TJ 94028, 11 août 2026, RG 25/01468

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 11 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01468 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WLXE
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A. BATIGERE HABITAT C/ S.A.S. PLANETE CULTURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Madame COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIERS : Madame PINTE, Greffière lors des débats

Madame GEULIN, Greffière lors du prononcé
PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT, société anonyme D’HLM à directoire et conseil de surveillance, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 645 520 164, dont le siège social est sis 12 rue des Carmes - 54000 NANCY, représentée par son Directeur Général, Monsieur [E] [D].

représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDERESSE

S.A.S. PLANETE CULTURE, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 817 382 047, dont le siège social est sis 154 avenue de Versailles 94320 THIAIS

représentée par Me Philippe LOUIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 038

Débats tenus à l’audience du : 29 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : Ordonnance rendue à l’audience du 11 Août 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 février 2016, la société Novigère, aux droits de laquelle vient la société Batigère Habitat, a donné à bail commercial à la société Planète Culture des locaux situés 15-17 avenue de la Folie à Choisy-le-Roi (94600), moyennant un loyer annuel de 10 012,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la société Batigère Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Planète Culture pour une somme de 18 050,84 € au titre de l’arriéré locatif au 10 juillet 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, la société Batigère Habitat a fait assigner la société Planète Culture devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Planète Culture et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société Planète Culture à payer à la société Batigère Habitat la somme provisionnelle de 16 900,84 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 août 2025 [2ème trimestre 2025 inclus], outre 203,70 euros au titre des frais de commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner la société Planète Culture au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner la société Planète Culture au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société Planète Culture a demandé au juge des référés de :
- lui donner acte de son acceptation de restitution des lieux,
- fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel avec un abattement de 10 % au titre de la précarité de l’occupation,
- à titre principal, débouter la société Batigère Habitat de sa demande provisionnelle et renvoyer l’affaire au fond, et à titre subsidiaire, condamner la société Batigère Habitat à lui verser la somme provisionnelle de 6.785,20 euros au titre des charges indûment réclamées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025, ordonner la compensation des créances et autoriser la société Planète Culture à s’acquitter de sa dette sur une période de 24 mois,
- débouter la société Batigère Habitat de sa demande au titre du dépôt de garantie,
- condamner la société Batigère Habitat à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Par mention au bulletin, a été ordonnée la réouverture des débats à l’audience du 29 juin 2026, lors de laquelle la société Batigère Habitat, représentée par son conseil, s’est désistée de sa demande d’expulsion, indiquant que la société Planète Culture avait quitté les lieux, et a actualisé sa créance à la somme de 22.828,59 euros au 12 janvier 2026.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la signification du commandement de payer dans les lieux loués durant la période estivale n’entraîne pas sa nullité.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Batigère Habitat n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 18 050,84 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 août 2025.

Il ne sera pas fait droit à la demande de nullité du commandement de payer formulée par la société Planète Culture.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, l’article 873-1 du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l'une des parties, et si l'urgence le justifie, le président saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine du tribunal.

Au cas présent, le décompte fourni par la société Batigère Habitat fait notamment mention, au titre des sommes dues par la société Planète Culture, des « provisions Chg G.ales », correspondant aux charges locatives mentionnées à l’article 5.5 du bail.

Il y est stipulé que ces charges locatives seront calculées conformément au « décompte individuel des charges annexé au présent contrat ».

Or, ce décompte n’est pas communiqué à la procédure, de sorte que le montant de la créance de la société Batigère Habitat ne peut être établi avec l’évidence requise en référé et se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a donc lieu à référé sur les demandes provisionnelles formulées par la société Batigère Habitat, tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

En revanche, la société Planète Culture ne produit aucun élément de nature à démontrer l’urgence justifiant de renvoyer l’affaire au fond en application de l’article 873-1 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas fait droit à sa demande de renvoi de l’affaire au fond.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Planète Culture, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS