TJ 77288, 28 juill. 2026, RG 26/02724

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02724
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMH6

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 28/07/2026

S.A. D’HABITATION A [Localité 3]

C/

Madame [M] [V]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Me Laurie MARTIN
- Mme [M] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 28 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et Anick PICOT, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HABITATION A LOYER MODÉRÉ [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Frédéric CATTONI du Cabinet SALLARD CATTONI, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Laurie MARTIN du Cabinet SALLARD CATTONI, avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 23 juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 février 2017, la SA [Localité 4] a loué à Mme [M] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 651,26 euros hors charges/ outre 254,20 euros de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 mars 2017, la SA [Localité 4] a également loué à Mme [M] [V] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], dans la même ville, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 34,06 euros, 17,03 euros et 17,24 euros hors charges/ outre 2,35 euros, 2,35 euros et 3,25 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, la SA [Localité 4] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4197,74 euros au titre des loyaux et charges échus, mois septembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2026, la SA [Localité 4] a fait assigner Mme [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux, ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, condamner la locataire à payer la somme de 7857,61 euros au titre des loyaux et charges impayés arrêtés au mois Janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4197,74 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyaux et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, condamner la locataire à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 03 avril 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 23 juin 2026.

A cette audience, la SA [Localité 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4649,60 euros, au titre des loyaux et charges échus au 17 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Citée par acte délivré à étude, Mme [M] [V] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 300 euros. Elle sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

L’affaire est mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

1. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

2. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

3. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 janvier 2026.

4. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

5. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

6. En l'espèce, l'assignation a été dénonnée au préfet le 03 avril 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 23 juin 2026.

7. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyaux et des charges

8. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

9. En l'espèce, la SA [Localité 4] verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyaux et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

10. Il ressort des pièces fournies qu'au 17 juin 2026, la dette locative de Mme [M] [V] s’élève à la somme de 4649,60 euros au titre des loyaux et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

11. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 novembre 2025 pour la somme de 4197,74 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

12. En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler la dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du Code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

13. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

14. Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyaux et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Mme [M] [V] un échelonnement de la dette sur une durée de 16 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 300 euros en plus des loyaux courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur l'acquisition des clauses résolutoires

15. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

16. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

17. En l’espèce, les contrats en date des 27 février 2017 et 10 mars 2017 unissant les parties stipulent qu’à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

18. Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

19. Par ailleurs, il est établi que les loyaux et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

20. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 4 janvier 2026.

Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

21. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

22. Il convient d'attirer l'attention de Mme [M] [V] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyaux courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

23. Dans cette dernière hypothèse, Mme [M] [V] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyaux révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

24. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

25. Mme [M] [V] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

26. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

27. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

28. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Localité 4] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [M] [V] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

29. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

30. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS