TJ 77288, 28 juill. 2026, RG 26/02759

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02759
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMWB

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 28/07/2026

S.A. VILOGIA

C/

Monsieur [M] [R]
Madame [O] [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
Maître Sophie MATEOS
Mme [O] [R]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 28 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER,Greffière, lors des débats et de Anick PICOT, Greffière lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [O] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 février 202527, la SA VILOGIA a loué à M. [M] [R] et Mme [O] [R], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 707,33 euros hors charges outre 169,16 euros de provision pour charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 3 avril 2025, la société VILOGIA a donné en location à M. [M] [R] et Mme [O] [R], un emplacement de parking sis [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la SA VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 714,87 euros au titre des loyers et charges échus mois Septembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la SA VILOGIA ont fait assigner M. [M] [R] et Mme [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 146,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois Janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 714,87 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 433 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 11 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 23 juin 2026.

A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 919,98 euros, au titre des loyers et charges échus au 18 juin 2026, terme du mois mai 2026 inclus. Ils précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à domicile pour M. [M] [R] et à personne pour Mme [O] [R], seule Mme [O] [R] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 145 euros. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose avoir effectué un versement de 219 euros le 21 juin 2026 en complément des APL pour payer le terme du mois de mai.

L’affaire est mise en délibéré au 27 juillet 2026.

Par note en délibéré autorisée, la SA VILOGIA a fait parvenir un décompte actualisé au 30 juin sur lequel n’apparaît aucun versement de 219 euros en date du 21 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

2. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

3. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

4. En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 9 octobre 2025.

5. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
6. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

7. En l'espèce, l'assignation a été dénonnée au préfet le 11 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 23 juin 2026.

8. La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

9. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

10. En l'espèce, la SA VILOGIA versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

11. Il ressort des pièces fournies qu'au 18 juin 2026, la dette locative de M. [M] [R] et Mme [O] [R] s’élève à la somme de 2 919,98 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois mai 2026 inclus. Il convient de condamner M. [M] [R] et Mme [O] [R] solidairement au paiement de cette somme.

12. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 octobre 2025 pour la somme de 2 714,87 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

13. En application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du Code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

14. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

15. En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas M. [M] [R] et Mme [O] [R] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

16. Aux termes de l'article 24 I de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

17. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

18. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 9 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 novembre 2025.

Sur l’expulsion

19. En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et la situation financière de M. [M] [R] et Mme [O] [R] ne leur permet cependant pas de régler la dette locative.
20. L’expulsion de M. [M] [R] et Mme [O] [R] sera ordonnée, en conséquence.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [M] [R] et Mme [O] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

21. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

22. M. [M] [R] et Mme [O] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois Juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

23. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
24. M. [M] [R] et Mme [O] [R] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

25. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

26. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

27. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [M] [R] et Mme [O] [R] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

28. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

29. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS