris effet le 1er janvier 2024 et le contrat de syndic ayant pris effet le 21 mai 2025un relevé de compte arrêté au 25 février 2025le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 janvier 2024 approuvant les comptes de l'exercice à compter du 17 avril 2019 au 30 juin 2020, approuvant les comptes de l'exercice à compter du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, approuvant les comptes de l'exercice à compter du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, approuvant les comptes de l'exercice à compter du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, approuvant le budget prévisionnel de l'exercice à compter du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et le budget prévisionnel de l'exercice à compter du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et votant la souscription d’un contrat d’assuranceles projets de répartitions des charges des exercices 2020, 2021,2022 et 2023les appels de fondsle procès-verbal de l'assemblée générale du 29 janvier 2025 approuvant les comptes de l'exercice à compter du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel de l'exercice à compter du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 déterminant la périodicité et les dates de paiement des appels de fonds, approuvant le budget prévisionnel de l'exercice à compter du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 déterminant la périodicité et les dates de paiement des appels de fonds et votant divers travauxles appels de fonds2 factures d’honoraires et fraisles courriers de mise en demeureMme [U] [J] ne conteste pas le montant des charges de copropriété impayées et M. [Q] [L] [R] qui n’a pas comparu, ni Mme [U] [J] n’ont justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de leurs obligations;
Mme [U] [J] fait valoir que par ordonnance de mesures provisoires rendue le 23 mars 2022, le règlement des frais afférents au bien indivis avait été expressément mis à la charge de M. [Q] [L] [R] ; il est rappelé que cette ordonnance n’a d’effet qu’entre les époux et n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires requérant ;
S’agissant des charges de copropriété proprement dites, il ressort des pièces susvisées que la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 5114,80 euros au 29 janvier 2025;
Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat , notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire . Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire .
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat , voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ».
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux. Selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre. Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l' auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire , non du syndicat des copropriétaires. Ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance et ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En l'espèce, le syndicat requérant produit un décompte de frais arrêté au 24 février 2022 à hauteur de 255,56 euros.
Toutefois aucun des frais à compter du 14 octobre 2019 au 24 février 2022 n’est justifié par aucune pièce produite ;
Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires requérant sera déboutée de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Il est rappelé qu'en cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale.

Il résulte des pièces versées aux débats que les requis sont copropriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun du bien immobilier litigieux et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété de sorte que M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I] la somme de 5114,80 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 29 janvier 2025 à hauteur de leur part et proportion dans l'indivision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 date de la réception de la mise en demeure du 30 septembre 2024;

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l'article 1343-5 du code civil qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Mme [U] [J] sollicite des délais de paiement sur 21 mois en faisant valoir sa situation personnelle et financière ;
Le syndicat requérant s’oppose à cette demande en faisant valoir que ces délais ne sont pas tenables dès lors qu’il convient d’ajouter à la mensualité de remboursement la somme de 110 euros par mois et que la vente du bien immobilier serait le meilleur moyen de sortir de la situation ; le syndicat rappelle que la dette est née en 2019 et qu’elle est le fruit d’une situation structurelle intenable et non d’un accident ponctuel ;

Mme [U] [J] justifie assumer seule l’enfant commun du couple, percevoir un salaire moyen de 1600 euros outre des prestations sociales ;

Il ressort néanmoins du décompte produit que la dette n’a cessé d’augmenter depuis plusieurs années et Mme [U] [J] n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette en sus des charges courantes dans le délai légal précité ;

Il s’ensuit que sa demande de délais de paiement sera rejetée;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation à une somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil; Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.
En l'espèce, les pièces produites établissent que M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] sont débiteurs depuis le mois de juillet 2019 ;
Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.
Il convient par conséquent de condamner in solidum M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ;
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], qui sera débouté de sa demande de ce chef.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter;
PAR CES MOTIFS
Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES DOCKS LIBRES [Adresse 8] situé [Adresse 7] , représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I] , recevable en ses demandes;

Condamne M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I], la somme de 5114,80 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 29 janvier 2025 à hauteur de leur part et proportion dans l'indivision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 date de la réception de la mise en demeure du 30 septembre 2024;
Rejette la demande de délais de paiement ;
Condamne in solidum M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I], la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Monsieur [I], de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamne in solidum M. [Q] [L] [R] et Mme [U] [J] aux entiers dépens ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE

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